Reducción de valor de participación en proindiviso

danilovic

Bronce
Buenas, lo primero pedir perdón por si ya se ha tratado este tema en el foro (no lo he encontrado)
La pregunta:
En una valoración no hipotecaria de una participación de un proindiviso de una parcela residencial libre ¿cómo se puede "cuantificar científicamente" la pérdida de valor de un porcentaje de proindiviso?

El procedimiento que pensaba realizar es el siguiente:
En un proindiviso compuesto por A (75%) y B (25%), el valor de la participación de A se verá reducida por el sobrecoste que B podría pedirle (y normalmente pide) para comprar su parte y que A pueda promover.
Si considero que B va a pedir un sobrecoste del 20% sobre su parte (¿por qué el 20%?...pq yo lo valgo, jejej), considero que la parcela A valdrá ese 20% (el 20% del 25%) menos que tendrá que pagar a B para hacerse con toda la parcela y poder edificar.

Evidentemente es imposible saber cuál es la pérdida de valor de una parte del indiviso pq cada proindiviso es un mundo (a veces, un minoritario no se baja de la burra y puede vender su parte a un valor anormal o incluso hacerse con el resto de la parcela) pero me gustaría saber si conocéis alguna publicación o método para valorar esa pérdida de valor.

Muchas gracias
 

vorpal

VIP
La tasación debería evitar cualquier tinte especulativo.
Una adjudicación en proindiviso no es más que una participación sobre un bien inmueble.
Piensa que no sólo puede comprar A a B, sino tambien B a A, y lo que es aún mas probable, que un tercero C compre a A y B simultáneamente, y por eso yo no entraría a especular sobre cuanto puede pedir A a B o B a A (a río revuelto, ganancia de pescadores, dicen)
Valoraría el total de la finca por los métodos habituales y aplicaría el porcentaje de participación de cada uno. En todo caso, se podría considerar una depreciación por dificultad de gestión, pero sobre el global de la finca, nunca sólo sobre una porción de la misma.

Saludos.
 

danilovic

Bronce
Gracias por el comentario Vorpal,

Creo que me he explicado mal.
Únicamente tengo que valorar la finca A (que es la que reduciré su valor)
Estoy totalmente de acuerdo en que si hubiese que valorar ambas fincas, las dos perderían valor, nunca ninguna subida al alza.

En cuando a depreciar el valor, creo que no es especular, si no una realidad: si me ofertan una parcela en proindiviso y otra similar con plena titularidad por el mismo precio, yo siempre compraría la de plena titularidad... por lo que para que la proindiviso pueda competir con el vecino de plena titulariad debe ofrecer algo mejor (un precio más bajo)

Ante la imposibilidad de encontrar una manera lógica de determinar esa pérdida de valor, preguntaba si alguno conoce si en el RD 1020, norma ECO o en documentación de alguna Dirección General de Tributos o en alguna publicación existe algún comentario acerca del tema.

Mucha gracias
 

vorpal

VIP
Me reitero en lo dicho: una finca en proindiviso yo la valoraría ÍNTEGRA y para valorar la participación de cada comunero aplicaría el porcentaje.
Si el bien es indivisible, valóralo, y luego ya si eso aplicas el porcentaje que toque a cada uno.

Saludos.
 
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