Rehabilitación y CTE

tartan

Novel
Tengo una casa en un pueblo de Castilla-León, que está en una zona protegida por Patrimonio, y en la que no me dejan derribar, solo restaurar y rehabilitar.
La casa es muy antigua y no tiene ni cimientos, ni alcantarillado, la cubierta está hecha polvo, paredes de adobe en alguna partes etc, etc.

El problema es, ¿como se rehabilita algo en ese estado para que cumpla con el CTE?. Me comentaron en Patrimonio algo así como que al estar catalogado con una proteccion estructural, digamos que "las leyes" de Patrimonio estarían por encima del CTE y no debería cumplirlas al pie de la letra. Mi arquitecto dice que eso no es así, que la rehabilitación lleva un proyecto y ese proyecto para ser visado por el Colegio ha de cumplir los requisitos del CTE ¿es esto así? o ¿existe una manera de reponer lo que este dañado, hacer forjados sanitarios etc, etc, pero sin tener que cumplir estrictamente el CTE?

Os agradecería vuestra ayuda, gracias
 

ADAM

Diamante
Es cierto. Aunque sea un proyecto de rehabilitación, tiene que cumplir con el CTE.
En el Art. 2.3 ( ámbito de aplicación ) parece que deja una puerta entreabierta para eludir el cumplimiento (supongo que siempre de forma puntual y de forma justificada) por tratarse de una rehabilitación, pero luego es muy difícil justificar que no hay ninguna solución alternativa para que lo cumpla. De hecho, las hay para casi todo.

Otra cosa son los de Patrimonio. No pueden eximirte del cumplimiento del CTE. Otra cosa es que, por ejemplo, no te dejen poner los captadores solares. Esto es muy frecuente. Pues les dices que pones una caldera de pellets y ahí tienes la alternativa que exige el CTE. Y así con algunas cosas más, pero siempre tendrás que justificar el cumplimiento del CTE.

Saludos.
 

tartan

Novel
Hola ADAM,
entiendo por lo que dices que para cada modificación habría que justificar porqué se hace el cambio ¿no es así? vale, pero por ejemplo las paredes de piedra o las maderas que se pudieran salvar de vigas o tejado ¿crees que se puede justificar el dejarlas? o lo que ya está en la edificación no le atañe el CTE, quiero decir si hay un muro de piedra al exterior y se deja, ¿sólo con reafirmarlo valdría? o habría que aislarlo termica y acusticamente etc, etc.

Gracias por tu contestación
Saludos
 

ADAM

Diamante
No tienes que justificar el por qué de cada cambio ( bueno..., quizá si, en la memoria del proyecto ). Lo que tienes que justificar es que los cambios realizados se ajustan al CTE.
Y solo de aquellas cosas que vayan a ir en proyecto, no toda la edificación. Por ejemplo, puede ser que el proyecto solo contemple la rehabilitación de la cubierta porque está muy mal y solo se quiere hacer eso. Pues en proyecto solo se justificaría el cumplimiento de la cubierta nueva en todos sus extremos: estructuralmente, el aislamiento,... Si quieres reforzar un forjado, pues se justificaría ese forjado. Lo mismo, que resiste, que es aislante,.....
Y claro que puedes justificar los elementos constructivos que dejes.

Lo que expones del muro de fachada. Si que le afecta el CTE y si que habría que aislarlo, impermeabilizarlo,....

Es que todo depende de como llames el proyecto. Y lo llamarás de una u otra forma según para qué lo quieras.

Me explico:

Si tienes una casa que se está cayendo, y lo único que quieres es que no vaya al suelo, puedes hacer un proyecto de "rehabilitación de cubierta y estructura" ( por decir algo ) y no tendrías que justificar el cumplimiento del CTE en aquellos aspectos que no afecten a estructura y cubierta; esto es, aislamientos, instalaciones, ventilación,...

Si quieres rehabilitarla y acondicionarla como vivienda, harás un proyecto de "rehabilitación de vivienda" y entonces si que tendrías que cumplir con todos los DB del CTE que afecten a una vivienda.

De igual forma que si quisieras poner una pizzería en el bajo tendrías que cumplir una serie de normativas específicas sobre actividades que no te van a pedir ahora y que no vas a justificar "en previsión de...".

Eso si, siendo que se trata de vivienda, procura que lo que hagas cumpla con lo que sería exigible a una vivienda, aunque ahora solo hagas un proyecto parcial.

Saludos
 

matatunos

Platino
supongamos que esa casa es muy antigua, digamos 50 años (no se si habia legislacion parecida o equivalente al CTE actual), la casa tiene unas escrituras y paga su IBI desde fechas recientes (antes no pagaba), la casa nunca ha tenido luz ni agua, y no hay un papel que indique que tiene celula de habitabilidad

la casa entiendo que es legal por situacion y caracteristicas, es una casa entre otras dos, en el centro de un nucleo rural, con su antojana y un horreo asociado de antiguedad aproximada de 200 años, vamos.. que el ayuntamiento dice 50 años, pero seguramente tiene muchos mas, por lo que comentan los vecinos del lugar, seguramente ya existia antes de que hubiera traida de agua y luz (supongo que tenia cocina de carbon, luz con carburos, y agua de la fuente/lavadero/abrebadero del pueblo que hay a menos de 50 metros)

seria posible conseguir agua y luz para ella?

habria que hacer una reforma integral para adaptarla a CTE?
 

tartan

Novel
Mi arquitecto es partidario de tirar todo y hacer nuevo ya que me dice que nos va a dar más guerra rehabiltar y restaurar que construir y además saldrá más caro. Pero la verdad es que la casa tiene elementos caracteristicos de la zona que sería imposible rehacer hoy día, o partes de la cubierta de madera con un especial encanto, pero que por supuesto no cumplen las normas del CTE respecto a seguridad contraincendios y otros.
¿creeis que sería buena idea construir por encima de la cubierta, por ejemplo, y dejar las partes "originales" más como decoración que como estructura?¿resultaría muy costodo y por tanto nada rentable? se puede compaginar ambas cosas como interpreto de las información que me has pasado?

La verdad es que me apetece mantener lo más posible lo que se construyo hace tanto tiempo y con "la gracia" que tenía en origen, pero no sé si me arquitecto tiene razón y es mejor tirar y no complicarnos. ¿que pensais vosotros?

Saludos.
 

ADAM

Diamante
Mi arquitecto es partidario de tirar todo y hacer nuevo ya que me dice que nos va a dar más guerra rehabiltar y restaurar que construir y además saldrá más caro
Mira que bonito, que sencillo y que cómodo...

¿creeis que sería buena idea construir por encima de la cubierta, por ejemplo, y dejar las partes "originales" más como decoración que como estructura?¿resultaría muy costodo y por tanto nada rentable?
Bueno.... es que si no se trata solo de rehabilitar, sino que se trata de una reforma-ampliación de bastante envergadura puede ser que, de una parte, se dervirtúe un poco la imagen original de la casa y te resulte un pastiche que, por otra parte, te resulte caro.
Porque, en cualquier caso, sanear y acondicionar una casa vieja ( haciéndolo como hay que hacerlo, aunque no existiera el CTE ) supone bastante dinero. No son cuatro pegotes aquí y allá ( idea equivocada de muchos clientes ).

La verdad es que me apetece mantener lo más posible lo que se construyo hace tanto tiempo y con "la gracia" que tenía en origen, pero no sé si me arquitecto tiene razón y es mejor tirar y no complicarnos. ¿que pensais vosotros?
A mi me parece la mejor opción. En cualquier caso es la tuya y eres el dueño. Creo que tu arquitecto debería ponerse las pilas y orientarte dentro de esa línea, aportando soluciones viables y olvidándose de la retro.
 
Siempre se puede armonizar y dar equilibrio entre las partes "ya construidas" en el pasado, y por supuesto que merezcan la pena, y la parte nueva proyectada. El "como" ya es una decisión del arquitecto y te la debería hacer llegar ;)
 

tartan

Novel
Puede que ahí este uno de los problemas, en convencer al arquitecto de que se ponga las pilas y ataque el proyecto de otra manera más imaginativa.

La verdad es que la casa está hecha una pena, no tiene ningún tipo de saneamiento, ni instalación de luz, ni agua, con muros de piedra digamos "con encanto" de 60 cm de grosor pero completamente desplomados y unos entramados de madera interior que a lo largo de los años los que allí vivieran, han ido poniendo como han podido para que la casa no se caiga.

Hay muchas vigas carcomidas y mucho "remiendo", pero no deja de tener su cosa, por eso no es que se trate de una reformita si no de una rehabilitación completa de toda la casa dándole también distinto uso y distinta distribución de la que tiene ya que lo que hay es una cuadra abajo, con escalera para subir a la primera planta donde se encuentra una chimenea, dos habitaciones y una subida al camaranchón ( o como le llame cada uno en su zona a la bajocubierta) todo con escasísima ventilación en las dos fachadas y ya está. Pero según Patrimonio tengo una joya, según mi arquitecto una ruina y según yo un problema.

Saludos
 

ADAM

Diamante
Es verdad, ya no me acordaba que en tu primer post comentabas lo de Patrimonio. Pues ahora si que no le va a quedar más remedio que ponerse las pilas con la rehabilitación y olvidarse de la retro.
Y rehabilitar tampoco significa reparar TODA la construcción. Se trata de mantener los elementos con algún valor (o los que te obliguen a mantener en Patrimonio), los que merezca la pena (sobre todo, estructuralmente) mantener y, como dice susodicho, armonizar lo nuevo con lo ya existente.

Puede que ahí este uno de los problemas, en convencer al arquitecto de que se ponga las pilas y ataque el proyecto de otra manera más imaginativa
¡Por D***!, ¡si en estos proyectos se disfruta y se aprende un hu***!

Pero según Patrimonio tengo una joya, según mi arquitecto una ruina y según yo un problema
Los tres tenéis razón.
El problema es que a Patrimonio no le cuesta dinero su opinión. Espero que no te extiendan la protección hasta tal punto que te deje las manos atadas en cuanto al aprovechamiento (por lo de la ampliación) o que te resulte una obra excesivamente cara. Vamos, que te den un poco de margen.
 
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