Sótano o garaje

#1
Hola,

soy nuevo en esto, estoy intentando empezar todo para construir mi casa aqui en galicia. Hoy comiendo con uno de los constructores para hablar sobre presupuestos etc. me dijo que era mucho mas barato hacer el garaje anexado a la casa que un sotano o semi sotano. Me hablo de hacer un garaje de 6x8 48metros cuadrados me saldria sobre unos 12000 euros cuando hacer sotano de 100m cuadr. la casa seria de 10 x 10 estariamos hablando de 36000 euros.
Estos datos son aproximados o me esta tomando el pelo? tanta diferencia hay?

gracias
 
#2
La pregunta es tan genérica... Son datos en el aire. Para empezar ¿en que fase del sueño/proyecto/obra estás?
 
#3
No solo hay que tener en cuenta el coste, hay otras ventajas e inconvenientes.

por ejemplo: un garaje cerrado en superficie (sobre rasante), adosado o no a la vivienda, está sujeto al cumplimiento de varios parámetros urbanísiticos: CONSUME EDIFICABILIDAD en la mayoría de los casos, lo que quiere decir que tal vez tengas que reducir el tamaño de la casa para poder hacer el garaje.

Saludos.
 
#4
Buenos días.

Vorpal, comentas que un garaje en superficie consume edificabilidad. ¿si es en sotano, no?

Gracias
 
#5
JMB ha dicho:
Buenos días.

Vorpal, comentas que un garaje en superficie consume edificabilidad. ¿si es en sotano, no?

Gracias
Normalmente la regulacion de la edificabilidad bajo rasante de un plan general es mucho menos detallada que en sobre rasante.
Se entiende que la parte del edificio bajo rasante no ocupa volumen mientras que la parte sobre rasante si lo hace, y entonces se regula mas exhaustivamente la intensidad de uso (ocupacion, altura, índice de edificabilidad).
Bajo rasante lo que suele estar limitado suele ser:
- el uso: hay usos que no se toleran bajo rasante (por ejemplo el uso residencial o vivienda independientes suelen estar prohibidos)
- la ocupación: a veces no se permite la ocupacion del 100% bajo rasante de la parcela.
- las alturas: hay planeamiento que limita el nº máximo de plantas bajo rasante.

En ordenanzas de vivienda de baja densidad (unifamiliares, ciudad jardin,,...) normalmente el aprovechamiento bajo rasante suele estár destinado a garaje, trastero, bodega, ... usos subsidiarios del principal de vivienda, y en general no se suele regular.

pero en todo caso debe consultarse siempre en el Ayuntamiento de turno para que lo confirmen, porque aunque son casos raros, hay lugares donde si limitan la edificabilidad bajo rasante para este tipo de edificios.

Saludos
 
#6
Ok. Gracias por la respuesta. ¿Ese porcentaje vendrá reflejado en la cedula de edificabilidad del terreno?
 
#7
Hola,

yo creo que el dato que buscas viene regulado en el Plan de Urbanismo de tu zona. EN el ayuntamiento te facilitan la info, pero lo suyo, hay detalles que se te pueden escapar, es que te lo diga un arquitecto que conozca la zona.

En mi caso: solo una altura bajo rasante, sin limitación de superficie, no computa uso garaje ni calderas, pero si todo lo demás, etc...

EN cuanto a porqué es mas caro bajo rasante que anexado, te reponderá mejor un arquitecto. Bajo rasante hay que excavar y hacer muros + forjado, pero adosado a la casa salvo la excavación es +- lo mismo. Si la excavación es en granito la cosa se pone muy jodía. Si no es así, tampoco veo explicación para tanta diferencia, sinedo €12.000 bastante barato para un garaje de 48m2 (a mi juicio).

A ver si algun especialista lo sabe mejor.

Saludos,
Alex
 
#8
yo tengo otra duda, a ver si me la podeis aclarar.Si en las normas urbanísticas no dice nada, la edificación bajo rasante computa o no a efectos de edificabilidad?
 
#9
yo tengo otra duda, a ver si me la podeis aclarar.Si en las normas urbanísticas no dice nada, la edificación bajo rasante computa o no a efectos de edificabilidad?
Como han escrito antes, la certeza absoluta te la dan en la concejalía de urbanismo. Aquí, en pueblos de Cádiz que conozco, puedes hacer un sótano, o un semisótano hasta un metro por encima de rasante, sin que compute a esos efectos.
 
#10
No siempre computa. Depende de cada ayuntamiento. Yo creo que es mejor siempre hacerlo sobre rasante salvo que te compute al 100% y te quede la casa demasiado pequeña.
 
#11
Aunque parezca increíble he preguntado y un técnico dice que computa y otro que no.En lo que parecen estar de acuerdo los técnicos es que por la altura y el sitio se trata del semisotano y que se puede cubrir(techar ) parcialmente(¿cuanto?).Según la normativa municipal unicamente permite el uso como trastero en dicha zona, y mi pregunta es si un trastero puede ser transitable? tener ventanas? instalación eléctrica?, Yo entiendo que si es transitable el uso ya es distinto al de solo trastero Me gustaría saber en general que se entiende por trasteros y que elementos puede tener y cuales no.
 
#12
Donde yo estoy construyendo, no computan 60 m2 de garaje ni 15 m2 de trastero independientemente de que estos se diseñen sobre o bajo rasante.
 
#13
Aparte de si computa o no, mi principal pregunta es si alguien sabe que se entiende por trastero urbanisticamente hablando.En mi ayuntamiento está permitido el uso bajo rasante únicamente como trastero(no para vivienda) pero no define a éste.Al no decir nada más las normas urbanísticas me gustaría saber como puede ser el trastero.Puede ser su techo transitable? puede tener puertas o ventanas? dimensiones? instalación de luz y agua? etccc
 

sparus

Gran experto
#14
En Galicia, y salvo que en las NNSS o en el PXOM diga lo contrario, los sótanos destinados a garaje no computan edificabilidad.
Ojo con los semisótanos, que el criterio para ver si computan es de lo más disperso.

LOUGA Art. 46.6.a:

6. Para la determinación de la superficie edificable total deberán tenerse en cuenta las siguientes reglas:
a.Se computarán todas las superficies edificables de carácter lucrativo, cualquiera que sea el uso a que se destinen, incluidas las construidas en el subsuelo y los aprovechamientos bajo cubierta, con la única excepción de las superficies construidas en el subsuelo con destino a trasteros de superficie inferior a 10 metros cuadrados vinculados a las viviendas del edificio, a aparcamientos o a instalaciones de servicio como las de calefacción, electricidad, gas o análogas.
 
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