Rehabilitación: m² construido vs. útil

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LA duda que tengo es la siguiente:

iniciare el proceso de rehabilitacion de un caseron, casa antigua con gruesos muros de piedra.

Son planta baja, primera y segunda, la diferencia entre superficie util y construida total es de 100 m2 (450 m2-350 m2)... una diferencia considerable.

El arquitecto me hace calculo de honorarios en base a los m2 construidos, y posteriormente me da un PEM en base a ellos, y un presupuesto real de obra igualmente basado en los m2 construidos, en resumen calculando unos 1000 euros m2 la diferencia es de 100.000 euros...

dentro de los muros no se va a hacer nada...

no me parece muy justo dicho calculo y me gustaria que me asesorarais

un saludo
 
En los antiguos baremos orientativos para el cálculo de honorarios ya se tenía en cuenta la distinta tipología de la obra. Entiendo que no te cobrará lo mismo por 100m2 construidos de obra nueva que por 100m2 de rehabilitación.
En todo caso los honorarios son libres.
 

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no me referia tanto a los honorarios del arquitecto, que efectivamente son libres y aparte no estoy descontento con el mismo, por tanto no tengo problema alguno... sino mas bien al tema del coste de la obra segun me calcula el arquitecto.
 
Tu no sabes el coste de la obra aún, el coste de la obra te lo dará la contrata, el arquitecto puede estimarte el coste de la obra (antes de hacer el proyecto) puede calcularte que precios esperar de las contratas (una vez terminado el proyecto y las mediciones), pero si aún no tienes esos datos, todos son estimaciones, cuando dices que no estas contento es porque supongo que se sale de tus previsiones.
 

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Efectivamente se trata de un coste aprox. que calcula el arquitecto, PEM + beneficio industrial etc etc etc... calculado en base a m2 construido, que como digo es una diferencia importante respecto a m2 util.

Cuando se trata de una construccion nueva esta claro que el dato es m2 construido, aparte no suele haber tanta diferencia entre ambas superficies... pero en este caso, y sabiendo que el coste real sera el que me de la contrata, me puedo esperar que sea inferior al dato que me da el arquitecto ???

Yo habia calculado que para 350 m2 utiles x 1000 euros/m2 pues me sale la modica cantidad de 350.000 euros (parezco azafata del 1, 2-3) coste que creo que no esta nada mal en cuanto a cuantia ni que me haya quedado racano en el coste m2, teniendo en cuenta que segun la arquitecto la casa no esta mal, paredes y demas perfecto, no se levantara altura, ni se abriran vanos de ningun tipo, y estructura con cosas aprovechables etc etc

pero claro, si le calculo 450 m2 x 1000 euros/m2 nos ponemos en 450.000 euros, no es tanto la cantidad en sí, sino que para esa cantidad ya no considero interesante la rehabilitacion y me meteria en otro tipo de obra.

Respecto de los honorarios arquitecto, calculados como digo en base a un porcentaje del PEM, calculado a su vez en base a m2 construido, pues que quereis que os diga... efectivamente son libres ... me pongo entre arquitecto y aparejador en practicamente 30.000 euros (IVA incluido) y todo incluido (visados y demas estudios e historias varias) que no se si es economico, razonable o caro... pero como estoy contento con el arquitecto, pues eso... gusto con sarna no pica, y ya ha empezado ademas su trabajo... aunque tampoco me importaria saber vuestra opinion al respcto ;)
 
Veremos eso de que "dentro de los muros" no se va a hacer nada... puedes presuponer una partida de 350.000 para construir el interior y otros 100.000 para rehabilitar la fachada, por ejemplo... puede parecer mucho, pero luego no te creas... en una rehabilitación, el capítulo correspondiente a la fachada y muro (sobre todo si participa en la estructura) puede ser perfectamente el 20-25% de la obra...
 
Encartado, como calcule el arquitecto sus honorarios será su problema, el te hace sus números, pero al final el resumen es arquitecto y aparejador para una rehabilitacion de 450m² (construidos) vale tanto.

¿Te vale el precio o no te vale es la cuestión? Piensas que es un buen profesional, tienes referencias, sabes como trabaja, etc.... esta es la cuestión.

En cuanto al costo de obra, en rehabilitación rara vez se puede dar un precio, pero la realidad en un porcentaje muy grande es que es MAS COSTOSO que construir de nueva planta, por supuesto dicho de modo genérico sin evaluar el estado de tu edificación actual.
 

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Veremos eso de que "dentro de los muros" no se va a hacer nada... puedes presuponer una partida de 350.000 para construir el interior y otros 100.000 para rehabilitar la fachada, por ejemplo... puede parecer mucho, pero luego no te creas... en una rehabilitación, el capítulo correspondiente a la fachada y muro (sobre todo si participa en la estructura) puede ser perfectamente el 20-25% de la obra...
efectivamente... puede ocurrir cualquier cosa... que se caigan todas las paredes y quede un monton de escombros, que se incrementen costos por cualquier cuestion... tb entiendo que un tecnico que ha visitado la propiedad en varias ocasiones y ha hecho sus mediciones, y comprobaciones y afirma que por ejemplo muros estan bien, pues es que estan bien, de lo contrario me lo diria y calculariamos ese sobrecoste.

pero no me refiero tanto a costes imprevistos que apareceran en la obra y que los asumo, sino al coste calculado de la misma en origen.

un saludo
 

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Encartado, como calcule el arquitecto sus honorarios será su problema, el te hace sus números, pero al final el resumen es arquitecto y aparejador para una rehabilitacion de 450m² (construidos) vale tanto.

¿Te vale el precio o no te vale es la cuestión? Piensas que es un buen profesional, tienes referencias, sabes como trabaja, etc.... esta es la cuestión.

En cuanto al costo de obra, en rehabilitación rara vez se puede dar un precio, pero la realidad en un porcentaje muy grande es que es MAS COSTOSO que construir de nueva planta, por supuesto dicho de modo genérico sin evaluar el estado de tu edificación actual.
si pensara que no es un buen profesional no trabajaria con el ni aunque me lo regalara ;)

ahora bien, eso no quita para que la cuestion se reduzca solamente a si me "vale el precio", me puede valer y yo pagarlo y resultar a todas luces "caro", o lo contrario...

por eso preguntaba como preguntan otros muchos foreros, simplemente supongo que por comparacion con los datos que manejaisl los profesionales que frecuentais este lugar... ya he leido opiniones de gente que dice que por tal dinero el no haria esa obra, o todo lo contrario que esta muy bien pagado etc etc...

solamente a eso me referia. un saludo
 
pero no me refiero tanto a costes imprevistos que apareceran en la obra y que los asumo, sino al coste calculado de la misma en origen.
No, no... no me refiero a imprevistos... lo digo como porcentajes normales de cálculo de los costes de una obra... y con muros que, aparentemente, están bien. No sé lo que te dijo tu arquitecto... yo cuando hago una rehabilitación y digo que los muros "están bien" me refiero a que no hay que tirarlos... no a que no se vayan a tocar. Eso sí... intento que el cliente me entienda.
 

Encartado

Plata
No, no... no me refiero a imprevistos... lo digo como porcentajes normales de cálculo de los costes de una obra... y con muros que, aparentemente, están bien. No sé lo que te dijo tu arquitecto... yo cuando hago una rehabilitación y digo que los muros "están bien" me refiero a que no hay que tirarlos... no a que no se vayan a tocar. Eso sí... intento que el cliente me entienda.
Te entiendo... yo lo que veo es que mi arquitecto ha hecho los calculos segun m2 construido por una cantidad supongo que sin mas historias... aun no tengo el proyecto y esas cantidades son las que me dio simplemente en un presupuesto de sus honorarios y del aparejador y demas costes de direccion técnica del proyecto...

me extrañe porque supuse que son simplemente unos numeros para el calculo de sus honorarios, sin mas, pero luego pensando me preocupe porque quizas sean cotes bastantes aproximados y no a boleo, tengo que preguntarle mas al detalle la cuestion.
 

PAREDES

Bronce
Hola, creo que estas cometiendo un error al aplicar el mismo modulo de précio x m2 que en vivienda nueva. En rehabilitación, como te han indicado ya, nunca sabes con lo que te vas ha encontrar, es como cuando compras un melón, hasta que no lo abres...
El PEM del proyecto vendrá marcado por el estado de mediciones y precios de las partidas necesarias para la obra y no por un módulo de précios x m2, no creo que el arquitecto lo haya aplicado, ¿a cuanto asciende el tuyo?. Revisa dichas mediciones y luego párate a pensar si el coste de dichos trabajos es excesivo.
Un saludo.
 

xoaniña

Plata
Encartado, yo suelo hacer rehabilitaciones, y calculo el PEM sobre m2 construído...los muros hay que tocarlos, si o si, suele ser donde apoya la estructura, si se empotran vigas de madera hay que cajearlos, generalmente hace falta limpieza, encintado, y casi siempre trasdosado...son una partida importante...ahora, hoy en día el PEM lo decide el arquitecto, si tú cuentas con 350.000 € para gastarte, díselo, a la hora de hacer las mediciones y presupuestos tendreis que valorar en donde ahorrais...
 

Encartado

Plata
Encartado, yo suelo hacer rehabilitaciones, y calculo el PEM sobre m2 construído...los muros hay que tocarlos, si o si, suele ser donde apoya la estructura, si se empotran vigas de madera hay que cajearlos, generalmente hace falta limpieza, encintado, y casi siempre trasdosado...son una partida importante...ahora, hoy en día el PEM lo decide el arquitecto, si tú cuentas con 350.000 € para gastarte, díselo, a la hora de hacer las mediciones y presupuestos tendreis que valorar en donde ahorrais...
gracias por la respuesta, tengo que hablar mas tranquilamente con el arquitecto

un saludo
 
si pensara que no es un buen profesional no trabajaria con el ni aunque me lo regalara ;)

ahora bien, eso no quita para que la cuestion se reduzca solamente a si me "vale el precio", me puede valer y yo pagarlo y resultar a todas luces "caro", o lo contrario...
Los buenos profesionales nunca son caros, desgraciadamente en este mundillo tu no tienes dos viviendas iguales para hacer la reforma y probar con dos, uno bueno y uno malo, si la tuvieras entonces sabrías la diferencia entre uno y otro. Si te puedo decir que el que ha sufrido uno malo, seguramente si le demuestra un buen profesional lo que el cliente no sabe de su obra, entonces se daría cuenta que fue su decisión aún peor de lo que pensaba.

Estas hablando de una vivienda muy grande por tanto los honorarios suelen ser elevados, el mercado esta mal, pero desde luego no me parece ninguna barbaridad (depende de como se curre y de lo que se haga) la cantidad que manejas.

Desgraciadamente esta en una fase muy delicada, al igual que cuando tuvimos que decidir donde operar a un familiar, teniamos referencias y precio de la operación un error podía ser fatal, por suerte acertamos con la decisión (todo salio bien), decidimos inclinarnos al final por el que mejor referencias teníamos independiente del costo.
 
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