Reforma de unifamiliar pareada de 210 m² (chusbiker)

Primero de todo saludar, he entrado muchas veces a resolver dudas al foro pero nunca me había registrado, creo que ha llegado la hora porque voy a necesitar asesoramiento.

Me estoy planteando comprar una vivienda para reformarla. Ya tengo casi pagada mi primera vivienda y los bancos me financiarían la operación, primer paso importante solventado.
Para el tema del banco tengo dos posibilidades, préstamo autopromotor o subrogación con ampliación de hipoteca.

Segundo paso: ¿cuánto me voy a gastar?
Tengo dudas de si me va a salir más caro rehabilitar que hacer una vivienda nueva sobre una finca.

¿Alguien podría darme un precio orientativo de la siguiente reforma?
Os pongo en contexto. Son 9x9 por planta, planta baja, primera planta más una buhardilla con casetón. El tejado es a dos aguas, con el casetón en total son 100 m².

En la vivienda hay una escalera de madera a la entrada en un lateral que sube a la primera planta y la buhardilla.

He revisado la casa con un familiar que se dedica a pequeñas reformas, no me pudo acompañar un arquitecto para que me oriente mejor.

Tras la visita he salido un poco decepcionado, porque está de pena, creo que solo aprovecho las 4 paredes, está en una zona de especial protección, pero dejan reformas parciales incluido hacer garaje. La idea es que sea de 6,5 largo x 3 ancho x 2,60 alto, que iría donde ahora mismo está la escalera de madera.

En una primera fase quería hacer forjados y cubiertas nuevas, me gusta el hormigón, pero la cubierta me gustaría hacerla en Thermochip para que la buhardilla no agobie tanto, "se puede hacer habitaciones en ella". La idea es al hacer cubierta nueva y si puedo subir la altura de la casa lo que me dejen para hacer dos plantas totalmente funcionales.
No tengo ni idea de cómo reubicar las escaleras. A mi mujer le gusta la idea del garaje, luego me quedaría salón y cocina todo conectado, la idea es meter aseo y una habitación abajo. Y una salida hacia al porche.
Me gustaría hacer solo esa primera fase de demolición y darle estructura nueva.



Nuestra idea es hacer todo lo necesario para acogernos a las ayudas por eficiencia energética, eliminación de barreras, y mejoras estructurales. Creo que ascienden hasta un máximo del 40% y como máximo 20.000 €, aparte creo que también me podría deducir unos 6,750 euros anuales si hago que coincidan las certificaciones en dos años fiscales distintos.

Soy un poco friki con el tema del ahorro energético, en mi vivienda de 105 m², en 6 años, norte de Asturias, solo hemos gastado 2.600 m³ de gas ciudad, en esta instalaría lo máximo que pudiera o dejasen en placas solares.
 
¿Tú crees que se puede dar una respuesta a lo que preguntas?

Reformas integrales he hecho desde 600 €/m² a 1.200 €/m², multiplica y tendrás un bonito rango.
 

Moperis

Diamante
Si tu prioridad es el ahorro energético, lo más recomendable sería demoler todo lo que puedas de ese edificio.
 

matatunos

Diamante
Hay cosas que no vas a poder evitar, o que no vas a poder hacer de cualquier manera.
Si tienes que respetar las fachadas, no vas a poder actuar bajo los muros actuales, con lo que no podrás, o saldrá muy mucho más caro evitar capilaridades (viendo la foto tiene pinta de ser una zona húmeda, muchas plantas en el tejado, mucho musgo...), tampoco podrás aislar por fuera, con un SATE o similar, tendrá que ser por el interior para lograr el máximo aislamiento posible, por lo que perderás espacio e inercia térmica.

Rehabilitar para hacer una casa "completamente nueva", pero teniendo que respetar las cuatro paredes, puede ser tan caro como hacer una obra nueva y a eso sumar la demolición de lo anterior (vaciar la casa completamente) para acabar no teniendo lo que quieres.
 
Tras la visita he salido un poco decepcionado, porque está de pena, creo que solo aprovecho las 4 paredes, está en una zona de especial protección, pero dejan reformas parciales incluido hacer garaje
Yo leo eso y se me ponen los pelos como escarpias, asegúrate fehacientemente de que puedes hacer lo que pretendes, nada de conversación, por escrito.
 
La verdad, si sumo precio de venta + ITP + proyecto y licencias, no he puesto un ladrillo y me habré gastado unos 75 k €.
Entre cubierta nueva + forjados nuevos + solera no creo que me llegue para hacerlo con 40 k.
Luego el resto de la vivienda, que aunque sepa hacerlo yo también, suma muchísimo solo en material.

Así que la balanza se va inclinando a que paso del tema y a seguir mirando. Me da rabia, pero es la realidad, gracias por las aportaciones.
 

Ir_Ar

Novel
Rehabilitar para hacer una casa "completamente nueva", pero teniendo que respetar las cuatro paredes, puede ser tan caro como hacer una obra nueva
O más. Aunque inicialmente parece que eso que conservas va a servir para ahorrar, probablemente solo entorpezca y encarezca otros trabajos que tengas que hacer.

En mi caso se conservan dos fachadas y placa de bajocubierta. Y ha habido que bajar unos 2 metros en el interior y hasta 4 para llegar a firme y hacer la nueva cimentación. Imagínate a qué precio salen esos ladrillos que conservo en su sitio.

Ahora bien, si con números que se aproximen a la realidad y con toda la información necesaria decides lanzarte, pues a por ello.
 
Por no hablar que cuando vaya el tasador no tengo ni idea de qué va a tasar, dirá: "esta casa es una ruina".
 

DYM-R

Esmeralda
Yo leo eso y se me ponen los pelos como escarpias, asegúrate fehacientemente de que puedes hacer lo que pretendes, nada de conversación, por escrito
Una pregunta, @Octopussy, ¿tiene alguna garantía tener eso por escrito? Quiero decir, tengo claro que la gente se guardará más si tiene que firmar un papel, pero a efectos prácticos y llegado el momento que tienes proyecto y has solicitado licencia (€ y tiempo de vida), no se podrá hacer nada ilegal por mucho que un técnico haya firmado que sí. Quizás conlleve sanción para el trabajador, no sé si exigir indemnización llevaría a buen término, pero el tiempo perdido es el tiempo perdido. Está claro que se supone, porque ineptos hay en todos lados, que una persona se asegurará muy mucho antes de firmar nada, pero llegado el caso, que los habrá, sería un buen desaguisado pasara lo que pasara...
 
Nosotros vamos a disciplina urbanística, vamos a hablar con el arquitecto del ayuntamiento y, por supuesto, que me lo dé por escrito, y pienso grabar la conversación, "es legal hacerlo en transacción comercial".
 

Mountak

Esmeralda
Chiquillo, ¡¡¡no te metas en esos jaleos!!! ¡No te merece la pena! Busca presupuestos en serio con gente de tu zona, lo del foro son orientaciones solo. Intenta hacer las cosas bien y evitarte problemas innecesarios.
 

GatoFlas

Esmeralda
Nosotros vamos a disciplina urbanística, vamos a hablar con el arquitecto del ayuntamiento y, por supuesto, que me lo dé por escrito
Cosa que no hará, supongo. Vamos, te dará las ordenanzas y te remitirá a la normativa pertinente, que es lo lógico.

Que yo sepa, lo dicho de palabra por un funcionario público tiene alcance jurídico limitado. A menos que hablemos de delitos tipo amenazas, chantaje o así, dudo que sirva para nada. Te lo digo porque no es lo mismo grabar a un funcionario que al trabajador de un almacén de piensos.
 
Desde que yo pido cita al arquitecto y me cito y me entrevisto con él, estoy dando inicio a un acto administrativo en el que a lo mejor no me da respuesta a lo que le pregunto en ese mismo momento y me indica forma y plazo de hacer la petición por escrito, pero de que hago un registro de entrada solicitando la información lo tengo claro. Y las responsabilidades ante un juicio, el juez diría. Es el problema de España, que todo Dios escurre el bulto.
Bueno la conversación no va a ningún lado, lo dejo aquí.
Aquí las funciones de un arquitecto con una relación administrativa con el ayuntamiento:
http://arquitectosadministracion.org/diversas-maneras-de-ejercer-como-arquitecto-municipal/
 

GatoFlas

Esmeralda
Qué bien que lo tengas claro. Cuando vayas y hables con él no dejes de contarnos cómo te fue.

Saludos.
 
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