¿Si compras suelo urbanizado debe llevar acometidas? (javak)

javak

Novel
Compré un solar urbanizado, pero no dispone de acometidas. La calle sí dispone de todos los servicios y en la acera de enfrente ya hay casas construidas. Parece ser que en la manzana había alguna acometida, pero después hicieron una segregación, dividiendo en muchas más parcelas y sin hacer acometidas en cada una.

En el contrato se indica que cualquier gasto de urbanización que hubiera que realizar se hará cargo el vendedor. La pregunta es: ¿deberían estar las acometidas realizadas o legalmente vale con que la calle esté urbanizada?

He contactado con el vendedor y su servicio jurídico indica que no se deben hacer cargo ellos:

"El ámbito en el que se encuentra situada la mencionada parcela cuenta con las obras de urbanización completamente terminadas y (...)

Es precisamente este uno de los motivos que habilitó la transformación del suelo, pasando de su clasificación urbanística como suelo urbanizable sectorizado a su consideración como suelo urbano consolidado. En efecto, concluida la fase de planeamiento tras la aprobación del correspondiente plan parcial se inició la fase de su ejecución, mediante la tramitación del oportuno proyecto de reparcelación, y la ejecución material, mediante el proyecto de urbanización, todo ello con el objetivo de la realización efectiva del modelo territorial detallado por el planeamiento y, en especial, los procesos de urbanización y edificación de los terrenos destinándolos a los usos y tipologías previstos (...)

Este proyecto de urbanización desarrolla y justifica con el máximo detalle las determinaciones previstas en el plan parcial por las que se establece el esquema general de las distintas redes de infraestructuras, sus conexiones y los criterios generales de diseño y dimensionamiento, cumpliendo con los requisitos que a tales efectos señala el capítulo 6.8 "Instrumentos para la Ejecución" de las NNUU del PGOUM.

Por todo lo expuesto entendemos que la parcela reúne todos los requisitos para ser edificada (...)".

Gracias de antemano.
 

paules

Diamante
En mi opinión sí, todas las parcelas resultantes deberían tener ejecutadas las acometidas a los servicios públicos establecidos por el plan, junto a su linde.
Ahora bien, si la parcela original disponía de acometidas y posteriormente se realizaron segregaciones, que son actos que precisan de la correspondiente licencia urbanística municipal, habría que ver si la concesión incorporó a la misma alguna exigencia, derivada del planeamiento, para que las parcelas resultantes adquirieran la condición de solar.

Si existiera tal condicionante, la acometida a la parcela segregada constituiría un coste de urbanización a cargo de la entidad autorizada a realizar la segregación.
 

sparus

Diamante
Permíteme discrepar, @paules. El suelo urbano/urbanizado lo es por contar con infraestructuras y servicios en sus inmediaciones, no precisando más que las obras de conexión o acometidas. Que es muy diferente no tener red de saneamiento porque no discurre por esa vía, y no tener enganche a la red de saneamiento que está frente al solar.
Hay proyectos de urbanización en los que sí se incluyen y reflejan estas acometidas, pero en otros casos no es así, ya sea porque hay varias alternativas en su ubicación, ya porque el urbanizador -quien sea este- decide que cada solar resuelva las suyas en el momento de edificar. Y no por ello el suelo estaría menos consolidado ;)
 

alanda

Oro
Desconozco cuáles son los términos del contrato de compraventa, en cualquier caso es un contrato entre partes y si no se cumple ya se sabe cuál es la solución. En cuanto al tema de la urbanización, estoy totalmente de acuerdo con @sparus, depende de cómo se haya planificado y aprobado el proyecto de urbanización, de hecho en la contestación que te dan ya te dicen que se ha ejecutado conforme al plan...
 

paules

Diamante
Cuando se está de acuerdo con un comentario no es posible discrepar, @sparus.

Pero tal como se plantea la cuestión, proyecto de urbanización desarrollando un plan parcial, me extraña muy mucho que las normas técnicas del planeamiento municipal permitan aprobar un proyecto de urbanización sin prever las acometidas.

Sería un despropósito municipal recepcionar la urbanización de un sector de nuevo desarrollo, por los desperfectos que pudieran producirse, en la que cada propietario de parcela se viera obligado a la apertura de zanjas para proveer de servicios públicos a la edificación que pudiera realizar.
 

alanda

Oro
Puede ser, @sparus, nosotros hicimos una urbanización en la cual las instalaciones debían de dar servicio a 116 viviendas, sin embargo, la empresa de aguas no había definido cómo realizar las conexiones, con lo cual se dejó un punto de toma y listo. Un año después se hicieron las edificaciones y se ejecutó el ramal de acometida.
Además, en el caso de @javak, si originalmente era una parcela y luego se segregó pues peor aún, que eso no tiene que ver con la obligación de tener calculada la capacidad del suministro, pero el ramal...
 

javak

Novel
¡Gracias por las respuestas!

Creía que el tema iba a estar más claro, pero como todo, depende de la normativa y por lo que me contáis, del plan que se hizo. Voy a intentar conseguirlo.

La idea es hacer una reunión con el vendedor junto con mi arquitecto, que es quien mejor va a poder tratar este tema, pero antes de eso quiero tener todo lo más claro posible, ya que quizás a quien hay que pedir responsabilidad es al segregador, que creo que es el ayuntamiento.

He visto que hay una ley de suelo y en una web de Internet lo traducen a:

"Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento".

No especifican si "obra" es abrir suelo público para hacer las acometidas, supongo que porque la ley no lo especifica tampoco. Yo he leído el artículo 24 "Valoración en el suelo urbanizado" y la verdad que no lo veo muy claro, aunque mi entendimiento del mismo es bajo :(

Voy a ver qué consigo, si alguien más se quiere mojar será bienvenido :)
 

sparus

Diamante
Cuando se está de acuerdo con un comentario no es posible discrepar, @sparus.

Pero tal como se plantea la cuestión, proyecto de urbanización desarrollando un plan parcial, me extraña muy mucho que las normas técnicas del planeamiento municipal permitan aprobar un proyecto de urbanización sin prever las acometidas.

Sería un despropósito municipal recepcionar la urbanización de un sector de nuevo desarrollo, por los desperfectos que pudieran producirse, en la que cada propietario de parcela se viera obligado a la apertura de zanjas para proveer de servicios públicos a la edificación que pudiera realizar
No está exento de razón lo que planteas, pero habría que ver caso por caso: si se trata de una urbanización de adosados, con pocas o ninguna alternativa, no hay problema... pero ¿qué ocurre si es un solar de 80x40 para más de 200 viviendas, con calles en todo el perímetro? Ten por seguro que lo último que me preocuparía si tengo que hacer algo así -¡ya me gustaría!- sería dónde me han definido la acometida de agua en el proyecto de urbanización; ya buscaré un punto que me resulte favorable y repondré las aceras que haga falta romper. Análogamente, hay proyectos de urbanización que definen la dotación de suministro eléctrico en baja tensión precisa para cada solar, y otros en cambio te llevan a pie de parcela una línea de media, para que cada uno coloque un CT en función de unas necesidades que, en muchas ocasiones, son impredecibles en el momento de redacción del proyecto. Son decisiones que -siempre y cuando lo permitan las normas de aplicación- suelen quedar al albur del urbanizador, limitándose en muchas ocasiones la administración a exigir que se repongan lo que haya que levantar para ejecutar esa acometida.

E insisto, el suelo urbano tiene que contar con el servicio, no es preciso que la acometida física esté ejecutada.
 

alanda

Oro
@javak, sí, hay una ley del suelo y muchas otras :giggle:, lo que estás poniendo, como bien indicas, es una traducción/interpretación de alguien en una web.

Tu caso concreto no lo conocemos, no tenemos la suficiente información para valorarlo, de todas formas, lo que te está diciendo la ley es que el suelo urbanizado o está conectado o tiene posibilidad de conexión a redes de servicio, que no es lo que tú estás cuestionando ni preguntando, que es el ramal de acometida, que como te han indicado deberías consultarlo en la documentación, porque desde aquí no creo que nadie te responda un caso particular, pienso yo ;)
 

javak

Novel
¡Gracias! Ya me imagino que cada caso es diferente. La verdad que ni yo sé toda la información, pero voy a intentar averiguar todo. Os iré comentando la experiencia, quizás a alguien en el futuro le sirva.
 

Ruskin

VIP
Por puntualizar, las acometidas las tienes que hacer tú, lo que tiene es que haber servicios de luz, agua, alcantarillado, etc.

Saludos.
 

antoni0

Platino
Yo opino que salvo algunos casos muy concretos, como son las urbanizaciones unifamiliares a 1000 m²/parcela, no tiene sentido que el proyecto de urbanización lleve las acometidas. Y aun en estos casos hay que modificar la misma en cantidad de ocasiones.
Las acometidas siempre se hacen como dice @Ruskin.
 

Ruskin

VIP
Y por completar, @antoni0 (para información general), que las hagas tú no es literal, sino que habrá que hacerlas en conjunto con el proyecto, algunas las hará el promotor y otras la compañía suministradora, en fin, lo que digan las normas en cada caso.
 

paules

Diamante
Las infraestructuras necesarias para alcanzar un suelo la condición de urbano, previstas en las respectivas leyes, se caracterizan por su consideración de mínimas para que sus propietarios puedan acceder al derecho de edificar, de eso no hay ninguna duda.

Sin embargo, nada impide a los planes parciales establecer el deber de dotar de acometidas a los servicios públicos en el interior de las parcelas resultantes de un proyecto de reparcelación y prever su inclusión en el correspondiente proyecto de urbanización como obras a realizar.

Cuando se da este supuesto, es evidente que su ejecución constituirá uno más de los costes de urbanización del ámbito a sufragar por la junta de compensación o agente urbanizador, en su caso.

El comentario de @javak:
Parece ser que en la manzana había alguna acometida, pero después hicieron una segregación, dividiendo en muchas más parcelas y sin hacer acometidas en cada una
Permite especular que podría ser una previsión del planeamiento el proveer de acometidas a las parcelas y su inclusión en el proyecto de urbanización las obras necesarias.

En este supuesto, si el ayuntamiento concedió licencia para la división de la parcela, que ya disponía de acometida, considero que debió condicionarla al cumplimiento de un deber establecido en el plan parcial con cargo al solicitante.

Pero, como ya he dicho, esta posibilidad no es otra cosa que una mera especulación. Lo mejor que puede hacer @javak es llevar a término su idea de preparar una reunión de su arquitecto con el promotor para intentar averiguar la realidad de su situación.
 

JCM

Plata
Me ocurrió recientemente un caso muy similar al que aquí se expone y parece que la licencia de segregación no tiene por qué contemplar la efectiva dotación de acometidas a pie de parcela. Me parece un error grande que debería recoger la normativa urbanística, por ejemplo, en un reglamento, de forma que obligase al propietario que solicita una segregación en suelo urbano a acompañar la solicitud con un proyecto de obras complementarias de urbanización que contemplase la dotación de servicios a pie de parcela y conceder efectivamente la licencia una vez ejecutadas y revisadas.
Pero claro, eso sería en un país con una normativa urbanística práctica y que cuide los intereses del ciudadano y en España tenemos 17 normativas que no se sabe muy bien por qué intereses van mirando, si es que miran por algunos.
 

javak

Novel
Todavía no he podido avanzar mucho en el tema, pero por lo que decís, suena a que es una batalla perdida. Pero bueno...
 

javak

Novel
No es seguro al 100%, pero parece que lo de las acometidas está bien hecho, no es necesario que para la parcela urbana tengan hechas las acometidas, sino que estén los servicios accesibles en la calle. Así que tocará hacer las acometidas, lo que ya comentabais la mayoría por aquí. Así que a soltar más dinerito :(

¡Gracias por todas las respuestas!
 

Ac!d

Novel
Buenos días.

Perdón por reflotar este tema antiguo, pero estoy en una situación similar a @javak:
Compré un solar urbano en una zona consolidada que se urbanizaría en 2005-2007, que es una segregación de una parcela mayor y ahora, al mirar con la empresa local de agua las acometidas, nos encontramos con que tenemos agua y residuales a pie de solar, pero para las pluviales hay que hacer una acometida hasta otra calle perpendicular que no linda con mi parcela, de un tramo de más de 30 metros, levantando el asfalto de la calle ya hecha y demás, y la empresa de agua nos ha pasado presupuesto por estos trabajos.
Entiendo que haya servicios que no se tengan a pie de parcela, ¿pero ahora esos trabajos los tengo que pagar íntegramente yo? Tengo la misma duda que se ponía por aquí, ¿se puede consultar en algún sitio el expediente de las segregaciones para ver si hay algunos requisitos que debería haber cumplido el vendedor para poder venderlas como urbanas? El vendedor las vende con todos los servicios, pero, claro, se lava las manos porque tampoco te dice que estén al lado del solar.
Gracias.
 
Arriba