Segregación de terreno por debajo de unidad mínima

Hola:
Resulta que tengo un cliente que entre los hermanos compraron un terreno en el cual existe una zona de huerta de regadio y una zona de olivos de secano. El terreno es de cuatro hermanos, y ahora quieren escriturar cada uno su trozo. Les han dicho que no pueden segragarlo porque como minimo la parcela que quede de la segregación debe tener 2500 m2, y todas las resultantes de la misma, no llegan a alcanzar es superficie.

¿Que solucion hay ante esto?

Muchas gracias.
 
Pues yo creo que esperar a que cambie la normativa.
El concepto parcela mínima es de los más claritos, y es inexcusable al pedir una licencia de segregación.
 

vorpal

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Solo se me ocurre algo parecido a la división horizontal tumbada.
Pero la verdad es que no le encuentro mucho sentido, porque implica montar una comunidad de propietarios o similar.

Saludos.
 
Solo se me ocurre algo parecido a la división horizontal tumbada.
¿División horizontal de terrenos, sin inmuebles encima? Eso nunca lo había visto. Como yo entiendo lo de las divisiones horizontales es algo así como la plena propiedad de una parte del inmueble, con algunos elementos comunes, y la propiedad compartida del suelo. No sabía que eso que cuentas se podía hacer.
 

vorpal

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¿División horizontal de terrenos, sin inmuebles encima? Eso nunca lo había visto. Como yo entiendo lo de las divisiones horizontales es algo así como la plena propiedad de una parte del inmueble, con algunos elementos comunes, y la propiedad compartida del suelo. No sabía que eso que cuentas se podía hacer.

Se ha hecho cantidad de veces para burlar precisamente la ordenanza de parcela mínima en urbanizaciones de viviendas unifamiliares con una redaccion de ordenanzas no todo lo precisa que debiera.

Ejemplo: sector o ámbito con parcela mínima de 10.000 m2, tipología de vivienda unifamiliar aislada.

Salvo que se diga expresamente que se limitará a UNA vivienda por parcela, sobre una finca de 10.000 m2 podrían disponerse tantas como cupieran, bastaría con haer una división del terreno en lotes de uso privativo y unas zonas comunes (accesos), cada porción de uso privativo albergaría una vivinda y tendría una cuota de participación sobre el total.

Saludos.
 
Entendido Vorpal, pero eso que me cuentas es un proindiviso ¿no?. Me gustaría pensar que con ese procedimiento no se consiguen fincas registrales independientes, sino que es una única finca con una serie de participaciones.
 

JCM

Plata
Si es en Andalucía (y quizá ocurra lo mismo en otras comunidades) los proindivisos son actos reveladores de posible parcelación urbanística (artículo 66 de la LOUA y artículo 8 del Reglamento de Disciplina). Las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable son infracciones graves y además no prescriben. Además, los proindivisos no generan fincas registrales independientes y se han utilizado para realizar urbanizaciones ilegales en suelo no urbanizable, de ahí la reglamentación al respecto.
Por cierto, si en una urbanización en proindiviso embargan a alguno de sus propietarios por alguna "aventurilla", el resto se verá afectado por el embargo. Cada propietario no tiene una porción física de terreno, tiene un porcentaje de la propiedad total sin que esta esté delimitada, que es algo con lo que se confunde mucha gente.
En fin, poco recomendable.
Saludos.
 
Además, los proindivisos no generan fincas registrales independientes y se han utilizado para realizar urbanizaciones ilegales en suelo no urbanizable
No sé dónde está sunbikers. Yo estoy en Castilla y León y, desgraciadamente, también he visto muchas veces este mecanismo. Alguna vez me han encargado tasar parcelas de este tipo y claro, para finalidad hipotecaria, no hay por dónde cogerlo.
 

vorpal

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Estamos mezclando conceptos, yo para nada he hablado de adjudicación en proindiviso a varios propietarios.

Puede hacerse con una adjudicación a una sola perosna jurídica (UN PROPIETARIO, por tanto no hay proindiviso), por ejemplo PROMOCIONES EL PIRATA SL .
Ahí, a nivel registral solo figuraría un propietario, y luego en los estatutos de la sociedad se asigna a cada socio un porcentaje de participación que se corresponda con el uso exclusivo de una determinada porción de terreno. Cada socio puede transmitir su parte de forma independiente del resto. Asi las he visto hacer muy gordas. La única forma de luchar contra eso es estableciendo limitaciones en el planeamiento con el parámetro DENSIDAD (una vivienda por parcela, X viviendas por Ha...).

El proindiviso es otra cosa, y efectivamente es un avispero. Sólo he visto adjudicaciones en proindiviso en procesos de reparcelación cuando los derechos de algun propietario no alcanzaban la parcela mínima. En el proindiviso la parcela pertenece a VARIOS propietarios. En general es una técnica de equidistribución muy problemática, y desde mi humilde punto de vista es preferible proceder a valorar económicamente ese aprovechamiento inferior a la parcela mínima y que la junta de compensación se quede con el terreno y reembolse a los propietarios afectados en la cuantía equivalente a sus derechos. Luego ya si eso, la junta puede vender esos terrenos a otros propietarios para ser agregados a otras fincas resultantes.

Saludos.
 
Como bien dice Vorpal, la división horizontal tumbada es el arma primordial de PROMOCIONES EL PIRATA S.L. para conseguir fincas registrales únicas y poder saltarse una parcelación mínima. Es más es el pan de cada día ver en una nota registral lo siguiente.

La vivienda A 100 m2 construidos; linda; al norte, sur y este con zonas comunes y al oeste con la vivienda B del conjunto.

Y llega a más la cosa. Puede que no estén ni construidas. Pero eso es arena de otra espuerta( Adaptación a la construcción de eso es harina de otro costal:D:D:D:D)
 
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