Tasación hipotecaria inferior a valor catastral en Tinsa sin bancos

Según me he estado informando por muchos medios, incluso en época actual de burbuja de precios dentro en Madrid, en particular por San Blas en el barrio del Plenilunio, las tasaciones siguen saliendo superiores al valor de compraventa. En particular, la que más oigo hablar que siempre aumenta los precios, y de hecho por muchísimo margen en tasación, es Tinsa.

Pues bien, me decidí a solicitar yo la tasación para garantía inmobiliaria, en lugar de solicitarla el banco, para así tener más libertad de asegurar condiciones de hipoteca en varias entidades.
Tras realizar la visita hace unos días y confirmarme la tasadora que como mucho las diferencias con el valor de compraventa suele ser un +/-4% (este inmueble en particular es un apartamento cuya construcción y precio es muy, muy homogéneo por la zona), hoy me ha llegado el informe con la tasación con un 65% de valor respecto a la compraventa, esto es inferior al valor catastral.

De los 3 métodos de valoración, el único detallado y menos malo (90% de compraventa) es el "método de actualización". Aquí van sumando los flujos del VAN durante los 36 años restantes de vida útil. Teniendo en cuenta un precio del alquiler un 20% inferior al que lo tenía la vendedora, ya que utilizan inmuebles inferiores y sin plaza de garaje. Aunque lo más asombroso es la increíble cifra de tasa de actualización del 6,25% y una variación anual de renta de alquiler de 0% de inflación durante 40 años.
Los otros métodos: "metodo del coste", "método residual para el cálculo del valor del suelo", es una tabla con 4 campos a dedo sin referencia alguna, aunque al final del informe sí que aportan valores de venta reales actuales de idénticos al mío, de pisos de la misma finca.
Pero, por ejemplo, un precio de coste de suelo o "repercusión de suelo" de 550 €/m², coste de construcción unitario 750 €/m² (plaza de garaje 300 €/m²) y, en definitiva, un coste de reposición unitario de 1.300 €/m² me parece una tomadura de pelo, es más bajo que el valor por m² catastral.

¿Sabéis si esto es algo habitual cuando el que solicita la tasación no es un banco?
No sé si habrá algún mecanismo legal para arbitrar o reclamar estos atropellos, he leído el colegio de tasadores COAPI de Madrid, pero no sé si hay más vías legales o tienen libertad para poner en los informes absolutamente lo que quieran. Esto es una mafia en toda regla, ni el tasador más incompetente firmaría eso.
 

Trasgo

Platino
Das una información parcial, @yasuni1000, si el tasador no ha valorado con valor de mercado es que entre ese inmueble y los otros inmuebles existe una importante diferencia, por tipo de inmueble, edad, construcción, acabados, estado, superficie u otra razón esa vivienda no es comparable a las existentes en el mercado. Y por la zona podemos imaginar...

¿Cuál es la finalidad de la tasación que ha indicado el tasador? ¿Se especificó en el encargo? ¿Se ajusta la tasación a la Orden ECO?...

El problema no es que la tasación la solicite un particular. El valor de reposición no tiene nada que ver con el valor catastral, es probable que el valor catastral sea muy alto y obvie alguna circunstancia...
 

ADAM

Diamante
un 65% de valor respecto a la compraventa, esto es inferior al valor catastral
No te confundas, no tiene por qué parecerse siquiera el valor de compraventa y el valor catastral, aunque fuera lo ideal.
Y si la tasación queda muy por debajo del valor catastral, habría que ver qué es lo que "falla" (lo entrecomillo porque no tiene por qué ser un fallo), si es una tasación muy baja, o si es que en el Catastro se han subido a la parra, que también puede pasar. El Catastro sólo tiene una finalidad recaudatoria y, si pueden, lo hinchan todo al máximo.

Supongo que, cuando te refieres al valor catastral, te refieres al valor de compraventa, porque crees que es lo mismo. Lo supongo, más que nada, porque tú no deberías -en principio- conocer el valor catastral, a menos que te lo haya dicho el propietario.

En cualquier caso, si la tasación es para fines hipotecarios, se habrá hecho siguiendo la Orden ECO-805. Y el valor que se busca es el valor hipotecario, no el valor de mercado.
El valor hipotecario es un valor sostenible en el tiempo y suele ser más conservador que el de mercado. Aunque lo de sostenible en el tiempo, lo bancos lo malean como quieren. Pero en épocas de poca "alegría", suele tender a la baja, muy a la baja. Y aunque haya "alegría", los bancos trabajan con previsiones y las conocen mucho mejor que nosotros.
Si con uno de los métodos empleados, sale un 90% del valor real de compraventa, a mí me parece que no te ha ido del todo mal.

No creo que te vaya a beneficiar en nada el hecho de haber solicitado tú la tasación.
Puede que incluso te cierre las puertas en algún banco, aunque estén obligados a aceptarla si está dentro del periodo de validez, pero ya se les ocurrirá otra cosa...

Al banco no le vas a “imponer” tu tasación.
Si no les interesa la operación, ya buscarán otro motivo que no sea el importe a financiar. O sin ningún motivo, que tampoco lo necesitan.
Y si les interesa la operación, ya se encargarán ellos de que la tasación salga a medida. Suena feo, pero es así.

Tinsa no va a morder la mano que le da de comer. Su mercado son los bancos, no los particulares, y ya tendrán buen cuidado de no tirar muy alto y que al banco le puedan meter una tasación sobrevalorada, política interna.

En cuanto al valor que sale por el método residual, y aun sin conocer cómo está la construcción en Madrid, yo no le veo nada extraño. Simplemente que no es el método adecuado para valorar ese inmueble en concreto. Pero estará metido para rellenar y para comparar. Otra cosa es que te dieran como definitivo ese valor.
 
Das una información parcial
No he querido hacer el post demasiado extenso, por eso no he especificado.

La finalidad especificada en el encargo es finalidad hipotecaria a nombre de particular, orden ECO/805/2003 de 27 de marzo.

Los inmuebles en particular fueron construidos en 2006, hay como 10 o 12 urbanizaciones de edificios casi idénticos por todo el barrio con calidades altas: piscina, pádel, gimnasio, garaje, etc. Por lo que el precio de mercado actual es muy comparable, y está en torno a los 2.700 €/m² con garaje (mi oferta en torno a los 2.400 €/m²), de hecho el precio de venta nuevo en 2006 y tasado de la nota simples que he visto fue de 4.000 €/m².

La verdad es que no tengo conocimiento de qué debe reflejar el valor catastral, era una comparación para reflejar que la tasación es ridícula, en tanto que incluso cuando aplicase dar el valor hipotecario como el valor del método de coste, el valor de repercusión de suelo que calculan no es realista con el valor de mercado de los solares.
 
No te confundas, no tiene por qué parecerse siquiera el valor de compraventa y el valor catastral, aunque fuera lo ideal
Gracias por tu respuesta, @ADAM. Por el precio de valor catastral me refería al que me aparece en la página del IVIMA, pero no es mi intención hacer ninguna comparación con el valor catastral, pues desconozco cómo ponen este valor.

Como he comentado anteriormente, el apartamento es muy comparable, en tanto que en el barrio hay cientos iguales. Además, en tanto que la finalidad suele ser el alquiler, porque tienen licencia de uso turístico, me comentaron que no se puede usar el método de comparación (valor de mercado), sino el método de actualización.
Lo que no entiendo es que el valor hipotecario elegido es el de método de coste. Según he leído en un manual de tasación "Su utilización es lógica cuando el activo valorado no dispone de un mercado de comparables suficiente que permita la utilización del método de comparación o cuando éste no es susceptible de ser arrendado y no dispone por tanto de un mercado de alquileres análogos".

La razón para pedir yo la tasación no es para imponérsela al banco, sino para solicitar al mismo tiempo en más de un banco. Es decir, por un tema evitar riesgo de que se alargue en el tiempo si tuviera que coger la tasación de un banco y llevársela a otro, y porque me dijeron que a los bancos no les gusta ver en la tasación que se ha pedido a nombre de otro banco.

El método residual para el calculo del valor del suelo, es como un submétodo para justificar el coste del suelo en el método de coste, lo que no veo comprensible, aparte de que quieran desinflar a la baja de manera desmesurada este valor, es que no se justifique que valores de compraventa de suelos ha seleccionado para coger este valor "a dedo".
 

ADAM

Diamante
Todo lo que expones, ratifica lo que yo te he dicho:
No creo que te vaya a beneficiar en nada el hecho de haber solicitado tú la tasación
Tinsa no va a morder la mano que le da de comer. Su mercado son los bancos, no los particulares
En cuanto a lo de encargarla para poder tantear a varios bancos a la vez, no es tampoco la mecánica que se suele seguir.
Ve a los bancos y que te estudien la operación. Ellos (el departamento de riesgos) tienen medios más que suficientes para conocer los valores de mercado y hasta dónde se pueden meter. Se tratan las condiciones y después ya vendrá la tasación.
Y si les interesa la operación, ya se encargarán ellos de que la tasación salga a medida. Suena feo, pero es así
 
Dos cosas:
1. Tinsa tiene un departamento de atención al cliente, creo que se llama, donde puedes solicitar una reclamación y explicarles todo esto que estás diciendo aquí. Por lo que yo sé, contestan a todo el mundo.
2. Da la impresión de que no te han valorado tu inmueble por comparación, sino como un ILAE (inmueble ligado a una actividad económica), en el que básicamente se calcula el valor del inmueble mediante actualización de los flujos de caja (ingresos y gastos), que generará la actividad durante el resto de su vida útil. En este caso, para finalidad hipotecaria, el valor hipotecario será el menor entre el coste de reposición y el valor por actualización de la actividad. Y, normalmente, en este tipo de valoraciones el suelo no se calcula por comparación, sino por métodos residuales a partir de los flujos de caja generados por la actividad.
 
Hola @Acilbuper, gracias por tu respuesta.

1. Me puse en contacto con el departamento de atención al cliente (no sé si se llama atención al cliente o reclamaciones, pero la ley obliga a tener a las tasadoras para mediar en este tipo de problemas, creo recordar que el revisor era de "control técnico") exponiéndoles 5 o 6 defectos o dudas de la tasación de por qué entraba en contradicción a la ley ECO. Su resolución fue que todo estaba correcto con el precio de la zona sin responder a mis quejas y cerraron mi ticket.

Decir que una de las quejas que reclamé es que había dos valores distintos (diferenciadose 6.000 €) de valor de reposición neto, siendo el menor valor el que tenía los cálculos desglosados y aparecía en primera página de valor hipotecario. Tras unos días de firmar en notaría la compraventa y la hipoteca me llamaron de notaria para que pidiera a Tinsa que borrara esa barbaridad del informe, que no lo podían inscribir en el Registro.
Tras reabrir la incidencia con la notaria y mi abogado en copia me lo solucionaron en 48 h. Eso sí, sin modificar el valor hipotecario, porque ya se había firmado la hipoteca y con perjuicio para mí de la cantidad tasada a la plaza de garaje.

2. Efectivamente, como bien dices un piso turístico por norma ECO se ha de tasar como un ILAE. Dando dos valores distintos de tasación por actualización, y por coste de reposición neto.
Ahora bien, el problema aquí está en que uno de los pasos del cálculo que emplean contradice la ley ECO. Su interpretación de la ley ECO da lugar a que sistemáticamente el coste de reposición neto SIEMPRE sea menor al valor actualización y, por tanto, ya no está dando dos valores distintos, sino uno en función del otro.

El coste de reposición neto está función del valor del suelo y coste construcción (siendo más rigurosos, es el coste de contrata incluyendo beneficio constructor + aplicar otros factores de corrección de depreciación y otros gastos necesarios).
Por otra parte, el valor del suelo se ha de calcular por el método residual dinámico (o estático) introduciendo en la parte de gastos las mismas hipótesis de coste de construcción que el coste de reposición.
El problema está en la elección de los ingresos para igualar los flujos. El articulo 37 de la ley ECO establece que los flujos serán el valor obtenido por comparación y/o actualización de rentas. Siendo la actualización de rentas el valor elegido en caso de que no haya testigos para elegir valor de comparación (no es el caso, tengo más de 200 casas similares en Idealista en el barrio).
Por lo que el VRN < VA siempre ya que en cuanto subes el coste de construcción tienes que bajar el suelo para cuadrar los flujos en el cálculo de suelo por método residual.

Opinión personal (interpretación de la ley ECO):
1º Inmuebles de uso residencial podrían tener un valor hipotecario muy diferente del valor de mercado porque hay subjetividad en los testigos del método de comparación.

2º En el caso de inmuebles ligados a actividad económica, el valor hipotecario casi siempre debe estar muy, muy cercano al valor de mercado porque:
a) Tu valor de actualización (valor por rentas que te da el inmueble) tiende al valor de mercado. Si fuera inferior los precios se equilibrarían bajando; y si fuera superior, el precio de mercado inmueble tendería a subir.

b) Si el valor de coste de reposición neto fuera > valor de actualización significaría que no se construirían nuevos apartamentos porque cuesta más construirlos que el beneficio que dan a largo plazo (lo que ha venido sucediendo hasta ahora). Si es a la inversa se empieza a construir hasta que se igualan estos dos valores (lo que está pasando ahora con la burbuja). En mi caso hay suelo en el barrio pero aún no se construye, los precios aún son 20% por debajo del precio de obra nueva de 2007.

c) Tú no puedes obligar a que el valor del suelo salga a 0 si los VA son suficientemente bajos a X precio de valor de construcción. Tendrías que meter valores de actualización de otras actividades susceptibles de ese uso de suelo terciario hotelero. No sólo se pueden hacer apartamentos turísticos en ese suelo, por eso la ley es muy clara en usar el valor que es del suelo (el de mercado o comparación).

Decir que hice otra tasación con la empresa tasadora de Santander (creo que era SIVASA) y me tasaron valor muy cerca del de compraventa. Justo por lo que he comentado de utilizar para el valor del suelo el valor de mercado.
 
Todo lo que expones, ratifica lo que yo te he dicho:

En cuanto a lo de encargarla para poder tantear a varios bancos a la vez, no es tampoco la mecánica que se suele seguir.
Ve a los bancos y que te estudien la operación. Ellos (el departamento de riesgos) tienen medios más que suficientes para conocer los valores de mercado y hasta dónde se pueden meter. Se tratan las condiciones y después ya vendrá la tasación
No es la mecánica que se suele seguir por el tiempo que reporta estar tanteando varios bancos a la vez. Pero te puedo asegurar que hay muchas diferencias en condiciones de un banco a otro y pedir tasación en uno supone "casarte", porque ya pagas una tasación que está dirigida a su nombre.

Puedo confirmar tras conocer a más gente del barrio que ha comprado hace poco le ha ocurrido lo mismo tasando pisos turísticos con Tinsa, no tuvo que ver la pidiera un particular y no un banco.
 

atm

Platino
Esta semana hemos podido ver, en directo, a los tecnicos de TINSA, en una especie de careo de peritos en televisión, en el llamado juicio al proces. Ha sido muy revelador ver como se desmontaban sus "increíbles" métodos de valoración y cómo se justificaban con un "aquí lo hacemos así".
 

antoni0

Platino
Puede suceder, y de hecho sucede, que el valor catastral, o fiscal, sea superior al valor de mercado. La crisis ha creado muchos desajustes.
Como ejemplo, el año pasado vendí un aparcamiento en 25.000 €, con un valor fiscal de 39.000 €.
 
Un tasador cuando tasa también piensa.

¿Por cuánto compraría yo este bien?
¿Por cuánto vendería yo este bien?

Se hace sus cuentas mentales, y luego justifica su tasación. Independientemente de que el mercado se vuelva loco con los precios, tanto a la baja como al alza.
 
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