¿Se redactan los PGOU sin saber dónde están los límites vecinales?

#1
Hay algo que no entiendo aún del tema de urbanismo, y me despierta mucha curiosidad. Entiendo que, cuando se redacta el PGOU, se tiene en cuenta también los datos catastrales, clasificando unas parcelas edificables, otras de zona verde etc. Pero... ¿Cómo se puede hacer eso, cuando se sabe que los datos catastrales son muchas veces erroneos y no tienen que ver con la realidad?

El resultado puede ser que muchas veces (como en mi caso) una parcela es clasificada por mitas urbanizable, otra mitad zona verde. O que pasa una via publica por la mitad de una parcela (caso de algun vecino mio)...

Me parece que es fácil evitar esas situaciones, si se estudian los limites vecinales REALES antes de la redacción del PGOU. Entonces... ¿porque no se hace eso?
 

matatunos

Gran experto
#2
yo no se gran cosa de esto, pero entiendo que un pgou lo que hace es REORDENAR el territorio no?

luego si en tu finca cae un parque por ejemplo, lo que hace es asignarsete otra de tamaño y caracteristicas similares dentro de una zona con igual calificacion dentro de la zona reordenada...

igual estoy diciendo una barbaridad
 

pao

Gran experto
#3
Se saben, pero es un dato poco relevante para la ordenación.

Tu error es pensar que el Plan General asigna edificabilidad o clasifica parcelas existentes. El PGOU lo que hace es ordenar el territorio, como te ha dicho @matatunos. Y en esa ordenación se incluyen los nuevos viales, las zonas verdes y los espacios edificables en función de un diseño urbano no de la morfología de las parcelas existentes.

Lo que ahora es suelo rústico, con parcelas, carreteras y caminos rústicos tiene que pasar a tener una estructura urbana (solares edificables regulares, calles, plazas, jardines, espacios para dotaciones...) si se quiere desarrollar adecuadamente.

Los datos catastrales, erróneos o no, son datos fiscales, no urbanísticos y, salvo para ver el número de parcelas que hay en un determinado polígono, no condicionan nada.
 
#4
El ayto. nos ha dicho que pensaba saber donde se encontraban los limites, pero que se ve que muchos limites se encuantran en totalmente otro sitio.

Es lo que nos ha explicado el Ayto. mismo. Nos ha reconocido que si el catastro hubiera estado correcto, que se hubieran colocados las vias publicas y las zonas verdes en otro sitio, porque se dibujaron unas vias publicas en el limite de unas parcelas (catastrales), y las zonas verdes encima de parcelas, para así afectar minimamente la cantidad de terrenos y propietarios.

Y nos ha explicado que, como que muchas parcelas figuran desplazadas unos 10 metros en el catastro, que por eso las vias publicas se encuentran por error en medio de unos terrenos en lugar de al borde suyo, y que las zonas verdes no afectan a un terreno, tal como era la intención, pero a dos terrenos por su mitad.

Y me pregunto... ¿Se trata o no se trata de un error que tal vez se podria haber evitado?
 

sparus

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#5
Una documentación que siempre se consulta al redactar un PGOU es el catastro, y aunque no sea imprescindible que los límites de ordenanzas y demás coincidan con límites de parcelas, sí es más que recomendable a efectos prácticos. Como siempre, el momento de resolver estas posibles incoherencias es durante la exposición pública del planeamiento, soliendo bastar con una simple alegación si lo que se plantea es lógico. Una vez aprobado, es muy difícil reajustarlo.
 
#6
Muchas gracias @sparus a ti también. Empiezo a entender...

Peroooooo :) (si me permites)...

¿Como entonces pueden los propietarios alegar al PGOU si en el PGOU solo figuran zonas y no parcelas, y ellos no pueden ver si las zonas publicas afectan o no (o exactamente hasta que punto) a sus parcelas?
Aqui p.ej. muchos propietarios pensaban que las zonas publicas no les afectaba directamente para nada, y se sorprenden de descubrir que sí les afecta. En bastantes parcelas en que se pensaba poder construir, no se podrá hacerlo, porque su mitad esta afectada y no queda superficie suficiente para tener edificabilidad...
 

sparus

Gran experto
#7
Fácil: hay que identificar BIEN la parcela sobre el planeamiento y ver cuál es su clasificación. En algunos casos será fácil, y en otros no quedará más remedio que aportar un plano topográfico de la propiedad para avalar nuestras prentesiones; incluso puede que haga falta que un topógrafo superponga ambos planos para comprobar que todo encaja.
Ten en cuenta que los PGOU´s no se hacen para quedarse en el papel, sino para ejecutarse: si por un error la delimitación de las zonas verdes no se puede conseguir ejecutarlas como estaba previsto, no se arregla nada.
 
#8
AHA! Ahora lo entiendo, gracias por tu muy buena explicación. Entonces el problema que ahora algunos tenemos se debe a nosotros y no al ayuntamiento. Nos has ahorrado mala leche y una pelea con ellos que no tienen nada que ver.
 

pao

Gran experto
#9
Denoto cierto sarcasmo, que creo injustificado pues @sparus te lo ha explicado bastante bien, a ver si yo tengo más suerte :rolleyes:

Ordenar desde la división catastral no es un buen comienzo como ya te comenté, tanto desde un punto de vista conceptual como práctico. Si la redacción del PGOU no incluye la elaboración de nueva cartografía (no todos la incluyen) y si además te condicionan a usar la catastral como base de la ordenación pues pasan estas cosas.

Hay cartografías antiguas, tanto urbanísticas como catastrales, que tienen errores y estos no se pueden subsanar sólo con el "trabajo de campo" de un PGOM sinó con el trabajo específico de una nueva elaboración de la misma. Claro que si elaboras una nueva cartografía y te "obligan" (esto dicho con todas las cautelas) a usar la catastral pues estamos en las mismas.

¿Evitarlo? pues la única manera que se me ocurre para haberlo evitado es haber actualizado la cartografía urbanística y, al cruzarla con la catastral, hubiera saltado el error. En todo caso los errores de la cartografía catastral no son achacables ni al ayuntamiento ni al equipo redactor.
 
#10
¡Que no tio! ¡No me malinterpretas, lo he dicho de corazón! Y tampoco es sarcasmo que ahora ya no culpo al ayuntamiento y que entiendo que era mi responsabilidad identificar BIEN mi finca, tal como @sparus explicó. Que no @pao, nada de sarcasmos...

Y por curiosidad... ¿Qué es exactamente una cartografia urbanística? ¿Y cómo se puede actualizar? ¿Quieres decir estudiar todo lo que figura en el Registro de Propiedad, como la mención de superficies y limites etc.?
 

pao

Gran experto
#11
Entonces acepta mis disculpas, debo estar demasiado susceptible... :eek:

Pues hay que hacer nuevos vuelos y realizar ortofotos del territorio que luego se pasan a planos.

En esos planos se encuentran los límites reales, al menos entre los viales públicos y las parcelas privadas tal y como son en la realidad, los usos actuales del suelo (forestal, agrario...), ríos, etc.

Evidentemente no se diferencian propiedades si no hay cierres físicos que las delimiten pero para eso se superpone después el de catastro si se quiere, pero como te dije no es muy trascendente en la mayoría de los casos.
 

matatunos

Gran experto
#12
Pues yo creo que se trata de un error, aunque por lo que cuentan, han tenido la intencion de interferir y respetar en la medida de lo posible lo existente, para ahorrar problemas a los propietarios (y al ayuntamiento de paso), el problema es que cuando calculas algo con datos erroneos (catastro), los resultados siempre van a salirte erroneos.

añado.
para que te hagas una idea de lo que hay en los planos cartograficos y de su fiabilidad...
cuando empece a trabajar en mi actual empresa hace 6 años, era para un proyecto de digitalizacion de cartografia sobre todo el territorio nacional, habia mas empresas, a unas les tocaba unas zonas, y a otras otras... el material que teniamos eran unas fotocopias de planos enormes, fotografia aerea sin corregir, ni siquiera eran ortofotos, en blanco y negro y de pesima calidad, sobre los originales en color, estaba marcada cada parcela, creemos que con rotulador rojo para destacarlo, los limites de cada poligono con sus parcelas, y dentro de cada una, una letra y un numero... ahora coge rojo sobre verde y haz una fotocopia en blanco y negro... en multitud de casos la informacion era ilegible y, literalmente, te la inventabas en funcion de las parcelas que te faltaran por numerar y tu intuicion, y luego al montar todos los planos en una cartografia bien referenciada, tocaba ajustarla para que no quedaran huecos entre planos... esto es poco mas o menos deformar la foto hasta que encaje. Incluso, a mi me toco el trozo donde esta mi pueblo, sabiendo a ciencia cierta que el plano estaba mal (faltaban hasta carreteras), no podiamos corregir esa informacion, si faltaba una carretera, no se pintaba.. si un limite caia en zona de sombra y no sabias por donde era el limite, tambien te lo inventabas...

esa es la cartografia a la que actualmente se tiene acceso a traves de la pagina de la oficina virtual de catastro, o en el sigpac, y de donde la sacan los funcionarios cuando pides informacion de una referencia catastral.

y un par de ejemplos



 
#14
Pues, como expliqué en un hilo en "Propietarios", efectivamente yo tengo un problema al edificar un almacén que linda a la zona verde, y se ve que el ayto. tiene el problema de haberme dado licencia para hacerlo.
Y tengo grandes dudas, más aún teniendo en mente lo que ha dicho @sparus (es muy dificil reajustar el PGOU), si es realizable lo que el ayto. me esta prometiendo: Reducir la zona verde unos ciertos m2 para que no afectará a mi parcela, aprobandolo en una futura modificación del PGOU.
 

davidn

Gran experto
#15
Ni sabéis la cantidad de litigios que hay entre ayuntamientos por la delimitación real de su territorio.

El último lo he vivido con un P.P. aprobado definitivamente en una capital de provincia donde el municipio colindante "dice" que parte está en su territorio. Presenta planos del S XVIII y laudos que así lo avalan. Alega que por tanto es un propietario más y quiere su parte de pasta.

Y lo triste es que parece que tiene razón. ¿nadie contó en el s XVIII con que las marismas se desecarían a principios del XX para que pasase un ferrocarril?
 
#16
La concertación inter-administrativa tiene que ser de lo más divertido :D

Conozco otros dos Ayuntamientos, que están ahora mismo redactando los dos sus Planes Generales, y tienen un núcleo de población en medio, en el que supuestamente uno da licencias para edificar, y el otro Ayuntamiento afirma que es su término municipal.

Para más INRI, son de partidos políticos distintos :D
 
#17
Yo conozco un caso en que un Ayuntamiento consiguió que los tribunales reconocieran como suyo un terreno que estaba en litigio con otro municipio. Pues dió igual, el otro Ayto. redactó su PGOU incluyéndolo. El alcalde del Ayto que era el legítimo titular se presentó "sentencia en mano" en la sesión de la Comisión Provincial de Urbanismo que iba a aprobar el PGOU, pero no sirvió de nada; Como el Ayto usurpador era el del Delegado de Gobierno de la Junta de A, el PGOU se aprobó incluyendo la zona usurpada.
 
#18
El límite que establecen las lindes municipales está muchas veces en litigio, las comunidades autónomas tienen unas cartografias oficiales en donde se inserta la linea del término sin comprobar si transcurre por la linde real o por donde se haya insertado. Cuando se realiza el planeamiento debemos respetar la cartografía oficial.
Pero los particulares y ayuntamientos pueden aclarar cuales son las lindes, y exigir que se modifiquen en la cartografía oficial.

Hay obligación de contrastar las cartografias catastrales en algunas legislaciones o normas técnicas autonómicas, desconozco si es así en todas.

Particularmente cuando veo que no coincide una cosa con otra y que las lineas marcadas por la cartografía oficial van por cualquier sitio menos por donde deben, informo de ello, pero mantengo esa linea.
 
#19
Para eso existe el PROYECTO DE REPARCELACIÓN, que consiste en el reparto o equidistribución de suelo edificable en proporción a los terrenos iniciales que tuviera cada propietario.

Ejemplo sencillo y simplificado para entenderlo:

Supongamos un sector de suelo o ámbito de planeamiento / gestión de 10.000 m2, y que en él hay 2 propietarios, unos tiene 6.000 m2 (60%) y el otro 4.000 m2 (40%).

Supongamos que la ordenación municipal prevé la cesión de 5.000 m2 para viales, espacios libres, equipamientos públicos... y que solo quedan por tanto 5.000 m2 de parcelas edificables.

Y supongamos, por último, que en el colmo de la mala suerte, esas cesiones de 5.000 m2 recaen todas en la parcela del propietario de 6.000 m2, es decir que le quedarían al pobre hombre sólo 1.000 m2 para él.

Si la ordenación deja 5.000 m2 de suelo edificable porque los otros 5.000 m2 se destinan a viales, espacios libres, equipamientos públicos..., se repartirían en función de los porcentajes aportados, es decir, a un propietario le correspondería el 60% de esos 5.000 m2 y al otro el 40% restante, y el proyecto de reparcelacion generaría nuevas parcelas adaptadas a ese reparto.

Saludos.
 
Arriba