E) Final de obra
E) FINAL DE OBRA
Certificado final de obra
El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos LA OBRA ESTÁ ACABADA, por lo que sólo se emitirá este certificado cuando realmente se hayan concluido todos los trabajos.
Acompañan al certificado una pequeña memoria de fin de obra, descriptiva de las fases de los trabajos, las incidencias ocurridas, fotografías, documentación técnica de las modificaciones...
La fecha de este certificado implica que comienza a contar el plazo de garantía que tienen las obras.
Este certificado TIENE QUE ESTAR VISADO por el colegio de arquitectos y el de arquitectos técnicos. Para conseguirlo usted tiene que abonar los honorarios de los técnicos de la dirección facultativa.
Si en la obra hubieran intervenido más técnicos con otros proyectos (electricidad, calefacción...) tendrá tantos certificados de fin de obra parciales como proyectos hubiera necesitado para poder hacer las obras.
Libro del edificio
El arquitecto director de obra le deberá facilitar el Libro del edificio, que se trata de un documento donde se recogen la siguiente documentación además del proyecto inicial:
- Planos de estado final de la obra (en caso de que hubiese habido modificaciones de proyecto aprobadas)
- Relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación.
- Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y equipos.
Seguros de garantía por defectos de la construcción (SOLO EN CASO DE OBRA NUEVA)
Vienen regulados por el art. 19 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. Usted como promotor está obligado a contratar los siguientes seguros en caso de obra nueva, SOLO SI TIENE PREVISTO TRANSMITIR EL INMUEBLE ANTES DE DIEZ AÑOS CONTADOS DESDE LA FECHA DE FIN DE OBRA.
a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 de la ley. y que son los siguientes:
- Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.
- Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades.
- Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
- Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
El tomador del seguro es usted como promotor, y el beneficiario sería siempre el usuario final, que puede ser usted u otra persona si decide usted vender el edificio.
Usted deberá exigirle al constructor EN TODO CASO un seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.
Acta de recepción provisional
Finalizada la obra por completo se redacta el ACTA DE RECEPCIÓN PROVISIONAL (simultáneamente al certificado de fin de obra). A partir de la emisión del acta, usted recibe el edificio y corre el plazo de garantía. En general se trata de un documento que sólo lo exige la Administración en sus obras, y para particulares el certificado de fin de obra causa los mismos efectos, aunque recientemente los OCT vienen pidiendo expresamente un acta de recepción de las obras.
Licencia de primera ocupación
Deberá solicitar al ayuntamiento la licencia de primera ocupación del edificio. Le exigirán el certificado de fin de obra y la documentación de las modificaciones (en caso de que las hubiera habido). es posible que los servicios técnicos municipales realicen una inspección en algunos casos (en actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, es obligatorio).
En general, en municipios pequeños no suele ser necesaria.
Acta de recepción definitiva
Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el contrato, se emite el acta de recepción definitiva. Usted recibe definitivamente la obra. Es importante que se proceda a una revisión exhaustiva de todos los posibles defectos que pudieran haberse producido desde la entrega provisional de la obra para su corrección.
Garantías de las que dispone
Como usuario está usted amparado por la Ley 38/1999 de Ordenación de la edificación, art 19, y los seguros obligatorios especificados en el punto 22.
Si tiene cualquier duda o necesita aclaraciones, no dude en ponerse en contacto con su arquitecto.
