Segregación de parcelas que no cumplen superficie mínima

Con referencia al tema que se está tratando os comento mi problema: a principios de los años 70 dos miembros de mi familia adquirieron una parcela segregada de la finca madre faltando 15 m. para poder construir de forma separada. El ayuntamiento autorizó una única licencia para la construcción de 2 casas rurales. Debido a fallecimientos, a ya lo haré, etc... las viviendas no se incribieron en el registro. Pero si que están correctamente inscritas en el catastro, con números catastrales individuales para cada finca, cédulas de habitabilidad, vienen recogidas las ampliaciones posteriores de las viviendas etc.

Transcurrido 40 años y cuando los herederos hemos acudido al notario para incluir las viviendas en la escritura, nos encontramos que no podemos separar las fincas porque se trata de una parcela indivisa y para mayor problema en algún momento de estos 40 años se aumentaron el nº de metros requeridos para su construcción.

La solución que nos expone el notario es registrar las casas originales mediante propiedad horizontal tumbada pero que además hemos de compartir alguna zona común (piscina, parque de juegos...), sin posibilidad de venta a un tercero si no es de forma conjunta o que una de las partes le compre a la otra.

Habría alguna forma de poder separarlas.
 
Hola:

Yo creo que lo primero es buscar toda la docuemntación de la época en que se solicitó la construcción, la licencia de obra, etc. Despues presentar un informe pericial donde se estime la antigüedad de las viviendas y posteriormente una Prescripción Urbanística.

Saludos
 
Tengo reunida toda la documentación: licencia de obra, licencia de finalización de obra, cédulas de habitabilidad, informe del catastro con su número de registro por finca (bueno creo que lo tengo todo) pero a que te refieres con informe pericial y prescripción urbanística, como puedes ver no se ni por donde empezar. Gracias por la ayuda.
 

Greg58

Oro
Consulta en tu ayuntamiento si puedes segregar las parcelas con la edificación adscrita a cada una de ellas; si el ayuntamiento te diera licencia de segregación podrías entonces escriturar las viviendas edificadas en sus correspondientes parcelas.

Si no es posible hacer la segregación porque alguna de las partes no cumple la parcela mínima o por otra causa, no tendrás más remedio que realizar lo que te aconsejan en la notaria: escritura de obra nueva tumbada y las dos viviendas estarán edificadas en un solo solar del que seréis copropietarios, realizáis unos estatutos para el funcionamiento de la propiedad horizontal, y no tendríais mayor problema.
 
Ninguna de las 2 parcelas reune los metros necesarios de parcela mínima, en su día faltaban 8 m a cada una pero como dije al principio a lo largo de los años se ampliaron el número de metros necesarios (estamos hablando de parcelas urbanas en las dos ocasiones) por lo que ahora la diferencia es mayor. Mi duda es la siguiente dado que en su día se autorizó la construcción de dos viviendas dadas de alta en el catastro por las que pagamos contribución desde hace 40 años, 2 referencias catastrales, con números independientes de parcelas apareciendo a todos los efectos como fincas independientes salvo el registral, ¿no hay ningún medio de intentar separarlas?. Porque lo que me dice el notario de compartir algo en común: piscina, zona deportiva... no lo veo viable, ¿cómo vamos a firmar en una escritura que nos reconocemos el derecho de paso de un lado al otro por tener esa zona en común cuando no hay nada compartido?. Si por lo menos no fuese exigible ese requisito pero por lo visto sin él no se puede registrar. Os doy las gracias a todos los que intentais ayudarme facilitándome información. Un saludo
 

bloks

Plata
Pues hombre, primero vete a hablar con el secretario del ayuntamiento a ver si encontráis alguna solución, caso contrario vete a preguntar al registro de la propiedad, a ver si alguien te puede dar alguna otra opción.

A lo mejor puedes solucionarlo por algún vericueto legal.
Ya nos contarás:cool:
 

paules

Diamante
Incumpliendo la superficie mínima de parcela establecida en el planeamiento, el ayuntamiento no puede otorgar la licencia de segregación interesada.

Lo que te dice el notario es lo correcto, el suelo, los servicios hasta la acometida de cada casa y cuantos elementos podáis establecer podrían ser comunes pero, entiendo, nada puede impedir un uso privativo de ellos al constituir la división horizontal, con diferente asignación de cuotas de conservación, cuando así lo acepten voluntariamente las partes. Las zonas privadas podrían separase mediante un seto de arbustos, común claro.

Lo único que hace falta para alcanzar un buen entendimiento es que haya mejor rollo :rolleyes:
 
Para que os hagais idea de la distribución de las viviendas, imaginaos un rectángulo y una recta que lo divide a lo ancho quedando las viviendas situadas paralelamente entre ellas, a 2,5 m. de la linea, el resto del terrero está al otro lado de las viviendas por lo que entre vivienda y vivienda sólo existe una separación de 5 m (requisito que pidio el ayuntamiento en su momento) en esos metros de separación sólo hay terrazo (que en el caso de una de las parcelas corresponde a la parte delantera de la casa y a la entrada de los vehículos, en la otra queda a la espalda de la casa) ¿de donde sacamos los elementos comunes sin entrar en las respectivas propiedades?.

Otra cosa que leí en la escritura, que no se si podría servir, es que cuando se compró la parcela el camino de acceso era particular de finca, daba entrada a las dos casas, pero como nunca se cerró ahora es un camino más. ¿podriamos incorporarlo a la escritura como el elemento común?
 

antoni0

Platino
Siempre es posible una propiedad horizontal tumbada. En los estatutos se puede poner los derchos d euso y disfrute del terreno a quien pertence, estos metros para tí estos para mí. En la práctica es lo mismo que propiedad vertical.
 
¿y si las casas no se corresponden con la licencia original? (como os he comentado éstas han sido ampliadas y la última ampliación es de hace 6 años) ¿cómo se pueden registrar?
 

paules

Diamante
¿y si las casas no se corresponden con la licencia original? (como os he comentado éstas han sido ampliadas y la última ampliación es de hace 6 años) ¿cómo se pueden registrar?
Previa legalización, si es conforme con el planeamiento vigente.
 

bloks

Plata
Aquí viene mi batería de preguntas, a ver si me puedes contestar y centramos el tema.

1 ¿Cuántos metros tiene la finca?
2 ¿cual es la parcela mínima actual?
3 ¿y cuál es la parcela mínima en el momento de la licencia?
4 ¿Cuántas acometidas teneis de servicios, luz, agua, saneamiento?
5 ¿Qué pone exactamente en la licencia de obras? ¿lo has mirado?, a lo mejor viene algún condicionante al respecto porque no entiendo que te dejaran hacer 2 casas a la vez y es muy probable que si ellos tenian conocimiento de la situación, que te "personalizaran" la licencia.
6 ¿Cuantos metros tiene el camino? ¿es de servidumbre? ¿viene incluido en la escritura?
 
He recogido los datos que me pedistes a ver si pueden aclarar algo sobre la posible solución a mi problema.
La finca en total consta de 1984 m.
La parcela mínima actual está en 1200 m en el momento de la licencia era de 1000 m. Las dos casas constan de contadores de agua y luz, contribución y basura independientes.
La única licencia existente se otorgó a nombre de los dos solicitantes para la construcción de las dos viviendas.
En la escritura con respecto al camino dice que la finca linda "con el camino en la finca matriz que conduce ..." (al camino que existía en ese momento de paso), no indica nada más.
 
Se me ha pasado, el camino tendrá unos 6 metros de ancho ya que las parcelas de ambos lados tuvimos que dejar metros y de largo unos 50 aproximadamente o algo más pero en la actualidad es un camino más de la zona. Al no cerrarlo la gente se acostumbró a usarlo porque era más cómodo que el otro. De hecho el camino original que aparece en la escritura hace apenas unos 3 años que se le ha vuelto a dar uso al asfaltar el ayuntamiento los caminos porque anteriormente al ser más estrecho y con poca visibilidad no se usaba y estaba lleno de matojos y la gente pasaba por el de la finca ya que era recto y en mucho mejor estado. Ahora cada camino es de un único sentido (tienen forma de "Y" los dos caminos que menciono corresponden a los palos cortos de la Y).
 
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