Tasación baja de vivienda fuera de ordenación en Galicia

#1
¡Buenas tardes!
Vuelo a recurrir a vuestra sabiduría, a ver si me podéis iluminar un poco. Antes de nada, no sé si este tema debe ir en Urbanismo o en Valoración de bienes inmuebles, porque hablo de los dos temas. A ver si acierto :)

Estamos en trámites para comprar una casa antigua rehabilitada construida en terreno no urbanizable agrícola. La tasación del banco ha sido muy por debajo del precio de compra (un 25%) y de los precios de mercado. El tasador dice que la casa es poco competitiva comparada con las viviendas testigo, sin especificar el porqué, pero se deducen dos razones: que, según él, solo tiene 2 dormitorios (aunque tiene 3, con sus correspondientes armarios empotrados) y que se encuentra en situación de fuera de ordenación:
"Se trata de un inmueble en situación de fuera de ordenación, al estar situado sobre suelo clasificado como no urbanizable, en el que no se permite el uso residencial. Se Advierte que dada la situación de "Fuera de Ordenación Urbanística" de la construcción que se valora, podrán existir limitaciones al mantenimiento, reforma y/o ampliación, así como a la consolidación de las mismas para el caso que fuese necesario".

Si no interpreto mal la Ley del Suelo de Galicia (febrero 2016), la casa no está fuera de ordenación, ya que no está afectada por ningún vial, etc. Además es lo que la ley define como vivienda tradicional en suelo rústico:
"Artículo 40. Edificaciones existentes de carácter tradicional.
Las edificaciones tradicionales existentes en cualquier categoría de suelo de núcleo o de suelo rústico podrán ser destinadas a usos residenciales, terciarios o productivos, a actividades turísticas o artesanales y a pequeños talleres y equipamientos.
Previa obtención del título habilitante municipal de naturaleza urbanística, y sin necesidad de cumplir los parámetros urbanísticos de aplicación salvo el límite de altura, se permitirá su rehabilitación y reconstrucción y, por razones justificadas, su ampliación incluso en volumen independiente, sin superar el 50 % del volumen originario de la edificación tradicional.
En cualquier caso, habrán de mantenerse las características esenciales del edificio, del lugar y de su tipología originaria.
A los efectos de lo previsto en este artículo, se considerarán edificaciones tradicionales aquellas existentes con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana".


Además de esto, la tasación tiene otras cosas que son, como mínimo, extrañas por no decir erróneas a ojos de una persona ajena al tema.

Ya le he pedido explicaciones al banco, que supuestamente ha hablado con la sociedad de tasación, por el importe tan bajo de tasación. A la espera de que me contesten algo, ¿qué creéis que debería/podría hacer si no corrigen la tasación? Dependiendo de la celeridad con la que podamos escriturar (y cobrar) la venta de nuestro piso VPA, la operación podría ser factible aún con esa tasación, pero si se retrasa... adiós señal, adiós casa, adiós ríos y adiós fontes :confused:
 

lufegut

Gran maestro
#2
El primer error es dejar que la tasación la encargue el banco...
Yo tuve un problema similar (tasación de proyecto muy por debajo del precio objetivo de construcción) y la solución pasó por encargar una nueva tasación, a otra tasadora homologada por el banco de España, que se mostrase dispuesta a aclararme los puntos oscuros de la primera.
El problema que vino después fue que el banco no quiso aceptar la segunda tasación, y más de media docena de bancos detrás, no quisieron aceptarla tampoco, porque pretendían elegir ellos a la tasadora.

Al final encontré un banco que la admitió, y ya tenemos hipoteca.

En cuanto a la primera tasación puse una reclamación al banco argumentando que me habían impuesto la tasadora, y que no me habían pasado presupuesto previo. Me dieron la razón, y me ofrecieron devolverme la mitad del dinero, o elevar la reclamación al banco de España.

P. D.: El banco está obligado a aceptar cualquier tasación que venga de una sociedad homologada, según la normativa del Banco de España:
http://www.bde.es/clientebanca/es/a...tros_costes_-_c/Gastos_y_servici/La_Tasacion/
Aunque, como puedes ver, es habitual que se lo pasen por el arco del triunfo. Total, en el peor de los casos, si no les interesa, aunque la acepten siempre pueden tirar para atrás la operación con el razonado argumento de que riesgos no autoriza la operación.
 
#3
Gracias por tu respuesta. Supongo que la solución, entonces, pasaría por una segunda tasación. A ver qué contestan por ahora, porque tasaron bastante por debajo del precio medio de las viviendas de segunda mano en la ciudad cuando la casa, además de estar muy bien, tuvo una rehabilitación integral hace 14 años :(
 

lufegut

Gran maestro
#4
Tú ahí tienes a mayores sobre el caso que te comento un tema delicado, que es la calificación urbanística de la vivienda. Quizá deberías pedir una cédula urbanística, porque es muy diferente que la vivienda este fuera de ordenación, sea ilegal, alegal, o este legal y tiene una incidencia bastante alta sobre la tasación. Es un tema bastante delicado. Asesórate bien antes de gastar dinero o encargar otra tasación.
 

sparus

Gran experto
#5
Consulta con el tasador si con un certificado del concello conforme la vivienda cumple las condiciones para cumplir el Art. 40º LSG puede considerar que no está fuera de ordenación. Ojo, que igual esa reforma alteró la casa hasta el punto de que ya no se puede considerar vivienda tradicional.
 
#6
¡Gracias por las sugerencias! La verdad es que son muy buenas ideas (y)
Parece ser que el banco pidió revisión de la tasación a la tasadora y a una segunda tasadora. Según sea el resultado de la tasación, me apunto lo de del certificado/cédula para contraatacar.
@sparus, a mis ojos sigue siendo tradicional, tanto en acabados como en distribución, ¡pero lo tendré en cuenta también!
 
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