Suelo residencial pasa a ser dotacional en nuevo plan general (jgomezalvaro)

#1
Buenas tardes a todos, quería comentaros un problema que me ha surgido, a ver qué me comentáis.

Mi familia era propietaria de unos terrenos donde posteriormente se desarrolló una unidad de ejecución del pueblo. En esta unidad de ejecución aparecían dos porciones de terreno calificadas como suelo dotacional y zona verde. Pues bien, a la hora de desarrollar el suelo, este suelo dotacional y zona verde ha pasado a ser residencial, además de estar escriturado y demás y aparecer en el convenio urbanístico que se firmó en su día con el ayuntamiento, donde se recogían además las cesiones de terreno voluntarias y obligatorias que se realizaron.

El problema está en que en este momento se está redactando un nuevo plan general municipal, donde las porciones de terreno que en un principio eran dotacional y zona verde vuelven a aparecer como tal en el nuevo plan, que actualmente se encuentra en fase de alegaciones.

Tras tener una reunión con el técnico municipal (que es distinto al que desarrolló el suelo) me encuentro con el problema de que según la normativa la superficie calificada como suelo dotacional y zona verde debió ser cedida en tiempos al ayuntamiento, pero el ayuntamiento calificó ese terreno como residencial.

¿Alguien puede asesorarme un poco en el tema?

Gracias de antemano.
 
#2
No entiendo nada, si dices:
Si ya no lo es, no entiendo el interés en la cuestión.

En todo caso a tu respuesta:
¿Alguien puede asesorarme un poco en el tema?
Lo suyo es que contactes con un profesional competente en dichas cuestiones urbanísticas, arquitecto, abogado, etc.

En todo caso, si se calificó como urbano y no se ha desarrollado, el nuevo planeamiento puede calificarlo de otro modo, como parece el caso.
 

sparus

Gran experto
#3
Yo no entiendo nada, a secas. O lo explicas mejor, o llevas la documentación a alguien con experiencia en urbanismo para que aclare qué pasa.
 
#4
Mi familia era propietaria del terreno completo, a día de hoy somos propietarios de 3 solares, uno de ellos escriturado como residencial y en el plan general aparece como dotacional.
 

cabronias

Gran maestro
#5
En otro lado estarán esos m² de dotacional, perderse no deben de haberse perdido... A no ser que vivas en Marbella y se hiciese en tiempos de Gil.
 
#6
uno de ellos escriturado como residencial y en el plan general aparece como dotacional
¿Quieres decir que según el planeamiento cuando se escrituró era residencial?
Si cambia el planeamiento y pasa a ser dotacional... contacta con un profesional y que te asesore.
 
#7
Os pido disculpas si no me explico bien, pero es que el asunto es un lío curioso.

Según el planeamiento, antes de escriturar era dotacional, y a la hora de escriturar se escrituró como residencial.
 

sparus

Gran experto
#9
Algo no cuadra. Cuando se desarrolla un proyecto urbanístico, los usos previstos en planeamiento se materializan a través del proyecto de equidistribución, que es lo que se inscribe en el Registro. Y en ese paso no se pueden alterar los usos, mucho menos cuando hablamos de dotaciones y zonas verdes.
Busca un asesor, insisto.
 

paules

Gran experto
#11
Mi percepción del problema :)

En actuaciones aisladas cuya gestión corresponde a un único propietario, para la adjudicación al ayuntamiento de los terrenos a título gratuito, la legislación urbanistíca permite sustituir el proyecto de reparcelación por un convenio entre el propietario y el ayuntamiento. En este documento se localizan los terrenos de cesión obligatoria y se definen las parcelas en las que poder edificar.

Hasta aquí todo parece correcto, excepto que, con la firma del convenio y su inscripción en el Registro de la Consejería, las cesiones de terreno voluntarias y obligatorias no han de entenderse realizadas, que es lo que deduzco de la explicación de @jgomezalvaro.

Las cesiones no son efectivas, sino con la inscripción en el Registro de la Propiedad del proyecto de compensación que el propietario único presenta en el ayuntamiento para su aprobación.

En relación a esta unidad de ejecución, el técnico municipal informa que el suelo destinado a dotaciones y zonas verdes DEBIÓ ser cedido en tiempos al ayuntamiento, con lo que da a entender que al Registro de la Propiedad ningún proyecto de compensación tuvo acceso, por otra parte @jgomezalvaro dice que ese suelo consta en escrituras como cedido, sin embargo, y aquí me parece ver una laguna, no indica que dichas escrituras hayan sido inscritas a favor del ayuntamiento en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado el PGOU en trámite parece contemplar suelo dotacional y zona verde en la misma ubicación acordada en el convenio celebrado entre el propietario único y ayuntamiento.

De ser ciertas estas especulaciones la pregunta es obligada, ¿accedió al ayuntamiento el proyecto de compensación que el propietario único tenía el deber de presentar antes de ejecutar la unidad de ejecución?, en su caso, ¿fue aprobado e inscrito en el Registro de la Propiedad?
 
#12
Yo lo que no entiendo es que si ERA una unidad de actuación cuyo suelo ya está dividido (se habla ya de solares) se toquetea en el planeamiento en redacción, bueno, realmente no entiendo nada. Y, desde luego, sin saber en qué C. A. es ni me atrevo a aventurar nada.
 

paules

Gran experto
#13
Y yo lo que no entiendo es el motivo de que no se inscribiera el proyecto de compensación del propietario único, que es de suponer presentaría en el ayuntamiento y fue aprobado si, como afirma @jgomezalvaro, la unidad de ejecución se desarrolló.

A ver si vuelve por aquí y nos alumbra un poco más sobre la realidad del problema y aclara, a mí al menos, en qué consistió el desarrollo de esa unidad de ejecución.
 
#14
Gracias a todos por las respuestas, vuelvo a pedir disculpas si no me aclaro bien, pero el tema se las trae...

Para @Isasi, es así, se trataba de una UE, demarcada íntegramente en terreno de mi familia. En el convenio urbanístico firmado con el ayuntamiento aparecen las superficies destinadas a viales, la superficie que se cedía al ayuntamiento en concepto de costes de urbanización y la superficie que correspondía a mi familia. Toda la superficie cedida al ayuntamiento, así como la que le correspondió a mi familia aparece en escrituras como residencial. Posteriormente se reparcelaron las superficies cedidas al ayuntamiento y las de mi familia, dando lugar a una serie de solares.

Para @paules, el desarrollo consistió, como he dicho antes, en que el ayuntamiento gestionaba y realizaba la urbanización a cambio de que mi familia le cediera una superficie estipulada. Posteriormente, esta superficie que se cedió se reparceló en solares, al igual que la parte que le quedó a mi familia. Solares que aparecen escriturados como residenciales. Ahora, en el nuevo plan, hay parte de los solares del ayuntamiento que aparecen como zona verde y parte de los solares de mi familia que aparecen como zona dotacional. Es importante aclarar que estas zonas verdes y dotacionales coinciden con lo establecido en las normas subsidiarias vigentes en la actualidad (el plan está en fase de exposición pública), de ahí mi preocupación.
 
#15
¿El ayuntamiento ejecutaba? ¿no pueden ir los tiros porque esto excede de las funciones de un convenio urbanístico?, ya pudo haber unas valoraciones buenas. Insisto, las competencias son autonómicas y lo que se puede hacer en Valencia en Galicia ni de broma.
 

paules

Gran experto
#17
el desarrollo consistió, como he dicho antes, en que el ayuntamiento gestionaba y realizaba la urbanización a cambio de que mi familia le cediera una superficie estipulada. Posteriormente, esta superficie que se cedió se reparceló en solares, al igual que la parte que le quedó a mi familia. Solares que aparecen escriturados como residenciales. Ahora, en el nuevo plan, hay parte de los solares del ayuntamiento que aparecen como zona verde y parte de los solares de mi familia que aparecen como zona dotacional. Es importante aclarar que estas zonas verdes y dotacionales coinciden con lo establecido en las normas subsidiarias vigentes en la actualidad (el plan está en fase de exposición pública), de ahí mi preocupación
De tus anteriores intervenciones no he sacado la conclusión, a la que no sin cautela llego ahora, de que fuera el ayuntamiento el impulsor y responsable de las actuaciones jurídicas y materiales de la ejecución urbanística de la unidad de ejecución, es decir, que la unidad de ejecución fue gestionada por el sistema de cooperación. En cualquier caso, en lo esencial la situación no cambia.

En este sistema de actuación los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y gratuita destinado a dotaciones públicas y un porcentaje del aprovechamiento urbanístico establecido con arreglo a la legislación urbanística de la C. A., a la vez que se hacen cargo de los costes de las obras de urbanización que la administración ejecuta, conforme al proyecto de compensación que el ayuntamiento redacta y aprueba tras su exposición publica.

El instrumento de equidistribución o compensación divide el sector en parcelas, adjudica al ayuntamiento el suelo de cesión obligatoria y en su caso, el destinado a materializar el aprovechamiento urbanístico al que tiene derecho y, el resto, queda adjudicado al propietario que aporta suelo en proporción a su derecho. Sin embargo ninguno de los actos jurídicos anteriores adquieren validez si dicho instrumento de equidistribución no es aprobado definitivamente e inscrito en el Registro de la Propiedad conforme a la certificación administrativa acreditativa del cumplimiento de los requisitos establecidos.

Por ello, en mi opinión y ante la duda, deberías averiguar en el Registro de la Propiedad que esas actuaciones jurídicas se hayan cumplimentado correctamente para, según sea su resultado, tomar las decisiones más adecuadas ahora que el planeamiento está a exposición pública.
 
#18
Ahora sí lo has entendido perfectamente, discúlpame si no me he expresado con claridad. Haré lo que me comentas y comentaré lo que vaya averiguando.

Un saludo y gracias a todos.
 

paules

Gran experto
#20
Más de dos meses y yo, con lo cotilla que soy, esperando en vano el comentario que no llega, ¿será que no ha podido averiguar nada? :p
 
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