Revisión PGOU y junta de compensación

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Revisión PGOU y Junta de Compensación funcionando.

Hola a todos. A ver si a alguien le ha pasado algo similar o sabe como le puedo presionar algo al Ayto

Ahora resulta que una vez constituida la Junta y funcionando para reurbanizar una unidad de ejecución (donde hay gente trabajando en talleres desde hace más de 30 años) en suelo urbano no consolidado y con calificación de industrial cual es mi sorpresa que en el avance de la revisión el "huevon" del Alcalde ha decido que hay quiere pisos y además muy pocos.
El suelo industrial una vez reurbanizado tendrá desde luego un valor bastante superior a la propuesta de residencial del Ayto.

Obviamente pensaba openerme. A Alguien se le ocurren argumentos, como hacerlo... Me pueden obligar a aceptar el cambio? Me tienen que indemnizar? Si me opongo me quedaré fuera de ordenación?


Por cierto la Junta está funcionando con plena conformidad, hasta ahora, del Ayto.

Saludos y gracias por anticipado
 

adiaz

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Revisión PGOU y Junta de Compensación funcionando.

Ahora resulta que una vez constituida la Junta y funcionando para reurbanizar una unidad de ejecución (donde hay gente trabajando en talleres desde hace más de 30 años) en suelo urbano no consolidado y con calificación de industrial cual es mi sorpresa que en el avance de la revisión el "huevon" del Alcalde ha decido que hay quiere pisos y además muy pocos.
El suelo industrial una vez reurbanizado tendrá desde luego un valor bastante superior a la propuesta de residencial del Ayto.

Obviamente pensaba openerme. A Alguien se le ocurren argumentos, como hacerlo... Me pueden obligar a aceptar el cambio? Me tienen que indemnizar? Si me opongo me quedaré fuera de ordenación?

Por cierto la Junta está funcionando con plena conformidad, hasta ahora, del Ayto.

Saludos y gracias por anticipado
Solo se me ocurren preguntas:
¿ya teneis vuestro planeamiento de desarrollo aprobado y fuera del alcance del nuevo plan? supongo que no..
¿no os da tiempo a tenerlo antes de la aprobacion del plan nuevo?
si ya hay una junta constituida será con los ojos puestos en los criterios actuales de ordenacion, no?
 

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Solo se me ocurren preguntas:
¿ya teneis vuestro planeamiento de desarrollo aprobado y fuera del alcance del nuevo plan? supongo que no..
¿no os da tiempo a tenerlo antes de la aprobacion del plan nuevo?
si ya hay una junta constituida será con los ojos puestos en los criterios actuales de ordenacion, no?
Pues entiendo que si ya que se trata de varios edificios colindantes muy viejos y cuya urbanización no estaba finalizada. La junta se constituyo para arregalar y terminar la urbanización que hace 30 años no se termino. Entiendo que no necesitamos ningun planeamiento de desarrollo sino que sería de alicación el PGOU directamente porque se trata de suelo urbano aunque el Ayto considere que no esta consolidado porque en su dia la urbanización no se terminó. De hecho la Junta está actuando y en ningun momento el Ayto nos habló de P.Parcial ni de modificacción de normas.La junta se constituyo con arreglo al vigente PGOU pero probablemente cuando terminemos de adecuar la urbanización ya se abrá aprobado inicialmente el nuevo PGOU calificandonos como residencial (salvo que consigamos impedirselo).
Lo que me preocupa es que ahora el Ayto al cambiar de idea, si nosotros continuamos en industrial , nos pretenda dejar fuera de ordenación en el nuevo PGOU

Saludos y gracias por la opiniones
 

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HOLA: Lo primero que hay que conocer es si de las naves existentes hay Licencia de Obra y Licencia de Apertura de las Industrias.

Si hay Licencias el Ayuntamiento no puede ir contra sus propios actos y en el caso de que pretenda alterar el planeamiento cambiando el uso de esos suelos tiene que asignar edificabilidad suficiente para indemnizar convenientemente a los propietarios por el valor de las naves construidas y por los gastos de traslado de esas industrias.
 
HOLA: Lo primero que hay que conocer es si de las naves existentes hay Licencia de Obra y Licencia de Apertura de las Industrias.

Si hay Licencias el Ayuntamiento no puede ir contra sus propios actos y en el caso de que pretenda alterar el planeamiento cambiando el uso de esos suelos tiene que asignar edificabilidad suficiente para indemnizar convenientemente a los propietarios por el valor de las naves construidas y por los gastos de traslado de esas industrias.
Una pregunta. ¿Debería indemnizar por los ingresos que dejaría de ingresar durante el periodo necesario para el traslado de la industria?:confused:
 

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HOLA EUTECTOIDE, En efecto tiene que indemnizar por la perdida de ingresos en el tiempo del traslado y por la perdida de negocio por el cambio de ubicación, esto resulta bastante dificil de cuantificar, seria por los clientes que se puedan perder por cambiarse de ubicación. Esto solo lo saben los que sacan nota. (chiste malo) y se calcula en un porcentaje de la faturación de un año. Esto lo dominan muy bien los que hacen expropiaciones para la Administracion.
 
Lo digo porque en una actuación que conozco, el propietario de una cantera, propietario de los terrenos, ha sacado la compra del terreno en un PAI enorme, además de la indemnización por la explotación de la cantera hasta que se agotaba la concesión que tenía otorgada para extracción de material. Calculo que le quedaban igual 20 años. Vamos, que le ha salido bien, pero que muy bien.
 

APA

Oro
AMIGO EUTECTOIDE, entiendo que debe ser indeminizado pero no la falta de ingresos, sino la perdida de beneficio, es decir los ingresos que el dueño de cantera los obtendría pero tendría muchos gastos, personal, maquinaria, etc. etc. para lo que yo siempre utilizo, las declaraciones de impuestos, es decir si es una sociedad tendría que presentar las declaraciones del impuesto de sociedades de los cinco últimos años y de ellas obtenemos el beneficio neto despues de impuestos y sobre ellos empezamos a negociar y además el propietario de la cantera tiene derecho al aprovechamiento lucrativo que le corresponde por el solar, que como está el suelo es una pasta tambien.

Estamos de acuerdo que el calculo y la cifra final no son faciles de obtener y la negociación puede costar mucho.
 

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HOLA: Lo primero que hay que conocer es si de las naves existentes hay Licencia de Obra y Licencia de Apertura de las Industrias.

Si hay Licencias el Ayuntamiento no puede ir contra sus propios actos y en el caso de que pretenda alterar el planeamiento cambiando el uso de esos suelos tiene que asignar edificabilidad suficiente para indemnizar convenientemente a los propietarios por el valor de las naves construidas y por los gastos de traslado de esas industrias.
Hola de nuevo. gracias por las opiniones. Si, las empresas tienen licencia de apertura. Estoy de acuerdo en lo de la cuantificación de la indemnización pero mi duda es ¿y si no nos echan sino que simplemente nos dejan fuera de ordenación con las consecuencias que eso tiene para el futuro?. ¿Podriamos exigir en todo caso las indemnizaciones? Yo la verdad entiendo que si salvo mejor opinión.

Saludos y gracias
 

APA

Oro
Estoy de acuerdo en lo de la cuantificación de la indemnización pero mi duda es ¿y si no nos echan sino que simplemente nos dejan fuera de ordenación con las consecuencias que eso tiene para el futuro?. ¿Podriamos exigir en todo caso las indemnizaciones? Yo la verdad entiendo que si salvo mejor opinión.
Si os dejan fuera de ordenación, cuando se desarrolle el planeamiento os tienen que indemnizar, por lo que hay que insistirle al ayuntamiento que tiene que dar un aprovechamiento mayor para que cuendo se desarrolle la unidad los propietarios pueden pagar las indemnizaciones que correspondan.

Las indemnizaciones siempre teneis derecho a percibirlas y maxime cuando teneis licencia. Debeis insistir al ayuntamiento en que las edificaciones que teneis estan realizadas con licencia municipal y el dejar las edificaciones fuera de ordenación es ir contra los propios actos del ayuntamiento.
 
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