Sótano: superficie construida

Isasi

Platino
Si el PGOM me dice:

No se pueden construir nuevas edificaciones que excedan los 300 m² para el uso principal

Y las definiciones son:

SUPERFICIE TOTAL EDIFICADA: Es la resultante de la suma de las superficies edificadas de todas las plantas.

EDIFICABILIDAD: es la medida de la edificación permitida en una determinada área de solo. Se puede establecer de forma absoluta o bruta (totalidad de los m² o de los m³ edificados o edificables) o de forma relativa (m² o m³ por cada metro cuadrado de superficie de la parcela, zona o área de que se trate).

No hay definición de superficie construida como tal, por lo que yo entiendo que a la hora de computar los 300 m² máximos entran todas las plantas, como dice la primera definición, por lo tanto, computa sótano aunque a efectos de la edificabilidad pudiese no computar (la ley del suelo define que computa si tiene carácter lucrativo, si se dedica a instalaciones, trastero... de hecho, por edificablidad es posible que me quepa un edificio mucho más grande de 300 m².

¿Entendéis que para computar esos 300 m² hay que tener en cuenta todas las plantas?, ¿sótano incluido?
 

Xanito

Platino
Entiendo lo mismo. Y me suena de leer por aquí que en muchos sitios no se admiten estancias vivideras en el sótano.
 

antoni0

Platino
Eso admite otra interpretación, que no se pueden construir usos distintos del principal mayores de 300 m².
 
Yo creo que en estos casos en que a ti se te generan dudas, lo suyo es crear una nota interpretativa, consensuada con el resto de técnicos y letrados y aplicar, siempre buscando el beneficio para el administrado.
 

Isasi

Platino
Hum :unsure:, os leo el lunes con calma, ahora serían horas extras :p
Gracias a todos.
 
Lo más probable es que el sótano no compute como planta. No conozco ninguna normativa que diga lo contrario, aunque entre cagaleyes estatales, autonómicos y municipales, algún lumbreras habrá concluido lo contrario. Si no computa como planta, a afectos urbanísticos, tampoco su superficie construida.
 
@euqalrich, no habla de edificabilidad, habla de superficie construida, que es diferente. En general, no suelen computar a efectos de edificabilidad, pero sí computan como metros construidos, por ejemplo para pagos de licencia, IBI, etc.

La duda es si la superficie construida del sótano debe contar a la hora de determinar la superficie construida total limitada, en este caso, a 300 m².

Por defender una postura, para mí el garaje de una vivienda o edificio no forma parte del uso principal, sino que es un uso complementario y, por tanto, no contaría ni sobre rasante, con más razón aún bajo rasante.

¿Tenéis definidos usos complementarios en el PGOU o solo tenéis uso principal y compatible?
 

Isasi

Platino
¿No te pagan las horas extras?
Está bien empezar el fin de riendo, claaaaro que no, sólo a los peones, policías... y aun así procuran compensar con días, supongo que si nos ponemos tontos los de oficina sí, pero sinceramente, tampoco me quejo, que compensamos de sobra, me tienen llamado en vacaciones, tardes... pero nunca tuve un pero cuando necesité faltar, por lo que si las hay que hacer sin cobrar no importa.

@Octopussy entendió la cuestión perfectamente, ahora me falta meditar la respuesta. Sí, hay usos complementarios, y esa ordenanza solo permite una edificación principal y una auxiliar. La edificabilidad y ocupación es muy baja, 0,35 m²/m² y un 35%.
 

paules

Diamante
Por aportar una opinión más.

Entiendo que esa definición solo permite computar como superficie construida los 300 m² de uso principal sobre rasante, incluyendo un determinado porcentaje, posiblemente establecido en ordenanza, de las terrazas, porches u otros elementos que no estén cerrados por más de dos lados.

Ello debería llevar a establecer la no computación, a efectos de edificabilidad, de la superficie del edificio construida baja rasante.
 

Isasi

Platino
Es que si especificase sobre rasante no habría duda, o si lo ligase a edificabilidad, pero no, da una cantidad absoluta, no más de 300 construidos, y en construidos entran todas las plantas.
 

sparus

Diamante
En mi opinión, para ser coherentes con el art. 41º de la ley del suelo, se deben computar todas las plantas, incluido sótano en la parte destinada al uso en particular.
 
Una de las claves para mí es si el sótano destinado a garaje suma, como ya he defendido, para mí no, en mi zona además es que no está permitido ningún uso vividero bajo rasante, sea sótano o semisotano.

Estoy dando por supuesto que es vivienda @Isasi, pero como ves en mis normativas es que no cabe espacio vividero bajo rasante.
Cuando los hay, porque haberlos los hay, siempre son "fuera de programa".
 

antoni0

Platino
Pregunta: ¿el garaje se considera uso principal? ¿y los cuartos de instalaciones? ¿y los almacenes?
 

Isasi

Platino
Buenos días, tras reflexionar el fin de semana (es importante dar tiempo para madurar las ideas y solucionar dudas), y tras leeros atentamente (gracias a todos), y con el PGOM, la Ley del suelo gallega y la Ley de vivienda gallega, lo tengo bastante más claro.

Se trata de una vivienda de 250 m² en planta baja y 250 m² en planta sótano, en esta última se destinan 190 m² a garaje y 60 m² a escalera, trastero, aseo e instalaciones de la vivienda.

1.- superficie construida engloba todas las plantas, sótanos, baja, altas, bajocubierta.
(@sparus, el 41 no lo aplico aquí porque no estoy calculando la edificabilidad, y el 41 me dice que ciertos usos hasta ciertas superficies no computan)

2.- Tengo 2 usos:
- Uso principal, en este caso es vivienda.
- Uso complementario, garaje.

Pero en cuanto a las superficies tengo:
- Uso vivienda, 250 + 60 = 310 m².
- Uso garaje, 190 m².

Me parece lo más razonable, el garaje debe cumplir condiciones de este uso, en cuanto a CTE, accesibilidad y demás normativas, Sin embargo, la parte no dedicada a garaje que ocupa superficie en el sótano, está vinculada a su uso principal, vivienda por lo que su superficie construida se debe sumar al de la vivienda, por lo tanto, en este caso, no se cumple el parámetro No se pueden construir nuevas edificaciones que excedan los 300 m² para el uso principal (estén en las plantas que estén porque para lo contrario debería haber especificado el artículo bajo o sobre rasante).

Que es muy fácil de arreglar en este caso, no tienen más que redimensionar el sótano.

Es lógico lo que el PGOM pretende, limitar la aparición de grandes volúmenes en ese tipo de suelo aunque la parcela lo permita por edificabilidad y ocupación.
 

Isasi

Platino
Yo creo que en estos casos en que a ti se te generan dudas, lo suyo es crear una nota interpretativa, consensuada con el resto de técnicos y letrados y aplicar, siempre buscando el beneficio para el administrado
Tengo muy mala experiencia de esos consensos, llegué a la conclusión hace años de que "mi firma, mi criterio". Eso sí, suficientemente bien motivado como para que un juez entienda mi postura aunque no la comparta (cosa que aún no ha pasado ;)).

Es muy triste decirlo, pero a mí no me mueve más criterio que la de cumplir lo que la norma propone, no tengo ningún interés en beneficiar ni en perjudicar a nadie, cuestión que no es así para todo las personas con las que me relaciono en este mundo.
 

jano

VIP
¿Está la ley publicada en castellano o sólo en gallego? Porque lo que expones en el primer post no lo veo nada claro, y no es porque sea un tema ambiguo (que también).
En cualquier caso, es un tema bastante peliagudo y me fastidia muy mucho que vaya por barrios.

P. S.: Donde trabajo, el garaje forma parte del uso principal. Se acabó la historia. Si quieres que no compute, a sótano o a pérgola (si la permiten, que a veces se especifica garaje cubierto y cerrado).
 

Isasi

Platino
Está en ambos idiomas, pero no es cuestión de una mala traducción. Si hubiesen definido superficie construida a efectos de esa limitación no habría ambigüedad.

Realmente, la postura más fácil es: el garaje no es opción es obligatorio para el uso principal, pues computa como principal y a correr, pero me parece muy lógica mi interpretación (ya que el PXOM me define uso garaje y me lo condiciona) y más benévola.
 
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