Recalificación

Hola. Tenía algunas dudillas que me ha provocado toda esta ola de escándalos urbanísticos que se están dando. Mis dudas giran en torno al concepto de recalificacion y, especialmente, en torno al supuesto delito. En qué momento se comete el delito?? En qué consiste??
Gracias.
 

adiaz

Plata
terreno rustico en el que no se puede hacer nada...

viene el cuñao del alcalde y lo compra por 4 perras, se sigue sin poder hacer nada....

tachan, sale el nuevo planeamiento que extiende el suelo urbanizable (decision supuestamente discreccional) al terreno del cuñao en vez de extenderlo al tuyo o al mio que son por los que la ciudad de un modo coherente deberia crecer....

se recalifica, es decir, se cambia de calificacion, una inicial nada lucrativa a otra lucrativa (tantos metros de vivienda)
....
alguien se aprovecha de informacion privilegiada en su propio beneficio en algun momento del proceso, no se cual es el termino legal...

hala, cuñao millonario por casualidades de la vida.:D
 
Jeje, un buen ejemplo, y a demas muy aceptado, porque tengo un amigo alcalde cuyo cuñao..., jejeje, que es broma.
Muchas gracias por tu respuesta, eso era lo que yo pensaba, haber si alguien mas nos puede dar explicaciones (u opiniones) mas distintas de este grandisimo problema que se da mucho hoy en dia.
 

agonz46

Diamante
Voy a preguntarlo porque si no me quedaré con la duda.
Como se compra el suelo protegido? A Quién? Y el rústico?
 
Al propietario, Con dinero. El suelo se puede comprar igualmente si pertnece a un privado, aunque si es protegido puede tener alguna condición de al mismo precio preferencia para la compra por parte de la administración (derecho de tanteo?). Lo que extraña, es cuando se ven compras masivas de terreno rústico en una zona, además con un precio ligeramente superior al de mercado, de forma que consiguen una compra muy rápida. Poco después salta la liebre y...pasa a urbanizable...Podría dar ejemplos de mi pueblo, pero no, quiero ser como el tapao...oculto...
 
Lo más fácil, preguntando a algún vecino. Lo que está en venta depende de lo que ofrezcas, en general yo pienso que casi todo está en venta. Para el desarrollo de grandes urbanizaciones, donde se quiere dar un pelotazo, las "grandes" suelen contratar a empresas o personas de la zona que les hacen de compradores, de forman que no compran directamente en su nombre, evitando publicitar lo que va a pasar y que se incrementen de forma rápida los precios. Por ejemplo, si va en persona como empresa digamos una de las grandes (Sa-Valle, Metro..., o cualquier otra que se te ocurra), puede que a al primero le compren a buen precio, pero a medida que compren en una zona muy concentrada, los precios se dispararán porque se verá olerá el asunto.
En mi pueblo, actualmente quieres comprar unos bancales, y es imposible, te pìden barbaridades. El padre de un amigo, adora la agricultura, para ser feliz, necesita su terrenito. El último que tenía lo vendió porque quedaba dentro de un desarrollo urbanístico, y ahora le es imposible comprar por las barbaridades que le piden.
 

tete55

VIP
ultimamente he visto vender suelos rústicos a precio de suelo URBANIZADO (que no urbanizable) solo porque se va a revisar el PGOU de dicha localidad...por si entra dentro del plan, aunque sea dificil.

Hoy día, todo aquel que tiene una parcelita con cuatro olivos, o cuatro naranjos ya cree que puede venderlo como si se pudiese construir allí el empire state:rolleyes:
 
En mi pueblo eso pasa desde hace tiempo. La gente está muy resabiada de ver como se ha vendido por una cantidad, y en dos años, ese terreno se ha vendido por 10 veces más, sin hacer nada, sencillamente esperar.
Por dar un apunte, la L.U.V. (Ley Urbanística Valenciana), exije una cantidad de metros de suelo a proteger que la que se va a recalificar. Esto, de facto hace que se iguale el precio, ya que sin el suelo a proteger no hay operación. En un curso, nos indicaban las dificultades de gestión de esto, ya que, ¿a que precio se valora este suelo en la reparcelación?
La ley induca que se podrá aplicar un coeficiente de ponderación menor que uno, pero ya nos indicaban que eso iba a ser imposible.
 
EUTECTOIDE ha dicho:
Por dar un apunte, la L.U.V. (Ley Urbanística Valenciana), exije una cantidad de metros de suelo a proteger que la que se va a recalificar. Esto, de facto hace que se iguale el precio, ya que sin el suelo a proteger no hay operación.
No conozco la ley valenciana, pero tal como lo cuentas suena bien. La consecuencia práctica es que simplemente se equilibrarían los precios y todo el mundo se llevaría parte del pastel. Se igualan los precios, subiendo los de las parcelas a proteger y bajando (respecto a lo que valdrían si no hubiese esa condición) los de las parcelas edificables. El precio total de los terrenos objeto de la operación sería el mismo, porque el precio del solar está marcado por los precios esperados de venta y no al revés. Si un promotor no puede obtener el suelo al precio al que le salen las cuentas, no lo compra (contra el vicio de pedir, la virtud de no dar), porque el precio posible de venta de las viviendas es el que fija los números.

Volviendo al tema, esa parte de la ley permite que todos los propietarios originales del suelo tengan una parte en el beneficio. Creo que es mejor que lo habitual: los que le toca urbanizable se forran y los que no siguen plantando tomates.
 
Hay una perversión en la ley. El ayuntamiento puede de sus terrenos protegidos, valorarlos y venderlos al "promotor amiguete", de forma que sus costes se ajustan, ya que marcará un precio muy bajo en la valoración. No es tan buen la ley. Tampoco te puedo comentar la plicación práctica como está siendo, ya que se ha puesto en vigor hace 7 meses, pero ya os comentaré.

El problema es que el urbanismo en España está bastante podrido, las comisiones, dinero, prevaricaciones, informaciones privilegiadas están a la orden del día.
 
No sé si es buena la ley. Ya señalé que no la conozco. Simplemente comentaba que era bueno ese punto tal como lo citábais.
 
No, yo tampoco conozco la ley al completo, y como comentaba gente que había estado en los procesos de redacción, hasta dentro de unos dos años, tiempo en el que la ley se hubiera aplicado con profusión, y se hubiera pasado varias veces por algún contencioso administrativo, no se sabría realmente el funcionamiento. Esperaban ver que pasaba con la ley ante un juez. Ahora por ahora la ley está denunciada por las autoridades europeas por la figura del urbanizador y las formas de adjudicación de loa que la U.E. considera que es un contrato público, la cesión por parte de la administración a un privado de los trabajos del desarrollo urbano. Si te interesa auque sea por curiosidad la ley dímelo y te la puedo remitir, pero no es lectura nada divertida, te lo aseguro.
 

tete55

VIP
EUTECTOIDE ha dicho:
El problema es que el urbanismo en España está bastante podrido, las comisiones, dinero, prevaricaciones, informaciones privilegiadas están a la orden del día.
El principal problema, creo yo que está en que el urbanismo es prácticamente la única fuente de ingresos de los ayuntamientos...y hasta aquí puedo escribir
 
Esa es la base de la corrupción, por supuesto. Mientras la única forma de financiación pase por la construcción, no hay nada que hacer. Pero esto se sabe y comenta desde hace mucho tiempo y no se hace nada al respecto. ¿ No será que en el fondo va bien así? Es decir, hay corrupción, la gente se escandaliza, pero las empresas promotoras constructoras y el negocio del ladrillo son en este momento el motor de la economía. Además los bancos se forran con el negocio hipotecario... Es que parar esto es parar el país, no tiene solución a corto. Pero deberái estudiarse cambiar la forma de producción a medio y largo, o acabaremos viendo el verde picando el asfalto.
 
El principal problema es que si yo tengo mi parcela, con mi casa familiar, mis huertos y mis palmeritas cojonudas, que me gustan y QUIERO MANTENER y no vender, y llega un fulano, que no tiene nada que ver con la zona, me jode a mi y a mis vecinos, promoviendo un PAI con la connivencia del Ayuntamiento. Es era el gran problema de la LRAU (no sé si ha cambiado algo con la LUV, temo que no mucho).
Se primaba el beneficio de los especuladores, sobre el tuyo de mantener tu propiedad (la única alternativa era promover tú con tus vecinos otro PAI, por medio de una agrupación de interés urbanístico por lo que tengo entendido, es decir te jodías igual...).
Por ello hay varias denuncias de asociaciones de propietarios (sobre todo extranjeros) que han llegado incluso a Europa.
:mad:, :mad:, :mad:
 
Lo de la Agrupación de Interes Urbanístico se ha puesto en la nueva normativa muy pero que muy jodido. Las exigencias de capacidad técnica y financiera, deja casi inmediatamente fuera a los propietarios, al menos en mi opinión y en opinión de conferenciantes de algunos cursos que he asistido. Por el resto, pse, más de lo mismo. Los de siempre consegiran lo que quieran.
 

santie

Plata
Hola, pienso que mientras haya la diferencia entre los costes de urbanizacion, por ejemplo 240 parcelas en Fontcuberta, cuando el presupuesto del plan parcial de la urbanizacion con depuradora (biologica) es de 3 mill. euros ( y a descontar el 10% que paga el ayuntamiento debido a la cesion), y el precio de venta de esta parcelas, 20 mill ptas. las pequeñas y 30 las grandes (600 m2), el precio del coste del terreno al agricultor es una menucia, y queda mucho margen para los trapicheos.
 
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