Tasación para embargo de juzgado

#1
Hola a tod@s, quería ver como lo veís: Tengo que realizar una tasación de un piso que va a salir a subasta por un embargo. El problema es que el piso está alquilado a una persona que tiene una academia de estudios. Entonces, iba a hacer una tasación empleando el método de comparación, pero el tema del alquiler no sé como plantearlo. Gracias y felices fiestas a tod@s.
 
#2
Hola,

No se exactamente a que te refieres, ni por que representa para ti un problema que el piso esté alquilado como academia de estudios. Si el piso se supone que está desalojado, tendrás que reflejar en el informe que esto no es así a modo de advertencia y realizar la valoración normalmente. Si te refieres al hecho de no acceder al piso por estar este en uso, desgraciadamente en casos de embargo es muy habitual y a veces recomendable no entrar en el piso a valorar si este está ocupado, pues se podría dar una situación incómoda e incluso peligrosa por la situación del embargado. Si se dispone de plano del piso y se identifica el piso sin ninguna duda, se realiza la valoración con todos los condicionantes y reservas necesarios por no haber podido visitar el piso.

Saludos.
 
#3
El piso a tasar, se va a embargar a su dueño, para subastarlo por deudas. A su vez, está alquilado a un 3º que lo usa profesionalmente como academia. Entonces, para calcular el valor de mercado he utilizado el método de comparación, pero entiendo que un bien que está alquilado no puede salir a subasta si está alquilado, ya que supongo que hay que calcular la indemnización al inquilino, o no?, hay me he liado. Muchas gracias.
 
#4
Pero vamos a ver, tu intervienes de parte de ? La diputación? La comunidad autónoma? el inquilino...??

Y otra cosa, que se embargue no significa que se subaste. Y en cualquier caso por método de comparación podrás valorar el piso, no la indemnización del inquilino.
 
#6
He leído el enlace y entiendo que hay que calcular el valor de mercado utilizando el método de comparación y la actualización de las rentas, y coger el de menor valor no?, pero donde me lío es en como calcular dicha actualización.
La finalidad de la valoración es la subasta, porque está embargado todo el edificio, que es del mismo dueño, y quieren saber el tipo de subasta.
Gracias.
 

antoni0

Gran maestro
#8
pero entiendo que un bien que está alquilado no puede salir a subasta si está alquilado,
Por qué no puede salir a subasta?
El comprador "hereda " el contrato de alquiler, y el inquilino como mucho tiene posibilidadad de tanteo.
 
#9
Por qué no puede salir a subasta?
El comprador "hereda " el contrato de alquiler, y el inquilino como mucho tiene posibilidadad de tanteo.

Totalmente de acuerdo, hay de echo bastantes casos de esos. También ahora el comprador puede alegar que es para su uso y disfrute y el inquilino tendría un plazo de un mes para abandonar el inmueble.
Cosas de la nueva ley :)
 

antoni0

Gran maestro
#10
Todavía tengo sin mirar la nueva ley de alquileres, lo siento pero no tengo nada que decir.
 
#12
He leído el enlace y entiendo que hay que calcular el valor de mercado utilizando el método de comparación y la actualización de las rentas, y coger el de menor valor no?, pero donde me lío es en como calcular dicha actualización.
La finalidad de la valoración es la subasta, porque está embargado todo el edificio, que es del mismo dueño, y quieren saber el tipo de subasta.
Gracias.

Efectivamente, por comparación y por actualización de las rentas futuras, y el de menor valor ése es. La finalidad de la tasación te da un poco igual, porque tienes que cumplir como si fuera garantía hipotecaria.

Un saludo
 

antoni0

Gran maestro
#14
las finalidades de la ECO son
"La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:
a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo (RCL 1982, 902; ApNDL 8841), por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo (RCL 1981, 900; ApNDL 8840), de Regulación del Mercado Hipotecario.
b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre (RCL 1998, 2760), por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados.
c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre (RCL 2005, 2180, 2448), por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre (RCL 2003, 2601), Reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.
d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 304/2004, de 20 de diciembre (RCL 2004, 514, 990), por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones"

 

antoni0

Gran maestro
#16
La modificación de la Ley de arrendamientos contenida en la Ley de Medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, es la siguiente:
3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.
Y de allí no se desprende que el inquilino se tenga que ir en caso de subasta.
 
#17
Para el caso de embargos de este tipo yo especifico las siguientes anotaciones en las advertencias del informe. Espero que te sirva.

Se condiciona el VALOR DE TASACION adoptado a la concordancia exacta entre los datos reflejados en este informe y la realidad física y registral de la finca tasada así como a la inexistencia de arrendamientos y derechos reales limitativos de su pleno dominio.

Esta valoración se ha realizado siguiendo los métodos, criterios, principios y definiciones de la Orden ECO/805/2003, y a las de la ORDEN EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de octubre de 2007, que la modifica parcialmente sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, si bien no es válida a los efectos descritos en su Artículo 2, ya que no ha sido posible efectuar las comprobaciones mínimas necesarias que en ella se establecen.
 
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