Solar junto al mar, edificabilidad máxima de vivienda (Mountak)

alimon

Plata
Yo sólo me fiaría de alguien que tenga más mala leche que yo
@Mountak, un consejo:
Métete en el foro de autopromotores y empieza por un hilo cualquiera.
Y lee.
Mucho.
Te dejo (dejo) mis inicios. Los mismos que los vuestros:
(5 años ya...)
https://www.soloarquitectura.com/foros/threads/construccion-vivienda-unifamiliar-en-la-playa.89511/

Qué maja era en aquella época
Traducción: Ya no me fío ni de mi sombra.

P. D: ¿Qué tal los hermanos garrapatas?
 
Te dejo (dejo) mis inicios
Me he leído el hilo completo... Eras (y sigues siendo) muy maja, además de que he entendido absolutamente todos tus post a la primera, ¡¡sin tener que leer dos veces ninguno!!
Me imagino que los árboles/pérgolas de los que hablas que tiene la parcela son ¿palmeras?
Me ha flipado el buen rollo que tuviste desde el minuto uno con @Octopussy.
Veo que la cosa, por circunstancias ajenas al mundo de la construcción, se ha retrasado, al menos un par de años. El lado bueno es que tienes más tiempo para ahorrar... Y si una cosa he aprendido yo es, que cuanto más tengas ahorrado antes de entrar en este mundo, ¡¡mejor!!
 
¡¡Te lo juro!!
Para muestra, un botón: con títulos en negrita, cosas importantes subrayadas y explicaciones entre paréntesis 👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻
Pues sí...

Opción 1: compra de terreno y construcción.

Hipoteca:

Si compro el suelo no voy a hacerlo al contado. Prefiero dejar el dinero rentando, no descapitalizarme y aceptar las condiciones actuales a la espera de ver qué pasa en el mercado. Como tengo vivienda propia, hipoteco ésta y saco 65.000 euros para la compra del suelo (cuota mensual sin agobios) y, si construyo, vendo o siembro patatas, el suelo está libre de cargas. Y no voy a vender mi casa.

(((La cara de los directores de banco era, exactamente, la que pones en estos momentos))). Y, como no pido "hipoteca promotor, ni sobre suelo, quiero diferenciales aplicados a primera vivienda" ((aquí ya aparecía el primer tic nervioso)).

Pues bueno. Todos han dado ok. Me quedo con Bankinter, que no cobra comisiones, ni hay suelo, ni muchos más problemas (seguro de vida ya pago y el de vivienda lo tengo con ellos. Sólo muevo nómina). Euribor + 1.70 (ING creo que es algo menor, pero no me he pasado).

Construcción:
Dentro de 3 años replanteo: saco pasta, liquido préstamo y pido autopromotor (teniendo margen de ahorro para imprevistos) o mantengo préstamo, gasto pasta en construcción y pido autopromotor sobre restante (no será mucho, otros 60.000). Depende de euribor y diferenciales en ese momento.
Mientras no llegue, ni de lejos, al máximo que puedo endeudarme, ningún banco me pone problemas (y me permite el "lujo" de negociar).

Estos 3 años: enterarme muy mucho de dónde me meto, contactar con arquitectos (tengo alguna referencia, pero no sé cómo trabajan) y AHORRAR al máximo ((me veo recortando cupones descuento)). Si se me sale de tiesto, vendo el suelo (ya le ha salido una novia. Estamos hablando de poco más de 100 euros/m2 en costa).

Casa:
Con 100 metros (útiles) tengo suficiente. Por supuesto, una mansión encantada también me sirve, pero prefiero que la "broma" no me impida viajar (aunque sea con el IMSERSO).

OJO: en mis cálculos anteriores sobre construcción no aparecen TASAS de construcción porque este ayuntamiento no las cobra.

Como me gusta leer, me he dejado en la mesilla de noche el PGOU, la ordenanza municipal de licencias y la ordenanza municipal de impuestos. Más que recomendable, especialmente para los que no puedan dormir (no es mi caso). :D.

Ahí me he encontrado la primera "sorpresita" que mañana me tocará resolver: piden un depósito de garantía de 300 euros/metro lineal de construcción, CON UN MÍNIMO DE 15.000 euros, para todo lo que se pueda romper.

Ya no sé si sólo para derribo + construcción o también para sólo construcción (qué manía con no diferenciar la O de la Y) (n)
(n)(n)(n).

TOTAL: 72.800 (suelo con "todo incluido) + 163.000 (construcción con impuestos, ICIO, Proyecto,... dejando márgenes para "sustos"): 235.800 ((100m útiles))
 
Os voy a ir escribiendo cositas del contrato que no entiendo muy bien, por si buenamente me podéis ir explicando, ¡me da hasta vergüenza!

- Están incluidos en el precio los proyectos de ingeniería de instalaciones que no hayan sido redactados, aquellos que correspondan a actividades clasificadas y el proyecto-estudio de seguridad y salud.

- Para que las causas de fuerza mayor puedan ser admitidas como motivo de retraso, será preceptivo que la empresa constructora adjudicataria presente a la propiedad el correspondiente certificado con el visto bueno de los Sres. arquitectos, en el plazo de ocho días, a contar desde la fecha en que estas se hubieran producido, indicando el motivo de las mismas y el tiempo de retraso que ello supondrá para las obras, no admitiéndose por la Propiedad ninguna otra forma de justificación.

- En el acta de recepción se consignarán los defectos que se observen en la obra, que deberán ser corregidos por el contratista en el plazo que, a tal fin, determine la dirección facultativa, sin perjuicio de la facultad de rechazo prevista en el precepto legal citado.

- El contratista, además de responder de las obras ejecutadas por los subcontratistas, responderá frente a la propiedad de las consecuencias que se pudieran derivar del incumplimiento por parte de dichos subcontratistas de las disposiciones en la materia citada.
 
Es un contrato a su medida.

Soy de la opinión: yo pago, yo hago el contrato.

Habla con un abogado, si sale algo mal (que suele salir), será el dinero mejor invertido de toda la obra.
 
Yo, sinceramente, en las formas de pago veo cosas que modificar, que ya lo hemos hablado esta mañana para modificarlo. Luego están estos conceptos que no termino de entender y que ya aclararé. Pero hay cláusulas de pago por tardar, de compromisos con las subcontratas él se hace cargo si sale mal, de retenciones, de garantía de la casa... no sé, que tampoco lo he visto tan mal.
 

Angelm

Bronce
Es un contrato a su medida.

Soy de la opinión: yo pago, yo hago el contrato.

Habla con un abogado, si sale algo mal (que suele salir), será el dinero mejor invertido de toda la obra
Yo soy de la opinión contraria. Para muestra compañías eléctricas, telefónicas, leasing, bancos... Si ofrezco un producto, pongo precio y condiciones, incluso de pago.
 

Palmeras

Diamante
Yo lo sufrí hace más de 20 años, cuando un cliente sinvergüenza me arruinó, literalmente
De todo hay en la viña del señor.
Yo soy un clienta modelo: sin problemas de solvencia, razonable en plazos (ningún problema en parar una obra el tiempo necesario en caso de susto por algún lado) y formal, a la par que discreta y funcional.
Si me comprometo DE PALABRA, lo cumplo como si de un contrato se tratara.

Pero.

Tampoco tengo ningún problema en esperar el tiempo necesario para asfixiar, por activa y por pasiva, a alguien.

Creo que un contrato es algo que ha de ser JUSTO para ambas partes.

Y:
Si veo ese contrato, sospecho que me están tomando por tonta.
 
Entonces, a ver, que me aclare, porque ya sabéis que soy torpe, puse en un mensaje la forma de pago y me dijisteis lo que no os parecía correcto, yo automáticamente hablé con el constructor para modificarlo, hemos modificado el dinero entrega al principio y también las certificaciones le he dicho que mensuales, no que me las tiene que espaciar, porque si no voy a estar todo el día pagando tasaciones, y también el tema de que el que certifica es la dirección de obra, todo eso ya aclarado con él.

Después puse unos datos que no terminaba de entender para saber vuestra opinión o si me podíais dar una explicación, que no vi ninguna respuesta. Aún no tengo la respuesta de mi abogado, que sí, que es mi tío y que puede parecer que por ser mi tío no parece algo profesional, pero realmente todo lo contrario, hasta que no lo hable con él y me explique todo bien, no voy a firmar nada.

Entonces, a partir de ahí recibo comentarios, que sé que de buena fe, tipo no firmes, no te fíes, ten cuidadito... Por favor, poneos en mi pellejo, si me sembráis esa duda os ruego acompañarla de una explicación, porque no la entiendo y más me preocupo. Gracias.
 
Está claro, @jano, que voy a esperar a un abogado, pero sin duda la experiencia de personas que trabajan o han pasado por mi misma situación la valoro y mucho, no estoy preguntando en un foro de cocina, donde nadie tiene idea que me den su opinión. Y, además, lo único que he pedido es que si, por favor, hay algo que ven mal que acompañen con argumentos para poder yo esclarecer más la situación. No creo que sea nada malo.
 
Arriba