Sustituir una ventana por otra diferente ¿es una alteración de la configuración o estado exteriores?

Ley de propiedad horizontal. Artículo 7 ha dicho:
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
(...)
Artículo 12.
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.

Si se sustituye una ventana por otra diferente, o se coloca una segunda ventana exterior ¿es necesario permiso de la comunidad o no se considera alteración de su configuración y estado exteriores ni una alteración de las cosas comunes?
 

Ruskin

VIP
Si se sustituye una ventana por otra diferente, o se coloca una segunda ventana exterior ¿es necesario permiso de la comunidad o no se considera alteración?

Tal como lo planteas, creo* que el Presidente de la comunidad no tiene ni que consultar, te dice que sí, y listo.

(*) Hace años, fui presidente de una comunidad, y ese tipo de cosas yo se las consultaba al administrador, que era bastante profesional, y me decía que yo podía autorizarlas. También podría decir que no, claro.
 
Gracias, Ruskin.
La cosa es más seria, no se trata de que quiera cambiar una ventana de mi casa, busco un apoyo legal para definir si es o no alteración de la configuración.
Cerrar una terraza, parece claro que sí, pero no encuentro nada sobre un cambio de ventana sin modificación de las dimensiones del hueco.
Añado: Igual con el Código Civil...
Código Civil. Art. 396 ha dicho:
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
 

Ruskin

VIP
Pues no te puedo ayudar más, y todo lo que dijera sería una pura opinión. En cuanto a si se cambia la configuración, que parece que es de lo que se trata, es evidente que puede ser un tema de apreciación subjetiva, o lo que es lo mismo, de buena voluntad. Suerte.
 
Pues no te puedo ayudar más, y todo lo que dijera sería una pura opinión.
Gracias, Ruskin; gracias, arckko7.
Por supuesto que podría ser cuestión de opinión o voluntad, pero es probable que haya jurisprudencia al respecto.
 
El artículo 396 del CC fue modificado por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
L 49/1960 ha dicho:
DISPOSICIÓN ADICIONAL ÚNICA.
1. El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes términos:
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores: el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor con su redacción actual.
 

Greg58

Oro
Mi opinion es la misma que la de Arkko7, si cambias una ventana y su forma y color es la misma que la anterior o muy similar, no habria que considerar que es un alteración de la configuración de la fachada ni de cosas comunes. Además puede estar justificado en base a que esa ventana estaba en mal estado o mal aislada y era necesaria su sustitución por una de analogas caracteristicas.
El poner una doble ventana, si que produciría una leve alteración de la fachada, sobre todo si la ventana original tiene persiana, pues esta quedaría visulamente "semioculta" por el propio cristal de la nueva ventana, no obstante la alteración es mínima y tendriá que ser una comunidad con muy mala leche, para obligar a quitarla a quien la ha instalado. No se si algún juez obligaría a que se desmontase.
 
La jurisprudencia no se cuál será, pero la práctica real es que el 95 % de los propietarios hace lo que les sale de los cojones, y nadie les mete un juicio por ello... :cool:
 

paules

Diamante
Berobreo, creo que lo primero a tener en cuenta es lo determinado en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Lo digo porque precisamente las fachadas suelen ser un foco de conflictivo en las comunidades cuando algunos propietarios pretenden actuar libremente menospreciando la necesaria uniformidad de las mismas, o cuando la propia comunidad, en omisión de unas facultades establecidas en el título constitutivo dejan hacer o consienten tácitamente, hasta que algún vecino decide averiguar la razón de esa forma de proceder.

Si de algo puede servirte mi opinión, sustituir una ventana de madera por otra de aluminio o PVC, por ejemplo, sin alterar significativamente su color y respetando sus dimensiones originales, considero que con una simple comunicación al presidente de la comunidad de las obras a realizar sería suficiente, sin necesidad de esperar a obtener su aprobación o la de la comunidad.

En el caso de instalación de una doble ventana, siempre en mi opinión, sí creo estaríamos ante un supuesto de alteración de la configuración de la fachada, y por tanto del título constitutivo, que precisaría del consentimiento unánime de la comunidad.
 
Hombre, una supongo que depende de la importancia de la actuación.

Aunque poner una ventana exterior detras de la persiana (en el sur se hace mucho para evitar los ruidos de la misma persiana con el viento) pueda parecer pecata minuta, yo si creo que puede desvirtuar una fachada.

Osea, puede que la misma operación tenga distintas consecuencias.

En un bloque en bloquiland, no importa que le pongas una doble ventana dentro de un patio. Pero en un conjunto histórico, de 20 ventantas a fachada que una tenga doble ventana ocultando persiana puede ser un atentado "artistico", supongo que lo lógico es estudiar caso a caso. En ambos casos, solo pones una doble ventana, pero son consecuencias diferentes
 

pao

Diamante
Como no es una cosa "medible" sinó "sensible" me imagino que habrá casos y casos. Y que esos "casos y casos" no tendrán la misma consideración para técnicos y jurídicos.

3.- En cuanto al interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo incurre en la causa de inadmisión de inexistencia de interés casacional (art. 483.2, 3º, inciso segundo, de la LEC 2000 ), por cuanto alegada la infracción de la jurisprudencia de esta Sala que establece que los muros y las ventanas tienen la consideración de elementos comunes, cuya modificación requiere la unanimidad, basta Centro de Documentación Judicial 2 examinar la resolución recurrida para comprobar como la misma no vulnera la doctrina jurisprudencial señalada, en tanto que dicha resolución recurrida, partiendo del hecho de que los muros o cerramientos exteriores, así como las ventanas constituyen elementos comunes, cuya modificación requiere la unanimidad, tras la valoración de la prueba, concluye que la valla de forja comunitaria no ha sido eliminada ni afectada, en tanto que lo que se ha hecho es colocar otra valla de simple torsión, soldada y sobreelevada delante de ella que la oculta, por lo que no existe una alteración de la cosa común, sino una diferente configuración del cerramiento exterior que no supone alteración del título constitutivo, máxime cuando no existe un detrimento en la estética del conjunto inmobiliario por cuanto la configuración exterior del mismo ya había sido alterada previamente al colocarse una valla opaca blanca en el chalet nº3. Igualmente, considera que la modificación del casetón adosado entre el chalet nº 1 y 2 por sustitución de una puerta por una ventana, ni la instalación de cableado y regatas para su conducción en el muro o valla que separa el chalet nº 3 de los chalets nº 1 y 2, pueden tener la consideración de obras que alteren los elementos comunes, pues se trata de simples modificaciones que no alteran la configuración exterior del complejo inmobiliario, ni suponen un demérito para el mismo, ya que no se trata de nuevas aperturas de ventanas o puertas en paredes ciegas sino del cambio de una puerta por una ventana y la colocación apoyo de una instalación eléctrica en un muro divisorio que ninguna alteración supone para el mismo o su configuración exterior.
 
Gracias a todos. Veo que la cosa tampoco está del todo definida, hay margen de maniobra.
 
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