Solar urbano que el ayuntamiento define como no consolidado

mcarmy

Novel
Me van a expropiar un terreno en la comunidad de madrid que el ayuntamiento califica como urbano no consolidado, esta parcela debería haber ido dentro de una unidad de actuación anterior pero hicieron un trazado extraño para dejarla fuera, aun así hubo una pérdida de metros de la parcela ya que inicialmente tenía 6000 metros y se quedo en 4800, tiene pavimentada calle frontal y una lateral donde ya están hechos los pisos, alumbrado público, pasos de cebra, agua potaable,... y la han incluido en un planeamiento donde son parcelas que están al otro lado de la vía del tren y que eran rústicas inicialmente aunque ahora son no consolidadas, no tienen calles, etc
 

fresno

Novel
No nos cansamos de repetir que la escritura notarial NO califica el terreno. Eso es algo que únicamente puede hacer el PGOU.

De todas formas hay que ir al PGOU (de exposición obligatoria en el Ayuntamiento) y consultar la clasificación de su parcela y el sistema de actuación.

Si el PGOU la clasifica como no consolidado tendrá que ver el sistema de actuación. Si está por expropiación no podrá hacer mucho más.

Por lo que dice puede que ahora sea un suelo urbano consolidado, con lo cual para edificar sólo precisa licencia directa y cumplir la normativa.

De no ser así, que sea no consolidado hay que atenerse a lo dispuesto en el PGOU, y en todo caso debería haber alegado en su día para que le incluyeran en la unidad de actuación.
 

fresno

Novel
Releyendo su escrito dice que el Ayuntamiento califica?? como no consolidado. Vamos a ir por partes:
calificar es definir los usos del terreno: residencial, zona verde, dotacional, industrial, etc.
clasificar es la definición que hace el PGOU del tipo de suelo de que se trata: urbano consolidado o no, urbanizable, etc.

Y por último, no es el Ayuntamiento, es el PGOU el único que clasifica, califica y delimita los ámbitos territoriales. Es la ley urbanística aplicable en el Término Municipal.

Si ahora está clasificado como no consolidado puede estar sujeto a un proceso de desarrollo en que se exijan cesiones para viales, zonas verdes, dotacionales, etc.

Eso de la pérdida del 55% (qué es ¿en terreno? ¿en edificabilidad?) de todas formas parece que el Ayuntamiento lo ha urbanizado completamente.

Repito, hay que ir al PGOU y ver como clasifica, califica y qué sistema de actuación otorga al ámbito.
 

mcarmy

Novel
Muchas gracias por la respuesta, pero es que estoy muy liada. De la parcela que tenía inicialmente 5800 metros paso a 4800 aprox ya que dijeron que eran cesiones de zonas verdes etc por lo tanto de suponia que cuando asfaltaron, pusieron alumbrado,... se convertía en solar urbano. En el catastro figura como solar urbano no edificado. Además se cambió la referencia catastarl de la parcela etc pero no notificaron nada, por lo que no se pudo reclamar. Del 2002 al 2005 nos encontramos con el cambio. Ahora está dentro de un plan parcial en la que el pgou califica como urbano no consolidado y tenemos que ceder 10 % al ayuntamiento ,... y un 45 % de pierde en equipamientos,...... Me parece que me han tomado el pelo
 

fresno

Novel
Bueno ahora está más claro.

Si está en un Plan Parcial es que hay quien lo está desarrollando. El 10% para el Ayto es por ley, y nada que hacer (bueno la ley creo que dice que se aplicará del 0 al 10%, pero no conozco ningún caso de 3,5%, o 7,5% o del 9%, curiosamente siempre aplican el 10%).

En cuanto a que el 45% es para equipamientos puede ser normal. Eso no importa. Lo normal, como en tu caso es que cada propietario piensa en "su parcela" "su finca" "su terreno" eso para el urbanismo es irrelevante, el urbanismo piensa en ciudad y no le incumben los problemas dominicales de los terrenos que afecta.

Quiero decir, aunque te parezca raro, que es una suerte para tí. Lo que cuenta no es la superficie, sin más, o que creas que pierde un 45%, lo que cuenta, lo que VALE, es la edificabilidad. Si a cambio te urbanizan y se transforma en urbano (lo hará el Plan Parcial), aunque no se todo del caso me juego casi cualquier cosa a que sales ganando.

De tomadura de pelo nada, de nada. Hay alguien que lo está desarrollando y urbanizando. Cuando acabe el proceso, tardará unos años (si todo va bien sobre 4 ó 5) tendrás el 55% del terreno pero valdrá unas 5, 6 o más veces que el que tenías antes que era rústico (no consolidado sin desarrollar) y en el que sólo podías plantar patatas o tener una oveja.
Te darán una parcela de reemplazo, con una ficha registral, en la que aparecerá la edificabilidad (mucho más valiosa que lo que tenías antes del proceso) y además seguridad jurídica (bien atado en el Registro) cosa que hasta ahora y en este momento no tienes.
 
Si está en un Plan Parcial es que hay quien lo está desarrollando. El 10% para el Ayto es por ley, y nada que hacer (bueno la ley creo que dice que se aplicará del 0 al 10%, pero no conozco ningún caso de 3,5%, o 7,5% o del 9%, curiosamente siempre aplican el 10%).

¿Por ley no es entre el 5% y el 15%? R.D. Legislativo 2/2008.
En las Illes Balears es el 15% excepto si la unidad de actuación tiene menos de 20 viviendas, en ese caso se puede bajar al 10%.
 
Lo que hay que ver es si es verdad que el suelo es urbano no consolidado o consolidado. Esto no lo establece el PGOU a su libre albedrío. Se debe ver la ley del suelo autonómica para establecer si el PGOU tiene o no razón. SI el PGOU no tiene razón, tu no debes ceder nada, ni espacios libres, ni viario, ni el 10% ni nada.

Ha habido bastantes casos de planes generales que han ido a los juzgados por este motivo, o porque el PGOU clasifica el suelo como rústico cuando es urbano, y los tribunales han declarado nulo la aprobación definitiva del planeamiento. El PGOU no va a misa.

Si en el anterior PGOU estaban clasificadas como urbanas consolidadas el PGOU nuevo ¿puede clasificartelo como urbano no consolidado? No sé.
 

fresno

Novel
¿Por ley no es entre el 5% y el 15%? R.D. Legislativo 2/2008.
En las Illes Balears es el 15% excepto si la unidad de actuación tiene menos de 20 viviendas, en ese caso se puede bajar al 10%.

Hablamos de Galicia y la competencia urbanística ya sabemos de quien es (STC 61/1197) y la LOUGA dice del 0 al 10%, pero no conozco ni un solo caso que fuera menos del 10%.
 

fresno

Novel
Lo que hay que ver es si es verdad que el suelo es urbano no consolidado o consolidado. Esto no lo establece el PGOU a su libre albedrío. Se debe ver la ley del suelo autonómica para establecer si el PGOU tiene o no razón. SI el PGOU no tiene razón, tu no debes ceder nada, ni espacios libres, ni viario, ni el 10% ni nada.

Ha habido bastantes casos de planes generales que han ido a los juzgados por este motivo, o porque el PGOU clasifica el suelo como rústico cuando es urbano, y los tribunales han declarado nulo la aprobación definitiva del planeamiento. El PGOU no va a misa.

Si en el anterior PGOU estaban clasificadas como urbanas consolidadas el PGOU nuevo ¿puede clasificartelo como urbano no consolidado? No sé.

El PGOU puede reclasificar un urbano consolidado como no consolidado si considera (y justifica) que hace falta completar dotaciones, etc.
Y hay que someterse a planeamiento desarrollo, hacer cesiones, etc. como un no consolidado normal.
 

vorpal

VIP
El PGOU puede reclasificar un urbano consolidado como no consolidado si considera (y justifica) que hace falta completar dotaciones, etc.
Y hay que someterse a planeamiento desarrollo, hacer cesiones, etc. como un no consolidado normal.

Eso no está tan claro, y por supuesto no es pacífico.

Lo habitual es que en suelo urbano no haya que ceder NADA, por la sencilla razón de que es un suelo ya transformado y que ha contribuido ya con sus cargas urbanísticas. Sólo las leyes estatales 8/90 y su texto refundido de 1992 (magníficas por cierto desde mi punto de vista) establecían mecanismos de equidistribucion en suelo urbano como eran las áreas de reparto. Lástima que las reventaran con la famosa sentencia del TC a mediados de los 90.

Todo lo más que he visto hacer en suelo urbano sobre este tema ha sido lo siguiente:

- "desconsolidación" motivada por un cambio de uso (de industrial a residencial por ejemplo) o cambio de densidad ( de baja densidad a alta densidad por ejemplo), basada en que la existencia de unos servicios urbanisticios concebidos para un uso anterior no eran suficientes para el nuevo uso. Si hay un incremento de aprovechamiento es lógico y normal que se arbitre el mecanismo de unidades de actuación / ejecución para equidistribuir de forma sistemática y en ese caso, el Ayuntamiento se lleva tambien su parte como es lógico.

El procedimiento para ello es la redacción de un PERI (Plan especial de reforma interior) o similar.

Si estamos hablando de un Plan Parcial, está claro que se trata de un suelo NO TRASNFORMADO previamente (suelo urbanizable). Ese Plan Parcial contendrá uno o varios sectores de suelo, que a su vez estarán troceados en una o varias unidades de ejecución / actuación, que suponen el ámbito básico de gestión de suelo.

El Plan Parcial dictaminará tambien cual es el sistema elegido para cada una de esas unidades de ejecución / actuación. Lo habitual es optar por un sistema de actuación privada como el de comepnsación, especialmente en municipios pequeños que no tienen muchos recursos para llevar ellos la gestión.

Solo veo estos motivos por los que se deban expropiar terrenos:

- obtencion de suelos para sistemas generales en actuaciones asistemáticas
- que el propietario no se adhiera a la junta cuando se actúa por el sistema de compensación (muy frecuente).

Una cesión no es una expropiación en ningun caso. La cesion puede comportar pérdida de suelo, pero no de aprovechamiento, y llegados aquí es preciso recordar que los derechos del propietario en un suelo urbanizable o urbano consolidado NO SON EL 100% de los correspondientes a su terreno, sino el 90% porque debe ceder un 10% de aprovechamiento al Ayuntamiento. Es un concepto de "redistribución" y de participación de la sociedad en las plusvalías y beneficios del suelo, que ha venido siendo usado por los Ayuntamientos como fuente extra de ingresos (a veces como fuente principal de ingresos), razón por la que ahora muchos ayuntamientos están al borde de la quiebra porque la actividad urbanística ha bajado una barbaridad y el valor del suelo del patrimonio municipal tambien.

Saludos.
 
Hablamos de Galicia y la competencia urbanística ya sabemos de quien es (STC 61/1197) y la LOUGA dice del 0 al 10%, pero no conozco ni un solo caso que fuera menos del 10%.

Perdón pero hablamos de la Comunidad de Madrid, no de Galicia. Ni de Baleares. El caso es en la CAM.
Es cierto que el R.D.L. 2/2008 permite incrementar (hasta el 20%) o disminuir esos porcentajes (< 5%) en casos excepcionales. Si una C.A. quiere poner una cesión del 21% por mucha competencia en urbanismo que tenga yo creo que no puede hacerlo. A menos que se declare inconstitucional la ley estatal como pasó con parte de la LS 6/98.
 
Muchas gracias por la respuesta, pero es que estoy muy liada. De la parcela que tenía inicialmente 5800 metros paso a 4800 aprox ya que dijeron que eran cesiones de zonas verdes etc por lo tanto de suponia que cuando asfaltaron, pusieron alumbrado,... se convertía en solar urbano. En el catastro figura como solar urbano no edificado. Además se cambió la referencia catastarl de la parcela etc pero no notificaron nada, por lo que no se pudo reclamar. Del 2002 al 2005 nos encontramos con el cambio. Ahora está dentro de un plan parcial en la que el pgou califica como urbano no consolidado y tenemos que ceder 10 % al ayuntamiento ,... y un 45 % de pierde en equipamientos,...... Me parece que me han tomado el pelo

Si ya cediste una porción de tu terreno (4800/5800 = 82,75 --> cediste el 17,24% de tu terreno) para asfaltar, poner alumbrado,..., y pagaste la urbanización, tu terreno es urbano consolidado. Entiendo que no pueden volver a incluir tu terreno en un plan parcial ni clasificarte tu terreno como suelo urbano no consolidado. No sé, creo que deberías explicarte un poco mejor. ¿Cuándo cediste terreno? ¿Cúando se crearon las calles, el alumbrado,....? ¿Lo pagaste tú y el resto de vecinos? Faltan datos.
 

paules

Diamante
Del 2002 al 2005 nos encontramos con el cambio. Ahora está dentro de un plan parcial en la que el pgou califica como urbano no consolidado y tenemos que ceder 10 % al ayuntamiento ,... y un 45 % de pierde en equipamientos,...... Me parece que me han tomado el pelo

Es posible que se trate de un Plan de Mejora Urbana o como se le denomine en Madrid, en estas circunstancias lo normal es que el planeamiento permita superiores aprovechamientos con respecto a la situación anterior. Para compensar.

Pero lo que te digo no es otra cosa que una posibilidad, examinando el aprovechamiento asignado en el planeamiento anterior y en el vigente podrás averiguarlo.
 
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