Reparto de cargas...

#1
EL urbanismo no es lo mío...

Tengo la ficha urbanistica de una UE y por supuesto el plano de usos y alineaciones. En la primera se especifican los m2 destinados a viales y equipamientos que se consideran necesarios y en el plano, la ubicacion prevista en el vigente PGOU de esos viales y equipamientos.

En este caso hay varios propietarios. Se quiere hacer un estudio previo para ver el numero de viviendas de solo una parte (mas del 50%) de la UE

Supongo que ¿el proyecto de urbanizacion tiene que ser total para la UE completa? ¿Como se reparten los costos de urbanizacion?

La parte de equipamientos recae solo en una zona perteneciente a otro propietario que parece que no quiere desarrollar nada aun.

¿Se tienen que repartir las cargas que suponen la ocupacion de los equipamientos para desarrollar la parte que interesa? ¿o es mala suerte para el propietario del suelo sobre el que el PGOU ha previsto la ubicacion de los equipamientos?

Gracias
 
#2
por partes


Supongo que ¿el proyecto de urbanizacion tiene que ser total para la UE completa? ¿Como se reparten los costos de urbanizacion?



El proyecto de urbanizacion es unico de todo el ámbito, se supone que no se puede ejecutar a trozos...
Repartes el coste total de obras de urbanizacion y costes de gestion entre todos los propietarios de forma directamente proporcional a su participacion en el total de la UE.
(eso lo haces o defines en el proyecto de compensacion)

¿Se tienen que repartir las cargas que suponen la ocupacion de los equipamientos para desarrollar la parte que interesa? ¿o es mala suerte para el propietario del suelo sobre el que el PGOU ha previsto la ubicacion de los equipamientos?

¿que quieres decir con la "ocupacion" de los equipamientos?
En la unidad de ejecucion tu seguiras las directrices del plan urbanistico correspondiente que definira diferentes parcelas:
1.Red viaria y espacios libres que cederas al ayto.
2.solares para equipamientos, que cederas al ayto
3.solares con aprovechamiento lucrativo de los que repartiras el 90%entre todos los propietarios de las parcelas iniciales, y el 10% restante para el ayto otra vez.

Esas parcelas serán una realidad juridica una vez se redacte el proyecto de equidistribucion correspondiente, donde se decidira tras conversacion con el ayto, que 10% del aprovechamiento lucrativo se le cede .

Segun las diferentes normas autonomicas a veces el ayto. como perceptor de ese 10% también colabora en ese % con los costes de urbanizacion, pero lo normal es que al ayto le salga todo gratis total.

Tu al ayuntamiento le daras solares para sistemas locales que el se ocupara de edificar. El hecho de que un propietario tenga su terreno original en una futura plaza, vial o solar de sistemas locales es irrelevante, entra en el saco del reparto como todos.

Evidentemente si el planeamiento que desarrolle la UE no esta definido, todos los calculos que hagas serán en plan Numeros Gordos...
Si puedes, pillate en la biblioteca de tu colegio algun libro de Lluis Hosta Privat, a mi me ayudo musho¡¡¡ pa clarificar conceptos.
 
#3
La palabra mágica es ECU: Equidistribuir, ceder y urbanizar.


La UNIDAD DE EJECUCIÓN (o de actuación segun CCAA) como bien indica su nombre es una UNIDAD, o sea un ámbito de gesti´
on que debe desarrollarse de una tacada, tanto a nivel de gestión como de ejecución material de la urbanización.

La equidistribución y la cesión se realizan con el proyecto de reparcelacion o compensación. Este documento reparte el jamón y el hueso en proporción a los terrenos que cada uno aporta, más o menos. El aprovechamiento medio de la unidad de ejecución especifica cuales son los derechos iniciales de cada propietario. Uno que tenga un terreno que el PG destine a equipamiento tiene derecho a la superficie de su terreno multiplicada por el aprovechamiento medio, como en su terreno inicial no puede materializarlo, el proyeto de reparcelación le asignará terreno dentro de la unidad donde sí pueda hacerlo.

Para poder desarrollar un SOLAR dentro de la unidad de ejecución has tenido que cumplir previamente con ECU (recuerda: equidistribuir, ceder y urbanizar) EN EL ÁMBITO DE GESTION, O SEA LA UNIDAD DE EJECUCIÓN COMPLETA, si no no tienes un SOLAR edificable.

Saludos.
 
#4
Me ha llegado una distribucion previa de "parcelitas" en el ámbito de terreno de varios propietarios dejando el resto solo con los viales y los equipamientos que venian definidos y ubicados ya en el PGOU y que "por casualidad" recaen en el terreno que no se estudiará.

No hay cesion de zonas verdes porque en la ficha no viene especificado salvo que no te permiten ocupar el 100% de la parcelas y en una de ellas se podría plantear zona verde privada.

Mi pregunta: ¿no se podrá distribuir la totalidad de terreno de estos propietarios interesados en el estudio? ¿tendría que dejar, en su ámbito, la parte de suelo correpondiente a la compensacion de edificabilidad del suelo en el que se ubican los equipamientos?
 
#5
Mi pregunta: ¿no se podrá distribuir la totalidad de terreno de estos propietarios interesados en el estudio? ¿tendría que dejar, en su ámbito, la parte de suelo correpondiente a la compensacion de edificabilidad del suelo en el que se ubican los equipamientos?
disculpame, pero la verdad es que no entiendo tu pregunta...
Si tienes el parcelario que se hará segun el proyecto de equidistribucion, debes de tener la edificabilidad de cada parcela (digo yo).

Deberias de calcular el coste total de gastos de urbz. y darles a tus propietarios la parte correspondiente. Si ellos tienen el 50% del aprovechamiento (siempre hablamos de unidades de aprovechamiento) les cargaras el 50% de los gastos de urbz. De los equipamientos olvidate, en el momento que reaprcelas ya estas descontando lo que cederas.

no entiendo a que te refieres con eso de "compensar la edificabilidad del suelo en el que se ubican los equipamientos". La edificabilidad que generan los equipamientos locales no es parte de ese aprovechamiento lucrativo (el que se podra vender para que el promotor se "lucre") que te indica la ficha.
Ese aprovechamiento de la ficha lo generarán las propiedades privadas resultado de la equidistribucion, no tienes que compensar nada.

A ver si te he entendido bien. :rolleyes:

(corrigeme si me equivoco vorpal)
 
#6
vamos a ello:

ese equipamiento ¿es sistema general o local?.

El eterno dilema de la adquisición por la Administracion de los suelos de equipamientos:

Si se trata de un sistema local (es lo más lógico en una UE) ese suelo GENERA VOLUMEN, o aprovechamiento lucrativo para el particular.

Si es un sistema general, hay autores muy sesudos que dicen que NO GENERA VOLUMEN O APROVECHAMIENTO PRIVADO.

a ver SKALA, si yo fuera el Ayuntamiento (he sido arquitecto municipal bastante tiempo) querría todas las cesiones juntas, no que cada propietario me cediera un trocito (10%) en su parcela, porque con eso no hago nada. de ahí que en el proyecto de reparcelación venga la cesión para mi: repito ECU:

1º EQUIDISTRIBUCIÓN: En el proyecto de reparcelacion o compensacion o como se llame según la legislacion autonómica aplicable, salen las propiedaddes asignadas a cada propietario y las cesiones al ayuntamiento, bien sea de equipamientos, calles, zonas verdes,..., luego las propiedades asignadas a los particulares son ya NETAS, no hay que hacer descuentos posteriores.

2º CESIÓN: Se inscriben en el Registro las cesiones municipales.

3º URBANIZACION: Se ejecutan las obras de urbanizacion para que las parcelas pasen a ser solares (suelo urbano con servicios).

Saludos.
 
#7
Si se trata de un sistema local (es lo más lógico en una UE) ese suelo GENERA VOLUMEN, o aprovechamiento lucrativo para el particular.

Si es un sistema general, hay autores muy sesudos que dicen que NO GENERA VOLUMEN O APROVECHAMIENTO PRIVADO.
Pero si la ficha está ya hecha eso es irrelevante, con eso has de contar en el momento de fijar el aprovechamiento tipo de cada unidad y definirla, no?

Vamos, que en el caso de SKALA eso ya esta resuelto; si existe un parcelario, aunque sea del plan parcial correspondiente, sabes que todo el aprovechamiento lucrativo se reaprtira entre los solares, sin contar con los que se destinaran a equipamientos ni a zv ni a rviaria.

(corrigeme vorpal si me equivoco please) :eek:
 
#8
Habría que ver esa ficha de la UE.

Normalmente una ficha de una UE contiene los siguientes datos:

- superficie total del ámbito
- Aprovechamiento medio de la UE
- m2 de cesión para equipamientos u otros usos públicos.
- m2 de viales (públicos o privados).

La cuestión acerca de la naturaleza de los equipamientos (sistema local o general) no es baladí, porque si es un sistema general, para calcular el aprovechamiento total de la unidad se debería excluir la superficie de ese sistema general adscrito, mientras que si es un sistema local si podría contarse ese suelo para calcular el aprovechamiento total de la unidad.

O sea, salvo que la ficha te diga qué aprovechamiento lucrativo privado total tiene esa unidad, hay que calcularlo, y para calcularlo es preciso saber sobre qué superficie se aplica el aprovechamiento medio.

evidentemente esto depende de cada Comunidad Autónoma, y no en todas es igual, eso para acabarlo de arreglar.

Saludos.
 
#10
Gracias por vuestras respuestas.

Empiezo a ver las cosas más claritas y creo que no es tan complicado como creia en un principio.

En cuanto a lo de la existencia de un parcelario me referia a que un "fulanito" hizo el intento de repartir m2 de techo en parcelitas para viviendas unifamiliares "acosadas" nada más y a lo que no tengo que hacer mucho caso porque me da la impresion, a primera vista, que no ha tenido en cuenta el aprovechamiento correspondiente al resto de propietarios.
 
#12
Es que me ahogo en un vaso de agua, sobre todo en temas de planeamiento. Gracias a que son poquitas las cosillas que entran y la mayoria para hacer numerillos.

Un saludo
 
#13
...yo con las primeras cosas que hice andaba acojonaito, pero preguntando se llega a roma SKALA, aqui a ayudar en lo que se pueda...


:D
 
#14
Gracias a todos por vuestra ayuda. Ha sido estupendo haberme topado con este foro. Espero que yo tambien pueda aportar mi granito de arena en lo que sepa claro!!!!
Saludos
 
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