Tasación de rentas medias

Que tal, soy nuevo en el foro así que perdonar si meto la pata en alguna cosa...

El tema es que un cliente me ha pedido un informe de tasación de una vivienda (vacía, antigua-46 años- y un poco trasteada) para un asunto de un divorcio :mad: ( tema de bienes gananciales).

En concreto se trata de calcular el valor de rentas medias durante el periodo que va desde 1973 hasta 2009!!! (que no son años ni nada!!!)

Yo hasta ahora, como arquitecto, no había hecho nada sobre el tema (tasaciones) pero como el trabajo no abunda y me interesa quedar bien con el cliente :rolleyes:....
Despues de leer un poco la orden Eco, trastear por este foro y, tomando de ejemplo un informe de tasación que me han pasado, me he puesto manos a la obra:

Mi intención es llegar al valor de arrendamiento en 2009 mediante el método de Comparación (ya tengo los 6 comparables) y una vez calculado el valor (realizada la homogeneización..etc...) remontarme hasta el año 1973 mediante las tablas del INE de variación del precio de alquiler de vivienda (% anuales). De esta manera creo poder dar con el valor de arrendamiento de cada año durante todo el periodo (ya se que es una manera lineal o ideal pero no se me ocurre otra manera de hacerlo).

como estoy lleno de dudas me preguntaba si a la gente con más experiencia le parece bien el enfoque que propongo o , por el contarrio, se os ocurre alguna otra manera, muchas gracias.
 

antoni0

Platino
Es una manera de hacerlo, pero tal como lo planteas los alquileres saldrán altos, más altos que el mercado en el año 1973.
Creo más a ajustado el comprobar en las hemerotecas los precios del alquiler en periodos de aproximadamente 5 años.
En concreto se trata de calcular el valor de rentas medias durante el periodo que va desde 1973 hasta 2009!!! (que no son años ni nada!!!)
Dices los motivos que dan origen a la solicitud de valoración, pero no dices la finalidad. La finalidad es para qué se va a utilizar la valoración. No vale decir que para un juicio. hay que concretar: para demostrar que el valor buscado es justo desde el punto de vista de una declaración fiscal, para hacer un reparto de indemnizaciones, para pagar una indemnización por apropiación indebida, para sustituir una pensión a pagar.....

Conocer con exactitud la finalidad te dará un visión más objetiva.
 
Gracias por la respuesta Antoni0,
En cuanto a la finalidad concreta, tienes razón, em informaré sobre el objetivo final del informe.
Coincido también cuando dices que los alquileres saldrán más altos que el mercado en 1973, echaré un vistazo en la hemeroteca a ver que pasa..., además hay un tema que me preocupa y es el efecto de la depreciación de la vivienda por antiguedad, factor que no he contemplado pero que incide en el valor al tratarse de un periodo tan largo (en 1973 la vivienda tenía 9 años y en 2009 algunos más...45). No se si hay alguna tabla o índce para medir la depreciación del valor de la vivienda a lo largo de su vida útil.
 

antoni0

Platino
Pero lo que tienes que calcular es el valor de las rentas o el valor de la vivienda?


la depreciación la puedes calcular por muchos procedimeintos:
OEH ECO 805/2003
RD 1020/1993

o incluso establecer hipótesis de duración del edificio, y manera en que se deprecia, por ejemplo que cada año se deprecia un porcentaje del año anterior, puedes establecer una depreciación por estreno, etc. te deduces la fórmula, o lo haces por una hoja de cálculo por aproximaciones.
 
Pero lo que tienes que calcular es el valor de las rentas o el valor de la vivienda?
El cálculo es sobre el valor de las rentas durante todo el periodo, aunque supongo que el efecto de la depreciación de la vivienda por antiguedad incide tambien en el valor de rentas y no sólo en el de venta/hipotecario).
El asunto se me ocurre porque el inmueble en estos momentos tiene un estado (no ha sufrido ninguna reforma durante toda su vida) un poco deteriorado debido al uso y a la antiguedad pero obviamente esto no era así hace +/- 35 años por lo que la valoración entonces sería diferente...
... la idea es trasladar una tabla (porcentaje anual de depreciación) durante el intervalo de años. Aunque puede que lo esté complicando más de lo que toca!

voy a mirar la OEH ECO 805/2003 y el RD 1020/1993 a ver que cuentan.

Muchas gracias Antoni0.
 
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