Segregación de local, ¿es posible que no se pueda?

Hola, no sé si es el lugar indicado para hacer la consulta, pero me es muy importante saber sobre esto y por las fechas lo tengo complicado. Ante la situación económica actual, de la segregación que se pretende hacer depende la permanencia de un negocio y con ello mi trabajo. Bien, el tema: Almería.
Se trata de un local que forma parte de un edificio que constituye una manzana. Dicho edificio pertenece a un solo propietario y en el mismo hay 5 locales. Uno de ellos está ocupado por el negocio, y del mismo he solicitado la segregación de una parte, para escriturar y poder hacer uso frente a banco (esta parte está pagada por contrato privado). El problema viene dado porque me dicen que el edificio está dentro de una unidad de ejecución y no se puede segregar hasta que salga el nuevo PGOU.
Bien, no sé la fecha de vigencia del actual PGOU. Hablo de Almería, pero esto mismo sucedió en 2002, cuando se realizó escritura de obra nueva y posterior segregación para división horizontal. Cuando se solicitó licencia de segregación al ayuntamiento, este contestó que al estar la finca en cuestión dentro de una unidad de ejecución y que dicha unidad de actuación no está desarrollada, denegaron la licencia de parcelación.
A esta resolución se contesto con un recurso de reposición, siendo al final favorable la posibilidad de segregación y se realizó escritura de división horizontal, quedando la finca matriz dividida en los 5 locales que aparecen en Registro Propiedad.

La pregunta es si desde 2002 ha habido cambios en el PGOU, porque no termino de entender que si la finca está en igual condiciones, en su día sí permitieran la segregación en 5 y ahora el dividir uno de esos locales no sea posible.

Y por otra parte, si el paso por el ayuntamiento es obligado o depende del Registro.

Gracias.
 

luisoso

Novel
Intentaré responderte, sin conocer los detalles:

- Las licencias de segregación las concede el ayuntamiento, y posteriormente se inscriben en el Registro, no puedes saltarte el trámite municipal.

- Los PGOU tienen vigencia indefinida, hasta que se revisa, que se hace a voluntad municipal. Deberías enterarte si en Almería se está revisando el PGOU, aunque te adelanto que eso no es garantía de que se regularice tu situación.

- De hecho, entiendo que el edificio está en suelo urbano no consolidado, por lo que está pendiente de redacción y aprobación un plan o estudio de detalle que lo desarrolle. En ese caso pasaría a ser urbano consolidado, y podrías solicitar la licencia de segregación.

- Si tienes una resolución a tu favor, entiendo que ahora no deberían denegarte la licencia. Recurre la resolución actual con similares argumentos.
 

paules

Diamante
Entiendo que todo es tan sencillo como verificar que dice la normativa municipal respecto a la superficie mínima de los locales comerciales, no creo que sea necesaria ninguna licencia de segregación, en mi opinión se segregan los terrenos, no los locales. Si de la división del local se desprende que los dos resultantes cumplen con normativa, se formaliza la escritura y se inscribe en el Registro.

Dado ese supuesto, ambos locales quedarán subrogados en las afecciones de la unidad de ejecución. El derecho de propiedad a dividir y enajenar tiene como limitación el cumplimiento de las normas, ninguna otra.
 
Gracias @luisoso y @paules, ambos me dais ánimo para ver que hay posibilidades, pero me temo que el problema está en que no consigo explicar el caso, más que nada por lo que me han dicho no aquí, sino la parte que vende.

Tal y como indico arriba, la manzana está formada por 5 locales según consta en escritura de división horizontal, todos del mismo propietario. Uno de ellos donde tengo el negocio y donde me es necesario escriturar para el banco. Tengo un contrato privado de compra por uno de los locales, pero por motivos que no vienen al caso, solo me escrituran por la parte ya pagada... bien, la propiedad ha solicitado a un técnico para medir los metros y consiguiente escritura. Lo que me venden es como si partiera el trozo de una tarta, es decir, que no es un trozo de local donde encima hay pisos o algo... así que entra construcción y suelo... pues eso, el técnico dice que según como aparece en el ayuntamiento no puedo segregar. Lo que no sé si es exactamente una segregación lo que habría que solicitar o es otra división horizontal, aunque esto lo dudo por ser un propietario distinto.

Ahora siendo agosto, no puedo consultar con quien me lleva el tema legal, y la verdad que el tiempo por parte del banco se me echa encima y no sé como podré solucionarlo.

@paules, el técnico cuando midió comentó que problema en cuanto a metros del local por lo de la superficie mínima no veía problema, o eso entendí yo... y tal como has comentado de la división de locales es como creía que se hacía... pero ya digo, o soy yo quien no explica bien o que me quieren dar largas por el tema del nuevo PGOU.
 

paules

Diamante
Habiendo un título constitutivo de la propiedad horizontal inscrito en el Registro, a ti lo que te venden es una cuota indivisa de esa propiedad horizontal, como no puede ser de otra manera. Da igual que haya o no pisos construidos sobre los locales.

El terreno sobre el que se asientan los 5 locales y viviendas, si las hay, junto con su estructura, tejado, cimientos, forjados, redes generales de servicios, etc. constituyen una unidad indivisible de imposible segregación. Al escriturar tu local habrás comprado tu coeficiente de propiedad sobre dicha unidad indivisible.

Por ello, no puedes comprar ese local con el suelo donde esté construido y segregarlo del resto, porque el resto de los locales también tienen su coeficiente de propiedad sobre ese suelo, del mismo modo que tu lo tienes sobre el de los locales restantes. La propiedad horizontal es eso.
 
Bien, @paules, pero aún en ese caso, tengo derecho a que se me escriture, ¿no? Sea como fuere, con ese coeficiente o como sea oportuno... el local en sí no afecta en obra a los demás, quiero decir, que se puede echar abajo sin que afecte al resto -es una forma de hablar-, lo que no veo razonable es la imposibilidad de escriturar en la forma que sea... Si no se entiende como segregación, ¿existe otra fórmula? ¿tengo que esperar al nuevo plan? Esto me está superando, porque ya digo que va en ello mi medio de vida.
 
@osidiana lo que no puedes es en junio empezar con el asunto y esperar a agosto para hacer lo que debiste hacer en su momento, buscarte una asesoría de índole legal.

En el foro te pueden decir todo lo que quieras, pero te lo dicen con unos datos tan limitados que puede que no hayan contemplado la totalidad de las circunstancias.

así que entra construcción y suelo
Esto en principio es segregación, por tanto hay que mirar si es segregable, si se puede segregar en el momento del planeamiento, si ESTRUCTURALMENTE es segregable o es objeto de división horizontal, si hay derechos de alzado o vuelo, si hay servidumbres, etc. pero esto hay que hacerlo con todas las cartas en la mesa, @osidiana.
 

paules

Diamante
@osidiana, creo que no voy a decirte nada que no se te haya dicho ya en los otros hilos que has abierto, no obstante intentaré explicarme un poco mejor, a ver si consigo que entiendas la situación.

¿Se puede dividir cualquiera de los locales que componen la división horizontal y transmitir alguna de sus partes?
Cuando en el título constitutivo de la división horizontal así está contemplado, SÍ.

¿Cómo saber qué dicen los estatutos de la división horizontal?
Vete al Registro de la Propiedad, pide una copia de dicho título y te lo lees.

Si el título indica que no pueden dividirse los locales tendrás que comprarlo entero, pero teniendo en cuenta que son de un solo propietario, este puede ACCEDER mediante escritura a cambiar la división horizontal inscrita permitiendo la división de los mismos y de ese modo poder adquirir tu parte del local.

Sin embargo, al estar afectado por una actuación urbanística de la que parece no conoces su alcance, no creo que el ayuntamiento te conceda licencia para un cambio de actividad o para la ejecución de unas obras con la suficiente envergadura, que impliquen un aumento de valor del local.
 
@Octopussy, gracias y entiendo lo que me comentas, en un foro sin datos la ayuda queda limitada, pero el empezar en junio y estar a estas alturas así, es por tema legal. Inicié todo por un despacho, no por iniciativa solamente mía, esto sé que depende de muchas cosas. Tengo iniciado un requerimiento que mediante despacho de abogados solicitando terminar el trato y escriturar y por plazos de fechas y banco no se ha hecho nada antes. Es ahora cuando el técnico de la propiedad ha dado "señales"- Si dependiera de mi parte solo, esto no en junio, sino mucho antes estaría visto y solucionado. Ahora el tiempo ha corrido en mi contra y me veo sin recursos, el despacho y abogados de vacaciones y en cierta medida me guío por lo que me dice el técnico de la propiedad y digamos que preguntar aquí es para ver si es como me dice, pues, sinceramente, no puedo echar por mi lado en otro profesional, pues sería doble gasto y el expediente lo tienen con los que inicié y tengo entendido que en ayuntamiento si no eres técnico no te atienden en este sentido.

@paules, en respuesta a lo que comentas, tengo copia de la escritura división horizontal que me facilitaron en su momento, es un familiar, de ahí que todo iniciara con un trato privado, en ella se describen los locales y lo único que veo y parece unas lineas "tipo" es:
RÉGIMEN DE COMUNIDAD: la propiedad horizonal constituida por la ley especial sobre la materia, disposiciones complementarias y Código Civil, haciéndose constar desde ahora y para lo sucesivo, lo siguiente:
Que el titular de cualquier elemento, podrá realizar en el mismo operaciones de segregación, agregación, división o agrupación sin limitación de clase alguna, abriendo los huecos puertas o ventanas que estime conveniente. Igualmente podrá comunicarlo con locales colindantes, si por los propietarios de estos se aceptase la comunicación. Podrá instalarse en los locales cualquier clase de negocio de lícito comercio, e instalar anuncios, incluso en la cubierta del edificio.

Muchas gracias a todos los que habéis contestado, de verdad entiendo que no se puede dar respuesta clara sin todos lo datos, pero el preguntar, ya digo, es en la desesperación de ver que las cosas cuando se complican no vienen solas y bueno, pues que quizás dos ven más que uno.
El técnico incluso adelantó que en el avance del nuevo PGOU, el edificio objeto pasa a urbano directo, pero claro eso es un avance, en unos meses y con el tiempo de alegaciones, o sea, que al día de hoy de nada me sirve.

Ya solo me queda que quisieran escucharme en el ayuntamiento, y exponer el tema, pues ni pretendo cambiar la actividad ni hacer obras considerables, como mucho levantar el muro que dividiera el local, para nada sería aumentar el valor.

Lo dicho, muchas gracias, por el interés y tiempo.
 
Bueno, solo por comentar... Al final se va a hacer una división horizontal por la premura a efectos de propiedad y luego cuando esté el nuevo PGOU, donde se supone pasará a urbano directo saliendo de la UE pues ya se verá la posible parcelación o segregación (no sé exactamente cómo se define) llegado el caso.

Gracias de nuevo.
 
Es muy tarde, pero viene definido en el art. 68 de la Ley 7/2002, 17 diciembre.
Saludos.
 
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