Reforma de vivienda del año 1930 (kikav)

#1
Buenas a todos, os comento mi tesitura actual.

He visto una casa en el centro de mi ciudad de solar de 223 m², 2 plantas.
Pues bien, la casa en el Registro pone que fue construida en el año 1930, con diversas reformas en el 1960 y en el 2000. He ido a ver la casa y no parece "vieja", es decir, tiene toda la estructura reforzada con vigas y cambiadas las bovedillas del tejado. Estoy a esperas de una concesión para poder adquirirla, pero mi tesitura es si es "buena opción" para reformarla. En un principio, solo es hacer interior nuevo, de estructura "se supone" que está totalmente reformada y reforzada, he visto que tiene dos muros de carga como se hacían antes (de los gordos, jajaja) y se ve perfectamente cómo han reforzado la estructura con vigas y bovedillas nuevas.

Bueno, pues mi pregunta, y no me enrollo más: ¿puede dar problemas a corto plazo? Es decir, mi idea es reformar todo el interior de la vivienda (electricidad, fontanería, etc.). Al ser "la base" tan antigua, ¿puede luego darme problemas? Me da mucho miedo que luego tenga problemas de cimentación o estructura. ¿Podéis orientarme?

Evidentemente, en cuanto me aprueben la concesión lo primero que hago es ir a un arquitecto local y que vea todo...

Gracias de antemano.
 
#2
Pues dependerá de como sea realmente ese inmueble y de su estado. Déjate orientar por un profesional, un técnico, no un vendedor o comercial.
 
#4
¿A qué te refieres con el factor suerte?

Yo lo que quiero saber es que si a la casa se le ha hecho un "mantenimiento estructural" lpues aunque sea del 1930, hay viabilidad de que eso siga en pie 100 años sin problemas, me da miedo que haya riesgo de derrumbe o algo asítras reformarla por dentro , jajaja.
En un principio, viéndola yo (que no tengo ni idea), la casa está reforzada con vigas y se ha seguido reforzando la estructura hasta la actualidad, me imagino que la casa, con casi 100 años de antigüedad, asentada está... pero quiero ver si aún reforzando eso hay riesgo.
 
#5
¿A qué te refieres con el factor suerte?
Pues a que, como comprenderás, nadie puede asegurar que la cimentación y la estructura portante no dará fallos dentro de X tiempo, lo que casi se puede asegurar es que la cimentación es la original de la vivienda, ya que lo que se haya hecho encima será otra cosa. Para estar seguros, habría que hacer muchas catas para ver cómo está: profundidad, dimensiones, armados si existieran (lo dudo), etc.

Como lo único que puedes hacer es una inspección visual antes de comprarla, por eso te dice @cabronias que:
De todos modos, el factor suerte no lo vas a poder controlar
 
#6
Pero me refiero a eso con mi pregunta, ¿es viable el proyecto o es algo muy arriesgado y sin seguridad ninguna? ¿Hay problema con que la cimentación sea la original de la vivienda? ¿Se puede hacer algo si hay problemas? ¿esa duda de los armados? Gracias por la ayuda.
 
#7
De palabra y sin estudiar el caso no se puede asegurar nada.

Cuando lo vea el técnico correspondiente y en base a catas, estudios, etc. podrá darte una mejor valoración. En todo caso, toda reforma de algo viejo tiene sus riesgos. Las reformas de inmuebles antiguos son melones, y hasta que no los abres no sabes con lo que te puedes encontrar.

Generalmente hay solución para casi cualquier problema. Pero claro, cuanto más feo el problema más cara la solución.

Por otro lado, si en 90 años no se ha caído, si ya ha soportado dos reformas, si la última reforma es "relativamente" reciente (30 años)... si hubiera algún problema gordo e insalvable probablemente ya habría salido a la luz. Pero ojo, quizá el problema gordo está aun por manifestarte y lo descubres en esta nueva reforma. O incluso sin ser problemas gordos, casi seguro que vas a hacer frente a sorpresas con las que no contabas. Y en las reformas, las sorpresas pueden ser de lo más variopinto.

Vaya, que como ya te han dicho, el factor suerte-riesgo está ahí. Si el precio de adquisición es bueno, quizá merezca la pena el riesgo. Pero como todo el mundo sabe, la palabra inversión siempre va acompañada de la palabra riesgo. Si no hubiera riesgo no sería una inversión.
 

bicilindro

Gran maestro
#8
No tiene por qué haber ningún riesgo.

Cuando nos referimos a algo existente, sea una construcción, un violín Stradivarius o un pergamino con el Tesoro de Barbanegra, lo correcto es comprender que debe ser estudiado por expertos para determinar sus características, estado y en definitiva, precio.
Si te interesa la construcción, pacta con el vendedor la realización de una campaña de pruebas para determinar, tan exhaustivamente como estés dispuesto a pagar, las características del objeto de compraventa.

A más gasto, más seguridad. 500 euros para romper, mirar y tapar en varios sitios, para empezar. Si compras, pagas tú.
Gratis no hay nada (excepto la sangre de becario) y no vender una finca todo un año es un coste. Si se quiere vender.

Todo eso de revisiones periódicas es un chiste de las aseguradoras.
Incluso si en 1930 alguien hubiera pretendido hacer algo así, 100 años después las expectativas, métodos y técnicas habrían cambiado tanto que harían el trabajo irrelevante.
Vamos a inspeccionar cada mes las lanzaderas del telar de madera, Maese Comendador.
 

Moperis

Gran experto
#9
Antes de adquirirla conviene que hagas una visita con un profesional técnico.
Una simple inspección visual puede ser de gran ayuda para orientarte del estado de esa estructura y del alcance de la reforma que tuvieras que hacer si fuese necesario.
 
#10
Cierto, yo fui con mi arquitecta a ver la casa que quería comprar y de primeras vio que una viga tenía mal apoyo, como se demostró al descubrir el pilar. ¡Y yo para rato me habría dado cuenta!
 
#11
Por las fechas, la instalación eléctrica puede necesitar un renove total, los cables ni tienen las secciones normalizadas actuales ni sus protecciones, los tubos serán de diámetros ridículos. Habrá que ver lo profunda que fue la segunda reforma, que a veces los vendedores han realicatado el baño y la cocina y no pasan de ahí.

Seguramente no tengas ni un poco de aislamiento térmico (a saber cual fue la reforma del 2000) y la implementación de esto supone una renovación de muchas cosas (suelos, techos y paredes exteriores).

A descartar que no tengas nada con amianto, rey de las fibras de los años 60 (esto en 2000 lo debían haber retirado si dieron con ello).

Sobre acústica, tal vez en 2000 se hizo algo, en los 60 ni se miraba.

La fecha de construcción (año 1930) si está en Registro es correcta, si es de Catastro podría ser una aproximación. Tampoco es grave pero hay que desconfiar.

Resumiendo, la diferencia constructiva entre los siglos XIX y principios del XX es escasísima, algo de electricidad (un punto, una llave y un enchufe por habitación), dotación de un aseo ridículo de dimensiones y poco más. Si ahora necesitas una vivienda del XXI hay que evaluar todas las instalaciones (y sus repercusiones) que hoy son irrenunciables y que entonces no eran ni un sueño.

El arquitecto que lleves que tenga buen ojo con los presupuestos.
 

jcidon

Moderador
Miembro del personal
#12
No tiene por qué haber ningún riesgo
FALSO. El riesgo siempre existe, en esto y en cualquier aspecto de la vida; lo que hay que evaluar es si ese riesgo es asumible.

lo correcto es comprender que debe ser estudiado por expertos para determinar sus características, estado y en definitiva, precio. Si te interesa la construcción, pacta con el vendedor la realización de una campaña de pruebas para determinar, tan exhaustivamente como estés dispuesto a pagar, las características del objeto de compraventa. A más gasto, más seguridad. 500 euros para romper, mirar y tapar en varios sitios, para empezar. Si compras, pagas tú. Gratis no hay nada (excepto la sangre de becario) y no vender una finca todo un año es un coste. Si se quiere vender
Aquí si estoy de acuerdo. Se evalúa el riesgo, y luego se decide si es asumible o no.

Si ahora necesitas una vivienda del XXI hay que evaluar todas las instalaciones (y sus repercusiones) que hoy son irrenunciables y que entonces no eran ni un sueño. El arquitecto que lleves que tenga buen ojo con los presupuestos
Este comentario es otro buen punto. Evaluar cuánto costaría le reforma interior en sí.

Toda esta información te servirá, además, para negociar un mejor precio de compra.
 
#14
Buenas.
Quiero reformar una vivienda (casa de 2 plantas), sería una reforma del interior, no se tocaría ni tejado ni estructura, lo único "estructural" sería hundir una terraza en el piso 1º, para hacer patio en la planta baja. Aquí mi pregunta, ¿es suficiente un arquitecto técnico para realizar el proyecto o me hace falta un arquitecto?

Gracias.
 

cabronias

Gran maestro
#15
Depende de la entidad de la reforma interior que vayas a hacer. Si es una reforma integral, necesitas proyecto de arquitecto e intervención de aparejador.

Si no es reforma integral, el proyecto puede hacértelo un arquitecto o un aparejador independientemente sin necesitar la participación del otro.
 
#16
Sigo con mi proyecto, ahora una pregunta sobre "humedades" y aislado.
Me ha comentado el constructor que, para aislar la vivienda y prevenir humedades, hacer unas cámaras de aire en todo el perímetro y rellenar dichas cámaras con poliuretano proyectado, y respecto al suelo, simplemente subirle unos centímetros con hormigón y mallazo.
Según él, con esto evitamos las humedades y capilaridades.

Aquí mi pregunta: ¿es todo esto correcto?
 

Moperis

Gran experto
#17
Seguramente no sea una solución eficaz, ponte en manos de un técnico, el constructor puede que únicamente considere lo más conveniente para él.
 

Moperis

Gran experto
#19
Pues si él ya lo ha estudiado, seguramente tenga sus razones para pretender resolver el problema de humedades de ese modo.
La humedad por capilaridad suele trepar por las paredes.
Es conveniente que aparezca dicha solución en un proyecto y que el autor asuma la responsabilidad que le corresponda.
 
#20
Te entiendo, pero si pregunto es por algo. Evidentemente, aparece en el proyecto, pero por mucha responsabilidad que asuma, eso me repercute a mí de una forma enorme, se haga cargo después o no...
 
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