Registro de la propiedad y PGOU

Scam

Novel
hola a todos,

intentaré exponer mi problema de la manera mas clara posible, siendo un desconocedor total de la normativa vigente y del lenguaje tecnico al uso:

tengo una terreno inscrito en el registro de la propiedad con X metros cuadrados como URBANO.
por otro lado en el PGOU aparece ese mismo solar como urbano aunque algo mas pequeño.

esta disconformidad entre el registro de la propiedad y el pgou esta siendo origen de problemas y os agradecería cualquier comentario que me arroje algo de luz en el asunto.

Muchas gracias.
 
Sin saber cuáles son los problemas, la propiedad sólo la otorga el Registro o las escrituras, el PGOU no pinta nada en temas de propiedad.
 
Scam ha dicho:
esta disconformidad entre el registro de la propiedad y el pgou esta siendo origen de problemas y os agradecería cualquier comentario que me arroje algo de luz en el asunto.
Eso es muy común, y es más, seguramente ninguna cuadre realmente con la real, por tanto lo que procede es

1- Medir la parcela correctamente.
2.- Corregir la superficie en registro Y catastro.
3.- Convencer al técnico municipal, cosa que no será dificil, que procede aplicarse las determinaciones del PGOU sobre la realidad física de la parcela.

Berobreo, no creo que sea un problema de propiedad sino un problema de edificabilidad, en algunos ayuntamientos exigen ue la parcela coincida con sus datos, datos del registro o catastro, etc... por tanto, tienen asignada una edificabilidad que puede ser menor que la que le corresponde con la realidad física.
 

Ruskin

VIP
Falta saber, como dice Octopussy, la superficie real del solar, y también la superficie que aparece en el catastro, cuyos datos pueden ser los que aparezcan en el PGOU, ten en cuenta que los datos que prevalecen son los del Registro de la Propiedad. Dependiendo de la importancia que suponga la diferencia de la que estás hablando, te puede interesar hacer un deslinde, tal como prescribe el Art. 384 del C.C..
 
Ruskin ha dicho:
ten en cuenta que los datos que prevalecen son los del Registro de la Propiedad.
Los datos que prevalecen son la realidad física, eso si, a partir de los datos que operan en registro, escrituras, etc... se puede comprobar si te han robado parcela y cosas similares, pero en principio lo que prevalece es la realidad fisica de la parcela (salvo lo comentado antes), luego registro, luego .....
 

Scam

Novel
Muchas gracias por vuextras amables respuestas, pero...

en realidad el problema básico es que una obra se lleva a cabo basándonos en los metros cuadrados que el registro de la propiedad tiene como urbanos (un 3% más aprox. que en el PGOU) . Y esta situación concreta es la que está generando el problema, que según el ayuntamiento es tan grave que va a generar cuantiosas multas económicas incluso.

Cualquier consejo sobre como actuar me haría un gran favor.

De nuevo agradeceros vuestros mensajes y comentarios.

Un saludo.
 
Ruskin ha dicho:
Lo siento Octo, no estoy de acuerdo. En realidad física puede que una finca haya tomado superficie de otra, digamos, la realidad física tras un deslinde.
Es lo mismo que yo he dicho, se coge y se mide, comprobándose si hay robos o hemos robado ;) y esa es la realidad de la finca.

Scan ha dicho:
el problema básico es que una obra se lleva a cabo basándonos en los metros cuadrados que el registro de la propiedad tiene como urbanos (un 3% más aprox. que en el PGOU) .
Volvemos a repetir la pregunta que te ha hecho ruskin .... y la realidad de la finca cual es? Es decir cuantos metros reales tiene y como esta con respecto a PGOU, Registro, etc...
 

Scam

Novel
Bueno aun me tengo que documentar mucho mejor pero a grosso modo...
La cosa es entre dos fincas colindantes (A-urbana y B-rústica ) y del mismo dueño, siendo la suma de las dos zonas un valor idéntico en todos los registros/pgou y un detalle que no es origen de polémica:

estos datos son aproximados y redondeando

Registro del catastro : zona A 1200 m2 urbanos --- zona B 1500 m2 rústicos
Pgou : zona A 1500 m2 urbanos --- zona B 1200 m2 rústicos
registro de la propiedad 1800 m2 urbanos ---- zona B 1000 m2 rústicos

de los cuales se están edificando 1600 m2, todos dentro de la zona A por supuesto (según el registro de la propiedad, porque segun el Ayuntamiento nos hemos salido de lo que nos tocaba).

estas diferencias es la causa del problema (bueno, mas bien la interpretación del problema por el funcionariado correspondiente, pienso yo), concretamente el problema es originado por los 100 m2 que se están edificando de más. Y por lo que parece no se plantea como un problema a solventar, si no como un impedimento que va a generar multas por infracciones graves.

A ver que os parece, si necesitais mas datos para hacer una valoración mas adecuada me lo decís.

Gracias de antemano y un saludo a todos

PD: Respecto a los metros reales y lindes de las fincas, tanto las del pgou como las del registro de la propiedad son muy correctas y identicas, solo se diferencia en el punto en cuestión.
 

perabeles

Bronce
Yo entiendo que, a efectos jurídicos, la competencia es del Registro de la Propiedad (que, por cierto, no tiene capacidad para clasificar urbanísticamente el suelo en urbano o rústico). Pero a efectos urbanísticos siempre prevalece la superficie real, una vez delimitado el terreno en cuestión (en presencia y acuerdo con los propietarios colindantes) y medido topográficamente.
Ahora bien , por lo que nos acaba de decir Scam, parece que la cuestión tiene que ver con el Límite del suelo urbano que establece el planeamiento y que no tiene la obligación de coincidir con el límite de una determinada finca registral.
 

Scam

Novel
hola, sip, esta claro que todas las cifras que he expuesto son aproximadas. Aunque el caso si es ciertamente así.

entonces os pregunto... ¿tendría lógica que mi arquitecto no quiera dar el certificado de fin de obra poniendo como excusa el problema que está generando esta disconformidad con el pgou?

EDITADO por la respuesta de perabeles :
Yo entiendo que, a efectos jurídicos, la competencia es del Registro de la Propiedad (que, por cierto, no tiene capacidad para clasificar urbanísticamente el suelo en urbano o rústico). Pero a efectos urbanísticos siempre prevalece la superficie real, una vez delimitado el terreno en cuestión (en presencia y acuerdo con los propietarios colindantes) y medido topográficamente.
Ahora bien , por lo que nos acaba de decir Scam, parece que la cuestión tiene que ver con el Límite del suelo urbano que establece el planeamiento y que no tiene la obligación de coincidir con el límite de una determinada finca registral.
Y me asalta otra pregunta: si el Registro de la Propiedad no tiene capacidad para clasificar un suelo como urbano o rústico... ¿donde se clasifica? ¿y porque si pides una nota simple en el Registro de la Propiedad, aparece como urbano si lo es?
 

perabeles

Bronce
Urbanísticamente, que es el único válido para conceder licencias de edificación, la clasificación del suelo se establece en el Plan General de Ordeneción Urbana del municipio (o instrumento equivalente).
Saludos
 
Dato importante

¿Siempre han sido dos fincas catastrales y registrales diferentes?, para ello bucear en las notas registrales como dato primero.

O dicha división es fruto del planeamiento?
 

pvl

Bronce
re general

La cuestión en mi opinión se reduce en términos urbanísticos a hacer un levantamiento del terreno/s afectados-implicados superpuesto al plano de ordenación del P.G.O. o normativa aplicable (que debería haberse hecho como parte del proyecto objeto de licencia). A la parte del terreno que esté clasificada como Urbano deberá aplicársele la normativa edificatoria que le afecte según el P.G.O. y sanseacabó. Por supuesto, lo anterior afecta solo al contenido urbanístico de la cuestión (es decir qué, cuanto, donde y uso de lo que se puede construir). Respecto al tema de derechos de propiedad, que reitero son independientes de los derechos urbanísticos , se puede o se debe realizar una escritura de rectificación de cabida, en caso de que la registral no coincida con la real (que suele ser lo más usual) y si queremos que todos los documentos relativos al terreno sean coherentes entre sí y con respecto a la realidad física de los mismos, podemos acudir al catastro con la nueva escritura para que que los datos catastrales coincidan con todos los demás.
 

005369

Novel
La cuestión en mi opinión se reduce en términos urbanísticos a hacer un levantamiento del terreno/s afectados-implicados superpuesto al plano de ordenación del P.G.O. o normativa aplicable (que debería haberse hecho como parte del proyecto objeto de licencia). A la parte del terreno que esté clasificada como Urbano deberá aplicársele la normativa edificatoria que le afecte según el P.G.O. y sanseacabó. Por supuesto, lo anterior afecta solo al contenido urbanístico de la cuestión (es decir qué, cuanto, donde y uso de lo que se puede construir). Respecto al tema de derechos de propiedad, que reitero son independientes de los derechos urbanísticos , se puede o se debe realizar una escritura de rectificación de cabida, en caso de que la registral no coincida con la real (que suele ser lo más usual) y si queremos que todos los documentos relativos al terreno sean coherentes entre sí y con respecto a la realidad física de los mismos, podemos acudir al catastro con la nueva escritura para que que los datos catastrales coincidan con todos los demás.
Totalmente de acuerdo compañero.

Dato importante

¿Siempre han sido dos fincas catastrales y registrales diferentes?, para ello bucear en las notas registrales como dato primero.

O dicha división es fruto del planeamiento?
Fundamental lo que te apunta Octopussy, te podría ayudar pedir certificación extensa en el Registro de la Propiedad, donde podrás buscar en todos los asientos o inscripciones de la finca, desde cuando se dividen las dos fincas y en base a que documento el Registrador se dispuso a inscribir las superficies registrales actuales.
 

antoni0

Platino
Por lo que leo, la cuestión es la siguiente:
Un propietario tiene un terreno (es indiferente si es una finca registral o dos).
El Plan general marca en el plano una delimitación de suelo urbano que atraviesa ese terreno por la mitad por decir algo.
pregunta: esa línea del PGOU se ha marcado en el terreno? Con qué resultado?

En mi opinión es absolutamente independiente lo que diga el Registro de la Propiedad en cuanto a la situación urbana o no de la finca o fincas que componen el terreno.
La única salvedad es que la parte urbana venga de una reparcelación, cosa que por el contenido del hilo lo considero harto improbable.

Una última pregunta: La obra tiene licencia urbanística, y se adapta a ella?
 
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