Seguro decenal: no me queda claro si contratarlo o no

cesc

Gran experto
#1
Voy a ser el promotor de mi vivienda, actualmente estoy en fase de proyecto, acabo de contratar el arquitecto y ahora tengo un dilema:

- Contratar el seguro decenal o no

Tengo los siguientes pressupuestos (sin iva)
SONDEO (3 puntos) 1.200 euros
control tecnico (eca oct) : 2.300 euros
Segoro con Mapre : 2.000 euros

Total.............5.500 euros + iva = 6.380 euros

El geotecnico tengo claro de hacerlo para no encontrarme sorpresas e intentar optimizar al maximo la estructura/cimientos

Perto lo de la OCT i Seguro, si soy yo el promotor-propietario me cubre ?
No tendran una clausula en que me excluyan ?

Si no lo realizo, tendre luego problemas con la hipoteca ?
Si en unos años vendo la casa, si el comprador acepta no tener el seguro decenal, puede tener problemas con la hipoteca ?

Tengo que empezar abaratar costes, sin contar la parcela una vivienda 230 m2 con piscina me sube a unos 300.000 euros todos los gastos incluidos ...

Según como me sale mas a cuenta vender la parcela y comprarme una vienda hecha. (la parcela esta valorada en 180.000)

Un S2 y Gracias
 
#2
Vamos a ver el seguro decenal es suprimible pero no te lo aconsejo, la tranquilidad de tener un seguro ante los movimientos del terreno, y los movimientos de la estructura, que siempre cede algo, no lo cambio yo por 6000 euros, ya que una reparación masiva de grietas, puede ser muy cara, piensa en que si asentara tanto la vivienda como para tirarla ellos se harian cargo de hacerla nueva. Ah y el estudio geotécnico (sondeo) creo que ya es obligatorio en todas las construcciones.
 

cesc

Gran experto
#3
Hombre si la obra se hace bien no tiene que por que agrietarse, para eso hay un sondeo y contratas a un arquitecto, si se agrieta algo no puedes reclamar luego al arquitecto ? para algo paga tambien el un seguro que le vale una pasta, no ?

A caso la Construcción es un nuevo negocio para las aseguradoras ?
 
#4
El seguro decenal esta pensado sobre todo para el promotor que vende viviendas, no penseis que la aseguradora se comera la reparacion, una vez establecido que el siniestro es estructural el seguro debe reparar para a posteriori reclamar a la constructora y los tecnicos y todo bicho viviente que pueda, eso si, teniendo tambien posibilidades de comerse el marron. Pero mientras se establece quien es el que debe correr con los pagos, la casa debe estar reparada.

Si no tienes seguro decenal, si se establece que es un siniestro estructural tendras que reclamar a constructora, tecnicos, es decir igual que el seguro, pero tu casa mientras estara con las grietas, etc... hasta que la sentencia sea firme.

Si a posteriori decides vender tu vivienda el comprador puede admitir la no existencia del seguro decenal siempre que se especifique claramente. Existen "vendedores" encubiertos de unifamiliares que deberian llevarselo la ley por delante.
 
#5
La modificación de la ley de ordenación de la edificación establece que no es necesario contratar un seguro decenal de daños para una vivienda unifamiliar de autopromoción para uso habitual. También establece que en caso de vender la vivienda, el comprador debe expresamente aceptar la no existencia de SDD que cubriera la vivienda por el periodo que falta desde la compra hasta los 10 años de terminación de la vivienda.
Por lo tanto, mi consejo es que si no piensas vender la vivienda no contrates SDD ni OCT. Si debes contratar un seguro de la construcción y un seguro de responsabilidad civil porque como promotor tendrás responsabilidad en caso de que ocurra cualquier cosa.
En caso de que no tengas claro si venderás o no, o que si quieras contratar SD, busca otro presupuesto de OCT porque esos 2300€ me parecen excesivos (una unifamiliar suele estar en 1800€)
 
#7
HOLA: Como te han informado ya, si eres autopromotor no es necesario hacer el seguro decenal. Esto no tiene ningún problema para la hipoteca, aunque algún Banco te puede poner problema, por lo que no estaría de más preguntarles antes de tomar la decisión. Si vendes la vivienda antes de los diez años siguientes a la terminación de la obra, hay que declarar en la escritura de compra-venta, por lo que algún comprador puede ponerte pegas para comprartela. Por lo que si tienes previsto venderla antes de los 10 años y en realidad lo que pretendes es hacer un pequeño negocio, no dudes, contrata el seguro y la OCT, el geotecnico en cualquier caso te lo debe exigir el propio arquitecto, para tener seguridad de lo que se diseña.

Ahora bien, si como dices la parcela vale en el mercado 180.000 Euros, más los gastos que te va a suponer la construcción y promoción de la vivienda, VENDE LA PARCELA Y COMPRALE UNA A UN PROMOTOR UNA TERMINADA, me agraderás el consejo.
 
#8
No entiendo que gana con esto, puesto que comprar una vivienda unifamiliar aislada en la misma zona de 230 m² + piscina, y siguiendo valores de repercusión (25% para suelo) se le va a 720.000 + IVA, animo la vendes en 180.000 y ya solo te falta 540.000 + los impuestos.

Aquí desde luego con 180.000 no se compra ni una adosadita.
 

cesc

Gran experto
#9
cierto EL INUTIL con 300.000 + 180.000 = 480.000 tendre una vivienda con piscina nueva diseñada a mi gusto (impuestos incluidos)

por menos de 500.000 por la zona del valles es extraño encontrar algo decente .....

Por eso estoy obsesionado con los costes (esos 300.000 de previsión) no quiero que se me disparen .....
 
#10
La modificación está en artículo 105 de la LEY 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social

La ley completa modificada:

Disposición adicional segunda. Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción.
Uno. La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c, del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión ínter vivos dentro del plazo previsto en la letra a, del artículo 17.1 el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión intervivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
 
#11
Cesc me encuentro en una situación similar a la tuya. Aunque mi intención es no vender, quiero tener la posibilidad de poder hacerlo antes de 10 años y al mismo tiempo no contratar inicialmente el seguro decenal.

En estos momentos tengo el proyecto finalizado y pendiente de visado.

He dado ya algunos pasos y me queda tan solo uno por concretar. Te los resumo:

1º) He contactado ya con 2 OCT (me faltan otras 2). Las he elegido de forma que no estén vetadas por alguna de las aseguradoras posibles y al mismo tiempo que sean de reconocido prestigio. No hay grandes diferencias entre ellas en cuanto a precio.

2º) De las conversaciones que tuve te puedo indicar que normalmente, y de acuerdo con su experiencia en ocasiones similares, no suele haber problemas en contratar el seguro decenal a posteriori (con OCT realizada durante la ejecución de las obras). En ese caso, las aseguradoras exigen, además de la documentación inicial, una revisión por parte de la OCT "in situ" por si hubiese habido alguna modificación durante el tiempo transcurrido. De acuerdo con ello te entregan un certificado que confirma y valida de nuevo todo el proceso.

3º) Tengo pendiente contactar con al menos 2 aseguradoras (en el mercado existen tres que abarcan el 70 % de los seguros) para que me confirmen la validez de esta operativa que tienen establecida.

4º) En el contrato con el constructor haré constancia expresa (ya he contactado con 2 y lo han aceptado) del seguro a 10 años contra daños estructurales como marca la LOE, además de los correspondientes a 1 y 3 años.

Saludos
 
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