Tasación en hipoteca de autopromoción

Soryhela

Bronce
Yo firmé en septiembre con BBVA, no tengo ninguna vinculación, y el único problema que he tenido es que al 50% tenía que volver la tasadora y no estaba en contrato. Habíamos pactado que no hacía falta y había varias consultas sobre ello así que se ha solucionado sin problema, el tasador ha ido, pero el banco se hace cargo de la factura.
 

larras

Novel
¿Has presentado el proyecto completo o solo el proyecto básico?

¿Tienes la licencia urbanística concedida?

¿Te han pedido presupuesto de un contratista?
Buenas... Hoy he estado en el BBVA y me han dicho lo siguiente:

Le pedí la Ley, Norma o LOQUESEA que diga que para un préstamo Autopromotor haya que hacer tres tasaciones... Aun siguen en la fase NO SE, NO CONTESTO, PERO ES LO QUE HAY.

Me han dicho que la primera tasacion, la inicial, es la cara (sin concretar por mas que se lo pido) y que las siguientes, la intermedia y la final, son baratas. Además, intentarán que solo sean dos certificaciones (tengo bastante dinero para iniciar y casi terminar la obra).

Sobre tus preguntas:

Si tengo licencia.
Sobre el proyecto, es que yo ya tenía el P. Completo.
No me han pedido el contrato, ni el presupuesto del contratista.

Espero haberte ayudado.
 

lufegut

Titanio
Cada persona es diferente.
Pero ojo, que llegado el momento de la verdad, todo pasa por el departamento de riesgos, y a partir de entonces todo lo prometido puede convertirse en agua de borrajas.
 

Trasgo

Platino
A ver que estáis sacando las cosas de su sitio...

En primer lugar: Si pides una hipoteca a un banco con un proyecto, es normal que el banco coteje ese proyecto, y lo hace con un técnico y tasador independiente del banco, por que se lo exige así la ley hipotecaria. Con esto el banco tendrá certeza de la viabilidad del proyecto y de su valor, de construcción y comercial a final de obra. Con esta documentación en su haber el banco concede la hipoteca.
2º.- Es normal que se pacten varias tasaciones suplementarias para hacer un seguimiento de la obra, verificar la construcción, sus sistemas, cambios, etc... Una desviación importante puede suponer un cambio importante en el valor o un inconveniente a la hora de obtener la licencia de ocupación, o incluso saltarse la normativa vigente... y esto requiere un control. Estas tasaciones intermedias, permiten al banco hacer pagos intermedios al autopromotor. Para ellas el banco solicita y aporta al tasador una certificación del estado de la promoción a la dirección facultativa de la obra (esta certificación no es válida para el tasador por que es de parte (se contrata por el promotor).
3º.- Al final de obra se debe verificar que la obra ha sido terminada conforme a las especificaciones del proyecto e incluir las modificaciones.

El resto de comentarios son especulaciones vuestras, podéis fijar el número de pagos que necesitéis, y quien abona la tasación (el banco o el promotor), si el banco solicita algo por su cuenta y no consta en contrato pues deberá hacerse cargo de ello (su coste para el banco es mínimo, por los acuerdos que tienen con las empresas de tasaciones). Y efectivamente el banco en su departamento de riesgos tiene técnicos con capacidad para hacer ese trabajo, conforme indica @lufegut, pero este departamento hace un control y seguimiento independiente del comercial y contractual, y si lo requiere solicita una tasación de seguimiento y lo encarga a empresas externas (generalmente la tasadora inicial). Seguramente esto es lo que @Soryhela se ha encontrado y por eso lo tiene que abonar el banco esa tasación intermedia. Pero es normal que se haga, y generalmente es mas de una (salvo en algunas promociones pequeñas).
 

lufegut

Titanio
Si pides una hipoteca a un banco con un proyecto, es normal que el banco coteje ese proyecto, y lo hace con un técnico y tasador independiente del banco, por que se lo exige así la ley hipotecaria
Eso es inexacto. La ley hipotecaria solo exige que la tasación la realice una sociedad tasadora homologada por el banco de España, en el caso de que se realice. Pero no obliga...
Por otra parte, y como ya he comentado en reiteradas ocasiones, las entidades bancarias se lo pasan por el arco del triunfo, aceptando en su mayor parte solamente tasaciones de sus "sociedades amigas".

Por otra parte, en la obra intervienen tecnicos que certifican la obra ejecutada, luego tener que hacer tasaciones validadas por las mismas sociedades de tasación "amigas", que tu y yo sabemos como se hacen, solo contribuye a encarecer innecesariamente el procedimiento, y a dar de comer a ciertas mafias.

esta certificación no es válida para el tasador por que es de parte (se contrata por el promotor
¿Y quien contrata al notario?¿y a la sociedad de tasación?
Un técnico que interviene en una obra tiene la misma obligación de no faltar a la legalidad y no incurrir en falsedad documental que cualquiera de los otros agentes. Independientemente de quien lo contrate. No sería el primero en acabar condenado por falsear una certificación. Es bastante mas sospechoso y huele mucho peor la relación de simbiosis que mantienen bancos y sociedades de tasación. Que oye, cuando a los bancos les interesaban de la tasación te daba para el piso, el coche, y las vacaciones en las Maldivas, y ahora que no los interesa resulta que la tasación no te da ni para lo que te cuesta hacerte la casa a precio coste...

Al final de obra se debe verificar que la obra ha sido terminada conforme a las especificaciones del proyecto e incluir las modificaciones
Lo mismo, eso se llama certificado final de obra y licencia de primera ocupación... ¿que pinta una tasadora ahí?
 

Trasgo

Platino
@lufegut, compartimos muchas cosas, y discrepamos en como enfocamos otras.
A la sociedad de tasación la puede contratar el promotor, siempre que sea homologada y aceptada por la entidad financiera.
Para que fuese válida la certificación de un director de obra, a efectos hipotecarios, esta tendría que ser emitida conforme a los requisitos de una tasación (y no es así, es una certificación, no una tasación), ser el técnico un tasador dado de alta como tal en el banco de España, y por "tachas" (al igual que para el juzgado) ser ajeno o carecer de interés en la obra... y aquí queda excluido cualquier facultativo que intervenga en la promoción, o sea promotor o interesado.
¿Estamos de acuerdo? ya me gustaría a mi tasar, informar y peritar sobre proyectos y obras propios, y lo puedo hacer siempre, pero se considera de parte.
La tasadora no pinta nada, solamente cumplimenta un informe que exigen las entidades financieras, y se permite, o debe hacerlo si se solicita, elegir tasadora al promotor. Si la entidad impone algunas, es por que con ellas dispone de margen y tiene un acuerdo firmado con ellas, por ejemplo si la tasación es para el BS, debo de cotejar además de con los testigos propios con la estadística de datos de la entidad... es un ejemplo...
Estoy de acuerdo en que es una pena que estas sociedades nos coman la tostada a los profesionales, si estas sociedades las conformamos y participamos los profesionales que trabajamos en ellas pues estupendo, pero si nos dejamos capitalizar e imponer condiciones...
 

lufegut

Titanio
A la sociedad de tasación la puede contratar el promotor, siempre que sea homologada y aceptada por la entidad financiera
La entidad financiera esta obligada a aceptar cualquier tasacion de cualquier sociedad homologada por el banco de España.
Desde diciembre de 2007, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del mercado hipotecario, establece que las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en dicha Ley y no esté caducada. Este artículo también dice que la entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasación presentada por el cliente, pero que no podrá cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.

La realidad es que no las aceptan.

Para que fuese válida la certificación de un director de obra, a efectos hipotecarios, esta tendría que ser emitida conforme a los requisitos de una tasación (y no es así, es una certificación, no una tasación), ser el técnico un tasador dado de alta como tal en el banco de España, y por "tachas" (al igual que para el juzgado) ser ajeno o carecer de interés en la obra... y aquí queda excluido cualquier facultativo que intervenga en la promoción, o sea promotor o interesado
No es cierto, no hay ninguna ley que diga que una certificación de obra tenga que tener determinadas características (ir acompañada de una tasación), para que pueda ser abonada por el banco. De hecho hay bancos (pocos) que pagan certificaciones sin que intervenga la tasadora.
Y si, es cierto que si se llama a una sociedad de tasación es porque se supone que va a ser imparcial, y en ese sentido es de lógica que ni los técnicos, ni nadie debería tener ninguna vinculación con ella. Pero en ese caso... ¿porque los bancos solo quieren trabajar con las tasadoras que ellos dicen?¿porque resulta que hay mas de 30 tasadoras homologadas y cada banco trabaja a lo sumo con media docena? Algo huele a podrido y no son los arenques.

La tasadora no pinta nada, solamente cumplimenta un informe que exigen las entidades financieras, y se permite, o debe hacerlo si se solicita, elegir tasadora al promotor. Si la entidad impone algunas, es por que con ellas dispone de margen y tiene un acuerdo firmado con ellas, por ejemplo si la tasación es para el BS, debo de cotejar además de con los testigos propios con la estadística de datos de la entidad.... es un ejemplo
La entidad impone la tasadora, porque tiene intereses, ni mas ni menos. Pasandose la normativa y los derechos de los consumidores por el arco del triunfo (una vez mas).

Estoy de acuerdo en que es una pena que estas sociedades nos coman la tostada a los profesionales, si estas sociedades las conformamos y participamos los profesionales que trabajamos en ellas pues estupendo, pero si nos dejamos capitalizar e imponer condiciones
Estas sociedades son lo que son gracias a los profesionales cuencoarrocistas que andan arrastrados haciendo tasaciones por 50 euros para que el pastel se lo repartan entre la tasadora y los bancos. Si los profesionales tuviésemos interés y ganas de hacer lobby igual que hacen ellos, otro gallo nos cantaría (y no hablo solo de las tasaciones).
 

Trasgo

Platino
Deja pues de contar arroz... hay muchos profesionales con intereses, dirigiendo, y participando en muchas de estas sociedades.
Y exige a tu banco que acepte una tasación de otra tasadora homologada, me he visto en esas circunstancias con algunos clientes, y los bancos lo han aceptado... pagando siempre directamente el promotor. Las aceptan, incluso de tasadores libres si son emitidas conforme a las especificaciones de la orden ECO y los técnicos están dados de alta y cuentan con seguro.
La certificación no debe cumplir las condiciones de una tasación, pero la entidad financiera requiere que se emita una tasación a final de obra, es lógico y está en su derecho.
 

lufegut

Titanio
Deja pues de contar arroz... hay muchos profesionales con intereses, dirigiendo, y participando en muchas de estas sociedades
Precisamente porque los conozco, lo puedo decir con conocimiento de causa. Y también que todas las sociedades no son iguales, y que no todas están "tocadas" por los bancos, y que algunas hasta pagan cantidades razonables a sus tasadores. Pero no es de esto de lo que estabamos hablando, ¿no?

exige a tu banco que acepte una tasación de otra tasadora homologada, me he visto en esas circunstancias con algunos clientes, y los bancos lo han aceptado... pagando siempre directamente el promotor
En mi caso, hasta 5 entidades bancarias han rechazado la tasación de una tasadora homologada, condicionando la operación a que se hiciese una tasación por SU tasadora. Es muy fácil decir al cliente que exija, pero ya me explicarás tu como exiges a quien dice: "estas son nuestras condiciones, y si no las quieres, ya sabes...".

Las aceptan, incluso de tasadores libres si son emitidas conforme a las especificaciones de la orden ECO y los técnicos están dados de alta y cuentan con seguro
Pues mira tu por donde, que eso tampoco es legal.

La certificación no debe cumplir las condiciones de una tasación, pero la entidad financiera requiere que se emita una tasación a final de obra, es lógico y está en su derecho
La entidad financiera puede requerir hasta que baile la conga apoyado en el codo izquierdo, si quiere. Otra cosa es que sea correcto, ético, o incluso legal.
De clausulas bancarias abusivas tumbadas por los tribunales estamos hartos de oir hablar. Y lo que nos queda...
 
El resto de comentarios son especulaciones vuestras
De especulaciones nada, a mí me han pedido presupuesto de obra por un contratista.

Estarán en lo cierto o no, pero tampoco puedo ir con la ley en la mano ya que ellos son los que sueltan el dinero y no los puedo amenazar.
 

Trasgo

Platino
La legalidad dependerá de la finalidad, las razones y motivos del proceder están expuestos. Uno puede no estar conforme, faltaba más, pero es lo que hay. También nos encontramos con comerciales y directores de sucursales intentando llevar el cliente a su redil, es su trabajo y obligación... Respecto a las clausulas y prácticas bancarias... efectivamente muchas de ellas (más de las que pensamos) son abusivas y nos pasan desapercibidas. Tenemos que ponernos en la piel de los demás y defender nuestros derechos sin menospreciar ni amenazar a nadie. Los comerciales en general venden realidades parciales, omiten muchas cosas que no interesa contar para vender, y a las empresas les interesa que los comerciales se formen para vender (del resto cuanto menos digan mejor).

Si no se creen tu presupuesto es normal que te soliciten incluso el contrato... En definitiva una hipoteca es una venta de tu propiedad al banco para ir comprándola a plazos, aunque mientras continúe a tu nombre a todos los efectos. ¿Por que no va a solicitar el banco la documentación y contratos de lo que está comprando? ¿Vosotros lo haríais? ¿Cuantas veces vamos a ver una obra que compramos en proyecto? ¿Vamos nosotros a verlo o delegamos en un empleado de la cooperativa o de la constructora? En estos casos estamos pagando las visitas del personal que informa al banco. Es otra forma de ver las cosas.
 
Estoy leyendo el post y me están entrando dudas. Sé perfectamente cómo es el proceso para pedir una hipoteca normal, pero me estoy dando cuenta de qué no tengo tan claro cómo es una hipoteca autopromotor. Voy a deciros cómo me imagino yo que es y me corregís, ¿vale?

1º. Tengo el proyecto básico redactado y visado.
2º. Ese proyecto lo llevo al banco que yo haya elegido para mi hipoteca (con la tasación como están diciendo por aquí).
3º. Se firma la hipoteca en la notaría.
4º. Se hace y termina la vivienda (con las tasaciones que se hayan acordado y estipulado en la firma de la hipoteca).
5º. En ese momento termina el período de carencia y empezamos a "amortizar" hipoteca.

Tal y como yo lo veo, solo se pasa una vez por notaría ¿estoy en lo cierto?

P. D.: Perdonad por desviar un poco el tema del hilo. Si se cree necesario abro un hilo nuevo.
 

lufegut

Titanio
Se pasa como mínimo dos veces.
Una para firmar la hipoteca y la escritura de obra nueva, y otra para el fin de obra.
Y ojo, que algunos bancos exigen también pasar las certificaciones parciales por la notaría...
 

BMA

Plata
Si se inician las obras con recursos propios, ¿también se debe hacer la escritura de inicio de obra nueva o se puede esperar al ir al banco?
 
Lo habitual es que no te la den hasta unos días antes de la firma. Incluso he visto casos que la pasan el mismo día...
Sigue sin quedarme claro, lo siento.

Dices que se firma dos veces en notaría (como norma) pero ¿en cuál de las dos se constituye la hipoteca como tal?

Y la oferta vinculante sí o sí tiene que tener unos plazos, incluso el contrato de hipoteca debe estar unos días antes en notaria para que vayamos a leerlo y preguntar con calma. Eso sí lo sé y lo tengo claro.

Resumiendo: ¿la hipoteca se constituye al principio de la obra o al final? Porque cambia mucho la cosa.
 

lufegut

Titanio
La escritura de obra nueva, no necesitas hacerla... hasta que la pida el banco.
 
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