Sobre la hipocresía de la sociedad

#1
Hola queria hacer la siguiente reflexion sobre el urbanismo, mas bien sobre los comentarios que alrededor de la figura agente urbanizador se generan. Desde hace bastante tiempo parece ser que los urbanizadores de este pais ( o al menos los de mi comunidad valenciana) se estan forrando a ganar dinero, al parecer esto es malo, segun la mayoria de la gente, cosa que yo veo perfectamente licita, ahora lo que no me parece correcto es la forma en la que muchos aplican la ley vigente. Aqui la LRAU parece que ha sido un cancer para la ploblacion, cosa que me ha hecho reflexionar sobre el porque una cosa que "aparentemente" es perjudicial o deja en indefension a los afectados no ha sido corregida o al menos vigilada para una correcta aplicacion. Segun tengo entendido fue diseñada para un crecimiento de las poblaciones sin que se produjesen especulaciones por parte de propietarios con bolsas de terrreno que condicionasen el crecimiento del pueblo, pero ¿porque los ayuntamientos no han sido capaces de condicionar la urbanizacion del suelo a la mejor alternativa para la poblacion?, supongo que en la mayoria de los casos porque ha prevalecido el interes economico al interes social. Ademas siempre acusamos al urbanizador cuando el visto bueno lo ha dado el ayuntamiento, en muchos de los casos con intereses familiares o amigos en la zona, pero no miramos mas alla. Esto deberia de ser regulado de una vez de forma justa, y quiero decir con esto que ya esta bien de que cuando nos interesa hacemos la vista gorda y cuando no nos mojamos. Es curioso pero ayer comprando en un centro comercial de alicante, habia un señor comentando con una vendedora que al parecer queria comprarle un piso, justo cuando yo pasaba le dijo que el piso era de proteccion oficial y valia 18 millones de pesetas pero aparte le tenia que pagar 8 millones en negro, joder, me quede asombrado, como podemos permitir esto?, pero todos, es indignante que por un piso de proteccion oficial nos pidan dinero B, pero lo peor del caso es que todos lo sabemos pero nadie lo denunciamos.
¿Quien tiene entonoces la culpa del precio de la vivienda?, pues realmente todos , a mi entender. Echamos la culpa a otros pero no hacemos nada por solucionarlo.
No se cuando aparecera alguien sensato que intente corregir todo esto, pero mientras tanto lo que esta claro es que la sociedad damos la espalda al problema, sobre todo porque hasta ahora nos interesa, solamente pensamos compre mi piso en 10 hace 3 años y ahora lo puedo vender por 20, ademas en negro y asi evito pagar impuestos.
Quien es realmente el mangante?
Deberiamos ser un poco menos hipocritas.
Un saludo a todos.
 
#2
Vale, a partir de mañana no me compro más pisos!

Es broma,eh? ;)

Todo lo que denuncias es muy cierto, los humanos somos lo mejor y lo peor a la vez... :rolleyes:
Salut
 
#3
¿Quien tiene entonces la culpa del precio de la vivienda?, pues realmente todos , a mi entender.
Esta expresion que comentas y que se oye mucho, la culpa del precio de la vivienda, ¿que culpabilidad hay en el precio de la vivienda?, no hay culpabilidad en el precio de la vivienda, hay un precio que el fuerte incremento sufrido por este depende de muchos parametros, pero tu los has dicho, en general culpa de TODOS y de todo.

Existen dos parametros a mi entender (de los miles que intervienen) que influyen en el costo actual de la vivienda, una la capacidad de endeudamiento, es decir, el tipo de interes de las hipotecas y los años a los que se dan, ESO ES LO PRIMERO QUE ESTUDIA UN BUEN PROMOTOR, tiene que saber el mercado que tiene entre manos (he visto hacer estudios delante y es uno de los parametros) es decir, supone un familia "estandar" segun donde este, supone dos sueldos, estos dependen de la zona de la promocion, calcula alrededor de un sueldo para la hipoteca (tambien dependia de la zona) y tiene el perfil del comprador, luego calcula el numero de años, saca porcentajes, gastos etc... y tiene el precio m² que puede pedir, pero ademas esto lo hacen con numeros de fecha de entrega, es decir aplican el precio para cuando venden, no para cuando compran.

El otro parametro es la ley de oferta y demanda, si la oferta es comprada, pues esta claro se puede pagar, todos hablan ahora de las promotoras de lo que ganan, etc... pero recuerdo unos cuantos pequeños promotores que trabajaban hace ya un cuartito de siglo, que pegaron el pellejazo, porque habia poca demanda, y al final tenian que malvender. Entonces nadie hablaba del tema.

Y permiteme que añada uno mas, y es que TODOS SOMOS ESPECULADORES, y tu mismo lo dijiste
compre mi piso en 10 hace 3 años y ahora lo puedo vender por 20
es decir has incrementado tu mas incluso de lo que se incrementa la vivienda de un año a otro puesto que estas aplicando un 33% aprox de incremento anual cuando la vivienda ha ido subiendo en tramos de 15-20%, luego la respuesta es TU eres el culpable y YO tambien, pero por las causas anteriores, si no encuentras quien te pague gracias a un banco tus 20kilos, se acabo el negocio.
 
#4
¡Que verdades mas grandes acabo de leer!

Tanto lo que dice Gexposito como EL_INUTIL son verdades como templos.

Lo que ocurre es que hay que diferenciar entre el qe se compra su primera vivienda por necesidad y el que compra más viviendas como forma de ahorro / inversión.

En ambos casos hay que añadir dos componentes fundamentales.

- la entidad de crédito (EdC) que ya se ha dicho
- el dueño del suelo.

Analizando que factores intervienen en la composición del precio de una vivienda nos encontraríamos como los mas importantes los 3 siguientes:

1- El coste o repercusión del suelo
2- Los costes inherentes a la ejecución de la obra (proyectos, construccion, financiación...)
3- El beneficio del promotor.


La suma de todos ellos es el precio de venta de la vivienda.

El punto 2 es un coste justificado, la gente trabaja por dinero, redactar proyectos cuesta dinero, hacer un control de calidad cuesta dinero, construir el edificio cuesta dinero, que el banco te financie la obra cuesta dinero,... en este apartado poco hay que rascar salvo que bajes calidades o cosas así, el promotor optimice las contrataciones de técnicos y constructores (en el caso de técnicos ya se dió un gran paso ¿adelante? con la liberalización de honorarios hace unos años, que era evidentemente por este motivo)

El punto 3 depende de cada promotor. Es lo que como muy bien decía EL_INUTIL el promotor tambien tiene que malvender o reducir su benenficio en caso de que se vea acuciado (que eso ya ha pasado). El promotor asume un riesgo, es como jugar en bolsa, puede ganar o puede perder. En esta época de bonanza inmobiliaria, el promotor está ganando pero no siempre ha sido así ni tiene porqué continuar. Un promotor no es más que un empresario / inversor, que quiere sacar una rentabilidad a su dinero asumiendo un riesgo o una rentabilidad a su trabajo.

Y llegamos al punto 1: el coste del suelo. En según que zonas, la repercusión del suelo en una promoción está en más del 50% (Barcelona y otras grandes ciudades), en la zona en la que yo trabajo oscila entre el 20 y el 30% de media. ¿Que significa esto? que el propietario del suelo, sin arriesgar nada, simplemente por aportar el solar, se está llevando un gran pellizco de toda la operación. Aquí está buena parte del problema.

Y es que el suelo es la única materia prima de la construcción que no puedes elegir.

Las últimas leyes del suelo han intentado siempre abaratar su coste de varias formas:

- Sancionando a aquellos que "especulan" con el suelo (LEY 8/90 y TR/92)
- Aumentando la oferta de suelo disponible (Ley 6/98 y RD 4/2000)
- Promoviendo figuras que agilicen la puesta en carga del suelo, su transformacion, (ejemplo: el agente urbanizador de la comunidad valenciana, que ha sido copiado sin disimulo por otras CC.AA.)

hasta el momento ninguna de estas técnicas ha surtido efecto:

- La Ley 8/90 es probablemente la mejor ley urbanísitica que hayamos podido ver, sin embargo era complicada en su aplicación, y solo falto la sentencia del TC para demolerla.

- El aumento de oferta de suelo tampoco ha servido para nada: el suelo urbanizable "residual" no es apto para edificar, al menos a corto plazo.

- El agente urbanizador, o figuras análogas, se han convertido en nuevos eslabones en la cadena de costes. Si el sistema de "concesión" no se hace de forma cristalina, me ofrece bastantes dudas (aquí entrarían los "egipcios" y cosas así). Mientras la Administración no agilice sus procedimientos, seguiremos tardadno AÑOS en poder desarrollar un plan parial o una unidad de ejecución, por más agentes urbanizadores que haya.

Otra reflexión: ¿porqué sucede esto sólo en España? ¿que pasa en Francia o Italia, o en el Reino Unido?

La cuestión fundamental está en que en España : SE COMPRA, no se alquila. La mentalidad del español medio (y la de muchos europeos que vienen aquí) es la de comprador por varias razones:

- Las cuotas de una hipoteca están al nivel de un alquiler, por lo que, pagando lo mismo, al final eres propietario (seguro que habeis oido el comentario de que "alquilar es tirar el dinero").

- En el Reino Unido (por ejemplo) la intervención de la Administracion en el uso del suelo es enorme. hay un sistema bastante extendido por el cual la administracion expropia los terrenos, los clasifica como "urbanos" y a continuacion hace una especie de concesión de derecho de edificación y explotacion a 99 años a distintos "promotores" mediante concurso. En Francia, el urbanismo está muy unido a técnicas fiscales...

- En todos los paises de Europa, las normas se han promulgado buscando favorecer el alquiler y no la compra, mientras que en España es al reves.

- La vivienda es nuestro Plan de Pensiones. Simpre se dice que el español medio no ahora, ¡y una leche! ¡es el que mas ahorra de toda Europa! dedica media vida y medio sueldo a ahorrar en "ladrillos". Ya se empieza a hablar de la "hipoteca inversa", al loro que esto se pondrá de moda en pocos años.

Otro factor: En España se construyen en un año más viviendas nuevas que en Inglaterra, Francia, Italia y Alemania unidas. esta demanda tan bestial hace que el consumo de suelo sea elevadísmo. Hay mucha demanda de suelo, pero muy poca oferta, porque la Administracion no puede (o no quiere) abrir la mano. Es la galina de los huevos de oro. Puedo constatar que una buena parte de los ingresos de los municipios con cierta activdad urbanísitica provienen de aqui: licencias, cesiones de aprovechamiento, tasas,... hay que saber administrar el pastel.

Bueno, no sigo que esto da para una tesis doctoral.

saludos.
 
#5
Como te gusta escribir y como dices da para una tesis doctoral, yo por eso me limite a señalar un par de ellos

Existen dos parametros a mi entender (de los miles que intervienen)
aparte de que todo españolito es un especulador en potencia.

Pero efectivamente todo lo que añadiste para mi es correcto, aqui el suelo anda caro tambien 30% para arriba.
 
#6
Vale, todo lo que querais, sólo me permitiré recordar que hay un elevado número de personas en este pais (bailes de cifras aparte) viviendo en una gran precariedad y un elevado porcentaje de viviendas desocupadas y que todo ser humano tiene derecho a una vivienda digna.
Salut doctores!
 
#7
EL_INUTIL_© ha dicho:
aparte de que todo españolito es un especulador en potencia.
Hombre, yo creo que el que puede especular será el que tenga terreno, porque con la vivienda propia no tiene sentido especular.

Por ejemplo mi caso: compré una vivienda (mi vivienda habitual) en 1998 por unos 15 M de ptas. Si la fuera a vender ahora, probablemente podría obtener 30 o 35 M ptas, pero tendría que comprarme otra que me costaría eso mismo (o mas), ¿que gano con el cambio?: NADA, no especulo. El especulador retiene para esperar a ganar más.

Si tuviera más de una vivienda y estuviera dispuesto a vender si podría especular.

Saludos.
 
#8
PEPIN TROVATOR ha dicho:
Vale, todo lo que querais, sólo me permitiré recordar que hay un elevado número de personas en este pais (bailes de cifras aparte) viviendo en una gran precariedad y un elevado porcentaje de viviendas desocupadas y que todo ser humano tiene derecho a una vivienda digna.
Salut doctores!
Hola Pepin:
Tienes razón, ahí hay un problema, pero que difícilmente puede solucionar el promotor privado.

Los costes inherentes a la construcción son habas contadas, podrás ajustarlos y reducirlos algo, pero no lo suficiente como para bajar significativamente el precio de la vivienda (so pena de que las calidades no alcancen los mínimos exigibles). ¿Cuanto vale de coste construir VPO?, no mucho menos que la vivienda libre media (calidades normales).

El promotor privado es un empresario, no se le puede obligar a perder dinero, normalmente tiene que tener una cuenta de resultados saneada al final del ejercicio y no asume empresas arriesgadas.

Sólo queda el suelo como último factor para poder influir sobre el precio de la vivienda.

Lás últimas reformas de las leyes urbanísiticas que conozco van por ahí: se exige un determinado porcentaje (bastante elevado) de reserva de suelo en nuevos sectores y unidades para vivienda protegida. Ese suelo evidentemente es (o debería ser) bastante barato (comparativamente hablando claro).

De todas formas, creo que esa solución tampoco es óptima: No hay muchos promotores que quieran hacer VPO estando la vivienda libre como está en precio: hay mucha diferencia entre promover vivienda libre y VPO, creo que haría falta una tipología intermedia, ni tan cara como la vivienda libre, pero tampoco tan ajustada en márgenes como la VPO.

Evidentemente la VPO es la vivienda mas asequible y accesible a las rentas bajas, pero hay muy poca oferta o está descompensada con la demanda, precisamente porque ningun promotor quiere arriesgarse con unos márgenes tan exiguos con los que no hay posibilidad de maniobra ni de error: si te equivocas la palmas.

El promotor de VPO solo puede ser de dos clases:

- promotor institucional, que por política social pueda asumir pérdidas o no ganar nada.
- promotor privado EXPERTO, acostumbrado a controlar el 100% de la promoción y no tener niguna o poquísimas desviaciones porque el margen de VPO no te deja cometer errores, por eso nadie quiere hacer VPO: operacion arriesgada y de poco beneficio.

Saludos.
 
#9
Lás últimas reformas de las leyes urbanísiticas que conozco van por ahí: se exige un determinado porcentaje (bastante elevado) de reserva de suelo en nuevos sectores y unidades para vivienda protegida. Ese suelo evidentemente es (o debería ser) bastante barato (comparativamente hablando claro).
Como explicar la barbaridad REAL que supone esto, puesto que ahora mismo lo estoy estudiando.

Un plan parcial de unas 300 viviendas, donde se decide por parte de los politicos que el 50% sean VPO, que bonito, eso supone sinceramente lo siguiente.

1.- El suelo de VPO tiene un precio tasado, creo que es como maximo el 15% del coste de venta.....

2.- Los costes de urbanizacion, bastante elevados, no se pueden repercutir en la VPO, ya que practicamente suelo, mas coste de construccion, licencias, etc... NO DEJA MARGEN, o lo que deja es minimo.

3.- Luego las 150 viviendas de renta libre se comen todo el coste de urbanizacion. Hay hasta que hacer de todo, porque el municipio anda escasito de todo, vamos creo que las aguas residuales hay que llevarlas a una futura depuradora nueva, todo por red nueva (unos 10km) y bombeada por la topografia.

4.- TIPOLOGIAS

150 VPO adosada de 90m² construidos (900 € m² construido)
100 adosadas de 100m² construidos ( mas de 1.500 € m²)
40 pareadas de 110² m² (mas de 2.000 € m²)
10 aisladas de 120m² (no tienen ni idea )

Al dia siguiente de vender las viviendas las VPO las venderan al mismo precio que las de renta libre y si no tiempo al tiempo, por mucho que la Junta haya sacado ahora el derecho ese de tanteo y retracto sobre las venta de las VPO, que no podra ejecutar en la mayoria de los casos.
 
#10
Así es, apreciado compañero, la viabilidad de muchas operaciones de desarrollo se están poniendo en entredicho, porque todo lo que no se puede repercutir en la VPO tiene que pechar sobre las doloridas espaldas de la vivienda libre, que evidentemente aumentará de precio.

Cuanto más porcentaje de VPO haya en un sector, mas cara será la vivienda libre de ese mismo sector. No es sólo un problema urbanísitico, sino tambien un problema social: esa mezcla de rentas altas y bajas no es bien vista, especialmente por las rentas altas, que son reacias a adquirir viviendas en sectores donde abundan las viviendas de rentas bajas, es triste pero es asi.

Respecto a lo de poder vender una vivienda de VPO, eso es mas peliagudo, porque normalmente notarios y registradores están al acecho de este tipo de operaciones, como es su deber, lo que ocurre es lo que comentaba en el primer mensaje el amigo Gexposito: que se paga una cifra importante en dinero negro, aunque eso limita mucho el mercado de esas vivienda, (creo que muy poca gente puede disponer de semejantes cantidades de dinero negro)

Saludos.
 
#11
por supuesto que estoy contigo en que poca gente, a mi entender, dispone de esas cantidades de dinero negro, pero lo que es evidente es que eso existe, y no es exclusivo de un reducido numero de personas, es bastante habitual esta practica. Ademas siguiendo con este asunto del precio de la vivienda, todo es un circulo, si nos paramos a pensar quienes disponen del dinero para pagar los pisos? los bancos, y por que dan los bancos ese sobre precio de la vivienda? por la sobretasacion y de que depende esa sobre tasacion? del banco de nuevo al que le interesa cerrar operaciones y ganar cuota de mercado. Por que le compensa al banco de momento hacer esto? supongo que ya que los tipos de interes estan bajos, por el paquete de productos suplementarios y condicionantes que te venden condicionandolos a la hipoteca, y de momento la gente va pagando, el problema vendra cuando pases un apuro, las hipotecas se estan firmando a mas de 30 años, y quien no tiene un bache es todo ese tiempo?. En ese momento el problema pasara a ser del banco, ya que dispondra de un activo sobrevalorado en su momento, el cual tendra cada vez mas dificultades en volver a revender. Esto que parece tan descabellado no es sino el reflejo de una de las posibles situaciones que posiblemente se pueden dar dentro de poco, el endeudamiento en las familias ha alcanzado limites que no se quien podra soportarlos, una carga de un 70% de los ingresos dedicada a la vivienda condiciona, y de que manera, una vida. Ahora como dije en el primer mensaje la ultima palabra la tenemos nosotros, que somos los que permitimos esto. De todas formas puedo estar yo equivocado, sin embargo creo que va siendo hora de que pongamos los pies en el suelo, TODOS.
Un saludo.
 
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