Tamaño de la parcela mínima: solución para construir

Hola, y un saludo a todos:
Vereis, mi pareja y yo nos vamos a embarcar en la aventura de ser autopromotores. Tenemos terreno (de una herencia), y en el ahora hay una casa construida en el año 1958 que queremos derribar, porque esta en muy mal estado.
El problema es que el solar es de 230 m2, y las normas urbanisticas (modelo T-3) en San Javier (Murcia) es de 300 m2 como parcela minima para poder construir...
En el Ayto, el tecnico y el aparejador de momento no se nos ponen de acuerdo.
Os pido ayuda y apelo a vuestra pericia e interes por si nos podeis ayudar para buscar una solucion y construir que es nuestra ilusion.
Gracias de antemano, y un saludo de nuevo. :rolleyes:
 
Parcela pequeña

BlueNile, tendrias que reunirte en el ayuntamiento con tu arquitecto que te llevara el proyecto y el tecnico municipal y comentarle que la parcela donde esta la casa a derribar tuvo la ultima segregacion antes del año 1958; esta fecha cotejarla con la Normativa del municipio y en principio por la fecha de construccion que mencionas te deben dejar construir una nueva.

Otra cosa es que si tienes menos de 300 m2, te reduciran la ocupacion o edificabilidad, segun diga la Normativa, en la misma proporcion que se reduce la superficie; por lo tanto si puedes hacer la casa.

Otro caso seria, si lo de antes no lo aceptan, que te obliguen a comprar los m2 que te faltan a los vecinos, para asi cumplir con la superficie minima y poder construir.

Suerte.
 

tete55

VIP
Es posible que te obliguen a mantener la edificación existente, limitándote a reformalo manteniendo siempre las condiciones originales de edificabilidad y volumen.

Esto sucede muchas veces con los edificios que se quedan en situación de "fuera de ordenanción" por cambio de normativa urbanística: te permiten realizar actuaciones de consolidación y reforma manteniendo las características originales, pero si tiras el edificio ya te tienen que ajustarte a normativa, y en este caso no podrías construir.

Consulta en el ayuntamiento...
 
Seguimos con problemas con la parcela minima de 300 m2

Os cuento... por escritura de segregacion la parcela donde queremos construir son 260 m2, pero con el paso de los años en el catastro aparecen 294 m2. Lo cierto es que exactamente no sabemos cuantos son.
La parcela minima son 300 m2, el ayto nos ha dicho que si eso se confirma se podria estudiar y dar la licencia para construir, pero aqui es donde viene el problema... al tener que reflejarlo en el Registro de la Propiedad.
Puesto que al hablarlo con ellos me dice el registro nº: 1 de San Javier (Murcia) que no dan facilidades en estos temas, y que no tendrian bastante con la certificacion descriptiva y grafica del catastro puesto que los lindes q aparecen con respecto a los lindes de la escritura nos son literalmente los mismos (logico, han pasado muchos años: la escritura es del año 58 y por segregacion) y se escudan en eso, aunque me dicen q otros registros son mas permisivos...
El caso es que no me dan ninguna esperanza de reflejar el exceso de cabida y hacer por ej un acta de notoriedad ante un notario, y me envian directamente al juzgado a presentar un expte de dominio para q llamen a los vecinos y todo eso, con el tiempo y gastos q eso supone....
No se si me podreis ayudar, porque la verdad es que reconozco que el asunto esta complicado y no se como darle solucion, pero si pudierais hacerlo os lo agradeceria muchisimo porque no sabemos como seguir esta historia para que nos dejen construir de una vez....!!!!
Por ultimo, alguien me recomienda un arquitecto de la zona que creais que nos pueda ayudar en esto?
Gracias y un saludo.;);)
 
Yo en todos los planes generales que conozco existe la "parcela mínima", pero el concepto de parcela mínima, bien interpretado, es la superficie mínima para permitir segregaciones y/o parcelaciones, no conozco ningún caso en que se haya prohibido construir una parcela por no llegar a la parcela mínima, siempre que dicha parcela sea catastral y registrada antes del plan en vigor.

Consulta en tu ayuntamiento esta circunstancia.
 

Kapi

Novel
Os cuento... por escritura de segregacion la parcela donde queremos construir son 260 m2, pero con el paso de los años en el catastro aparecen 294 m2. Lo cierto es que exactamente no sabemos cuantos son.

Los consejos que te han dado con respecto a consultar en el ayuntamiento son los principales, no lo dudes e intenta "negociar" todo lo que puedas por ahí... Pero el tamaño y forma de la parcela suelen condicionar mucho y creo que sería importante conocer con cierta exactitud esas dimensiones.

¿Existen lindes o marcas? ¿está vallado? ¿está descrita correctamente? ¿y las parcelas colindantes?

En lo referente a la parcela yo creo que haría lo siguiente: armado con estacas o varillas y una buena cinta o cuerda, los colocaría allí dónde se supone que llega, en todo su perímetro. Para ello, obtendría las notas registrales de las parcelas colindantes y sus descripciones, e intentaría ponerme totalmente de acuerdo con sus propietarios, en todo el perímetro. Si puedes, descríbelo todo en un informe con texto, planos y hasta fotografías. Distribuye copias del informe entre todos e intenta conseguir incluso su aceptación firmada. Una vez hecho esto se puede medir distancias, ángulos y pendientes y obtener el valor REAL del àrea de la parcela.

Aunque, a casi todos los efectos, el valor de referencia no será ese sino el REGISTRAL, si la diferencia es importante y a tu favor entonces podrías valorar si vale la pena efectuar acciones, siempre costosas en tiempo y dinero, para que la realidad coincida con lo registrado. Y siempre tendras una base documental para el futuro, el topográfico, etc...
 
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