Tasa de actualización para valorar un inmueble arrendado

Hola a todos. Tengo una duda respecto al tipo de actualización que tengo que aplicar para valorar un inmueble arrendado. Dado que actualmente la tasa libre de riesgo nominal (bonos del Estado a tres años) están al -0,132% además se le aplica el IPC, queda muy por debajo de la prima de riesgo.
He estudiado varios ejemplos y resulta que en unos casos aplican directamente la prima de riesgo porque no podrá ser la tasa libre de riesgo inferior.
En otros casos suman a la tasa libre de riesgo una vez restado el IPC, la prima de riesgo.
Y otros, si la tasa libre de riesgo está por encima de la prima de riesgo aplican la tasa de riesgo menos el IPC.
Por favor, alguien me puede indicar cual es el método correcto.
Y otra cosa, el contrato de alquiler ya terminó hace más de 10 años y se está prorrogando por un año, otro año, etc. ¿Qué tiempo estimo? Puede ser un año, o puede ser otro y otro y otro...
Muchas gracias por vuestra ayuda.
 
Gracias @carsanor, ¿entiendo por lo tanto que valen todas?

Y en cuanto al tiempo, ¿qué hago? Ya estamos en la tácita recondución, que puede ser un año o cinco o veinte. En estos casos, ¿qué se tiempo se establece?
 
Lo primero: ¿Cuál es el objeto de la tasación?
Segundo: ¿Qué método vas a utilizar y por qué?
 
Al final harás lo que hacemos todos. Estimamos el valor del bien, y luego lo justificamos en base a un método u otro.

No he entendido muy bien el objeto de la tasación. En qué contexto.

Cuando se valora por capitalización de rentas, se valoran todas las rentas que es capaz de producir el bien durante toda la vida útil del mismo.
 
Se ha embargado un inmueble y hay que tasarlo para sacarlo a subasta.

Yo pensaba que se valoraba solo por el tiempo de duración del contrato de arrendamiento (en cuanto a las rentas) y luego sumarle el valor de reversión del inmueble (es decir, si tiene una antigüedad de 40 años y es una vivienda pues le quedan 60 años) (valor de suelo más valor de la construcción depreciada por antigüedad).
 

Legu...

Diamante
Y en cuanto al tiempo, ¿qué hago? Ya estamos en la tácita recondución, que puede ser un año o cinco o veinte. En estos casos, ¿qué se tiempo se establece?
Creo que debieras informarte bien sobre ese aspecto (puedes intentar preguntarle al propio secretario del juzgado): tú mismo, en el post anterior, dices que se acabó el plazo pactado contractualmente para el arrendamiento y ahora están en tácita reconducción cada año, un año tras otro. Si realmente eso es así, en cuanto se acabe el actual año corriente se acabó la reconducción, siempre que el propietario del inmueble manifieste formalmente su deseo de finalizar ese arrendamiento a su próximo vencimiento "anual".
 
Imagino que si lo vas a tasar por capitalización de rentas será porque es un inmueble con casi ningún comparativo de mercado.
Si tuvieses comparables para tasarlo por valor de mercado, no utilizaría el de rentas. Salvo que la capitalización de rentas fuese superior, pero lo normal es que se tienda a tener el mismo valor por cualquier medio. Y siempre tasándose por el mayor uso útil que tenga.

Y todo lo que te comento, además porque es para sacarlo a subasta.
 
Se ha embargado un inmueble y hay que tasarlo para sacarlo a subasta.

Yo pensaba que se valoraba solo por el tiempo de duración del contrato de arrendamiento (en cuanto a las rentas) y luego sumarle el valor de reversión del inmueble (es decir, si tiene una antigüedad de 40 años y es una vivienda pues le quedan 60 años) (valor de suelo más valor de la construcción depreciada por antigüedad)
Eso es ilógico.
Para eso tasas por valor de suelo más coste de restitución en este momento.

Y si tasas por capitalización de rentas será a plazo de vida útil. Más valor final de retorno. No por valor de contrato y renta actual.

Puedo estar pagando una renta muy inferior a la que correspondería a un uso similar, o puede destinarse a un uso que generase mayor renta.
 
Arriba