Tasación de finca rústica

#1
Hola a todos.
¿Qué método utilizaríais para tasar una finca rústica a efectos de subasta? Gracias.
 
#2
El método de comparación no, ya que no suelen existir fincas rusticas "comparables" que puedan dar una valoración óptima.
Yo utilizaría el método de rentas, pero para el terreno se usa el método residual.
Acabo de hacer un curso de tasaciones, es decir, si hay alguien que tenga más conocimientos y no sea adecuado este método que lo diga. Estamos aquí para aprender.
 

antoni0

Gran maestro
#3
RD 2/2008:

"Artículo 23. Valoración en el suelo rural.
1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan."

Depende de para qué quieras la valoración, pero si quieres que sirva en un pleito... pues eso.
 
#4
Para tasar una finca rústica, el mejor método es el de comparación, buscando testigos comparables, es decir, localización parecida y con los mismos tipos de cultivos, no puedes comparar, por ejemplo, campo de naranjos con secano, etc.
El método de capitalización de rentas también sería valido, pero no te lo recomiendo por ser bastante complejo.
Un método residual no se puede utilizar en este caso, pues solo se puede utilizar para suelos edificables, es posible que aún siendo rústico se pueda edificar si cumple condiciones y parcela mínima según PGOU, pero aún en este caso es más mejor el de comparación.
No tengo claro que puedas valorar un suelo rústico siendo aparejador o arquitecto, en el caso de tasaciones para mercado hipotecario para valorar fincas o explotaciones rústicas solo la pueden hacer los peritos agrícolas o ingenieros agrónomos.
Saludos
 
#5
Gracias por responder a todos. La finalidad de la tasación es por un embargo y va a salir a subasta. Estuve mirando los precios de los cultivos por CC. AA. y en Asturias, donde está situada la finca, solo sale terrenos rústicos de secano y para pastos, por lo que en caso de querer utilizar el método de capitalización, tendría que poner un ejemplo de cultivo potencial. En cuanto a utilizar el método de comparación, unos peritos lo recomiendan, otros no, y como bien expuso @antoni0, felicidades por el libro por cierto, la Ley 2/2008 establece utilizar el de capitalización.
Sin embargo, algunos peritos utilizan el valor del suelo por hectárea, de cada comunidad, usando unos factores de homegeinización como son la situación, accesos etc.
En definitiva no tengo nada claro cual utilizar.
Por cierto, una finca rústica es un bien inmueble, por lo que un profesional que perite bienes inmuebles, lo puede hacer.
 

antoni0

Gran maestro
#6
Para un embargo puedes emplear el método que quieras, no está sujeto a procedimiento. Si el propietario no está conforme ya presentará su valoración y saldrá con ella a subasta. Ten en cuenta que no fijas tu el precio, sino el TIPO de subasta. La capitalización SIMPLE de rentas es el método que yo emplearía. Es el más sencillo y suficiente. No te quedes bajo (70%-80% del valor de mercado), pero no te pases, pues entonces tarda mucho el proceso, ya que se adjudica en 2ª-3ª subasta, o en adjudicación libre.
 
#7
Pregunto a @antoni0. Luego...

1. ¿Tienes que utilizar el método de comparación para encontrar el valor de mercado y luego hacer filigranas con el método de capitalización para llegar al 70-80 del valor de mercado?

2. ¿Puedes pegar un link a tu libro?

Gracias.
 

antoni0

Gran maestro
#8
¿Para qué necesitas el valor de comparación? Se trata de un terreno rústico. Siempre es bueno conocer el valor a que se venden inmuebles semejantes, pero no es imprescindible.

Buscas la rentabilidad del terreno a través de los cultivos. Como es renta potencial, elige uno rentable que sea posible, busca en la web del Ministerio de Agricultura las producciones y precios de venta. Calculas los gastos de producción (salarios maquinaria, semillas, impuestos). Buscas las subvenciones posibles. Así obtienes el beneficio neto.

Alternativamente aplicas un porcentaje de gastos, por ejemplo el 50% (las medias son muy comunes).

Capitalizas a la tasa que te indica el RD 2/2008, que la tienes en la web del INE, (capitalización simple: dividiendo el beneficio por la tasa).

Asegúrate de que eres competente.

Lo del 70-80%, si sabes lo que vale, es una orientación para evitar que la subasta quede desierta, ya que es el TIPO de la subasta, no el valor del terreno. Desde luego, la mejor manera de valorar es saber lo que vale, y luego justificarlo, pero en muchas ocasiones eso es imposible.

Si no sabes lo que vale, pues calculas su valor por el método que estimes más adecuado, y entonces te olvidas del 70-80%.

https://www.bubok.es/libros/7871/APUNTES-DE-VALORACIONES-INMOBILIARIAS
 
#9
Gracias @antoni0 por la respuesta, queda claro. Uno aprende con tus posts.

Aunque... si tienes muestras suficientes (cosa difícil en rústico), es el comparativo el que te va a dar el valor de mercado. El aplicar capitalización de rentas (aunque sean potenciales) si viene impuesto por una norma para expropiaciones o compensaciones, pues habrá que aplicarlo porque es la Ley pero... también puede pensarse que el imponer ese método es una forma por parte de la Administración de obtener terrenos a más bajo precio que el mercado.

Vamos, no me quiero meter en un berenjenal de si la Ley está bien o mal. Es la Ley y hay que aplicarla pero... que capitalización de rentas sea el método obligado no significa que sea fiable para indicar el mercado.
 
#10
Aunque, como bien dice @antoni0, la valoración con finalidad de embargo no está sujeta a procedimiento específico, sí que te dicen que debes calcular el valor de mercado. Es la ECO la que te da los métodos adecuados para calcular el valor de mercado en función del tipo de bien. Así pues, le sería de aplicación el método de comparación.
En cuanto a la posibilidad de obtener comparables de una rústica determinada, seguro que es más fácil obtener seis comparables que podrás homogeneizar que coger la media de la explotación por C. A., estimar los costes en los que tienes que incurrir (maquinaria, mano de obra...), estimar las subvenciones que podrías obtener, y a todas estas estimaciones, que no son pocas, aplicarle un tipo de actualización X.
La Ley del Suelo te dice que este es el método a emplear, pero esta Ley no recoge esta finalidad en su ámbito de aplicación, así que yo no me complicaría con tanta suposición que te puede llevar a valores erróneos.
 
#11
Hola a todos.
Me encuentro realizando una valoración de una finca.
No tiene fines hipotecarios, por lo que no me estoy rigiendo por la norma ECO.

Mi duda es la siguiente:
Tengo una finca muy cercana de la que conozco su valor de mercado en €/m², ambas fincas no son similares, ya que la que yo valoro tiene una serie de plantaciones y riego, pero estos no se están usando para obtener frutos (solo de manera particular) por lo que creo que su valor no debería calcularse por capitalización de rentas, sino por comparación. Pero, como digo, solo tengo una finca "comparable" y no se si eso será suficiente (en viviendas se necesitan al menos 6 testigos comparables).
Otra duda más, la finca yo la he denominado "agrourbana" ya que se encuentra cercana a urbanizaciones de la zona y su valor es mayor (según mi punto de vista) por este motivo que por la plantación que se pueda obtener. ¿A qué distancia de una urbanización se consideraría agrourbana? Según tengo entendido, dice que si es "cercana", pero esta palabra puede tener distintos matices dependiendo de quién realice la valoración.

¿Alguien puede iluminarme?

Gracias de antemano.
 
#12
El problema del método de comparación es la localización de muestras comparables. En una ciudad es fácil hacer la valoración de una vivienda, porque hay mercado; pero en una pueblo o aldea pequeño, donde las pocas transmisiones que se producen son por herencia, hay que "inventarse" el valor.

Pues en suelo rústico, salvo en zonas de interés agrícola donde puede haber mercado consolidado de suelo, es también complicado localizar muestras adecuadas (incluso a veces es complicado encontrar cualquier muestra).
Si no hay muestras, si no hay mercado de suelo rústico, no puede usarse el método de comparación. En este caso, el método de capitalización es el más adecuado, no para calcular el "valor de mercado" (que no existe), sino para calcular un valor, tal como se solicita.
 

antoni0

Gran maestro
#13
Las valoraciones SIEMPRE tienen una finalidad. Si no la dices, es difícil opinar.
Agrourbana: Lo que no es de recibo, casi nunca, es valorar expectativas no plasmadas en actos administrativos.
 
#15
No se deben valorar expectativas para valores de expropiación.
El valor de mercado, en cambio, siempre incluye expectativas.
Cuidado. Una cosa son valoraciones a efectos de expropiación y otra a efectos hipotecarios o hallar el valor de mercado.

Actualmente, el valor de expropiación de fincas rurales según el RDL 2/2008 asciende a unos 1,5 €/m² (si es secano). Si es forestal está en unos 0,3 €/m².
¿El valor de mercado es 1,5 €/m²? NO. ROTUNDAMENTE NO. En Mallorca, una finca rústica en la que se pueda construir una vivienda unifamiliar (> 15.000 m² si no es suelo protegido) puede llegar a costar 30 €/m².

Una cosa es el valor de expropiación (1,5 €/m²) y otro el valor de mercado (30 €/m²).
Por eso, y como dice @antoni0, es IMPORTANTÍSIMO saber la finalidad de la valoración. ¿Para qué es la valoración? ¿Para expropiar? Entonces uso RDL 2/2008. ¿Valor de mercado? Entonces uso ECO 805/2003. ¿Valor catastral? Entonces valores de las ponencias o RD 1020/1993.

Otro ejemplo:
Parcela calificada como espacio libre público.
¿Valor de mercado? Pues 0 € ¿Cuánto está dispuesto a pagar una promotora por un solar en el que no puede edificar nada? Pues eso, nada.
¿Valor de expropiación? Un co***. Se valora según RDL 2/2008 en función del aprovechamiento del entorno y el valor de repercusión del uso mayoritario del entorno homogéneo. CASI NADA. El mismo espacio libre público puede valer o 0 €/m²suelo (mercado) o 500 €/m²s (valor expropiación). Y si es valor catastral, este asciende al 10% del valor unitario de suelo de la zona de valor.
 
#16
Hola a todos.

¿En el caso de valorar una finca rústica con suelo de secano y de pinar, con la finalidad de establecer el valor que tiene para resolver una herencia, a qué ley nos tenemos que ceñir?

Saludos.
 
Arriba