Tasación terreno urbanizable como urbano por Hacienda

Hola a todos, os cuento mi caso: Hace unos días me llega una carta de Hacienda reclamándome que abone el 7% de la diferencia del valor del terreno entre lo que yo escrituré y lo que dice Hacienda que vale. Pues bien, en su día fui al banco para pedir hipoteca para comprar este terreno, y me mandó un perito que después de visitar el terreno y comprobar unos datos me dijo que no lo podía tasar porque carecía de servicios mínimos, que no tenía inflaestructuras y que aunque apareciera en el PGOU como terreno urbanizable, no estaba claro cuando se iba a urbanizar ni el tiempo que iba a tardar, por lo cual en resumidas cuentas me dijo que no tenía argumentos para tasarlo. Como no me dieron hipoteca, tuve que pedir un préstamo personal para poder comprarlo, el terreno tiene 637 metros cuadrado y está situado en Chiclana de la Frontera, Cádiz. Lo escrituré en 21000€ sobre finales de octubre del 2009. Y ahora Hacienda me ha hecho esta valoración:
Tipo de bien....................: INMUEBLE DE NATURALEZA URBANA
Tipología.........................: PARCELA
Régimen..........................: LIBRE
Uso................................: PARCELA
Referencia catastral..........: 11015A........
Valor catastral(2009).........: -

Datos de la construcción:
1. Características físicas:
Descripción : FINCA REGISTRAL Nº 16....
SITIO CASA DEL ........
PARTICIPACION INDIVISA DE PARCELA URBANA. 3,91%

Datos de suelo:
- Superficie de parcela: 637,44 m2

VALORACION DEL INMUEBLE

1. VALORACION DEL SUELO (Vs)
1.1 Valor unitario de suelo según ponencia de valores catastrales vigente a la fecha del hecho imponible, actualizado al año 2009.
205,00 €/m2 x 0,68 = 139,40 €/m2
-Valor unitario de suelo según Ponencia catastral (año 1994) = 205,00 €/m2
- Coeficiente de actualización del valor del suelo ponencia desde 1994 a 2009 = 0,68

1.2 Valor unitario de suelo corregido.
- Coeficientes correctores del valor del suelo:
GASTOS URBANIZACION Y CESIONES OBLIGATORIAS:..........0,60
- Coeficientes correctores conjuntos del valor de suelo construcción: No se consideran.
- Valor unitario de suelo corregido.
139,40 €/m2 x 0,60 = 83,64 €/m2

2.3 Valor de suelo (Vs) obtenido por valor unitario sobre superficie de parcela:
Vs = 637,44 m2 x 83,64 €/m2 = 53.315,48 €

VALOR COMPROBADO:...............................53.315,48 €
VALOR DECLARADO:..................................21.000,00 €

Mi pregunta es la siguiente:
¿Está bien está valoración?
¿Me lo pueden valorar como urbano?
¿Se puede bajar un poco esta valoración?
El PGOU está actualmente en los tribunales y están redactando otro, ¿esto me puede ayudar en algo?.
Muchas gracias y espero sus respuestas.
 

Greg58

Oro
La valaración se ha realizado de acuerdo con el Real Decreto 1020/93 sobre valoraciones urbanas a efectos catastrales.
Si esta bien o está mal depende y si se puede bajar un poco la valoración o no depende.
En principio no te lo han valorado como urbano ya que te han aplicado el coeficiente corrector de 0,6 por gasto de urbanización y cesiones obligatorias, por lo que ese suelo aún no reune las condiones de solar.
Se podría intentar rebajar algo la valoración, (te lo tendría que realizar un perito de tu zona), para ello podrias intentar discutir los siguientes aspectos de la valoración:
1.- Precio base del suelo ya corregido al año 2009: 139,40 €/m2, podrias discutirlo mediante una comparativa con valores de transmisiones de suelo similares en la misma zona o en zonas similares que se hayan hecho por esas fechas. Por aqui hay alguna posiblidad pero es dificil que te lo acepten
2.- Buscar otros factores correctores que minimicen el valor de ese suelo, para eso hay que mirarse el Decreto y ver si hay algún factor de depeciación que se le pueda aplicar a tu suelo, por ejemplo:

- Solar irregular ( no te valdrá)
- Fondo excesivo (creo que no será el caso)
- Superficie distinta a la parcela mínima. (este tampoco)
- Inedificabilidad temporal, este apartado creo que si te lo podría admitir, ya que aunque quisieras edificar no puedes hacerlo, por que se trata de un suelo urbanizable, que seguramente estará sin desarrollar por lo que las espectativas de construirlo a corto y medio plazo son escasas, el coeficiente de minoración seria 0,6, es decir tu valoración bajaría a 53.315,48 * 0,6 = 31.989,29 € de vellón.
 
Muchas gracias, no sabes la alegría que me acabas de dar. Esta información ¿cómo la podría sacar más detallada?, es decir en que decreto o ley viene, para poder hacer un informe detallado y presentarlo como recurso. Y esta opción ¿cómo la ves?, ¿con muchas posibilidades de prosperar o lo más seguro que no la acepten o ni la contemplen?.
De nuevo muchas gracias me has dado muchas esperanza porque lo veía todo muy negro y me ha cogido en una época en la cual no puedo desembolsar ese dinero.
 

Greg58

Oro
No te alegres tanto pues aun no sabes, si te pueden admitir o no el recurso que presentes, pero bueno hay esperanza. El decreto ley te lo he expuesto en el post, puedes bajartelo de google.
Debes ponerte en contacto con un técnico que te realice la pericial contradictoria, pidele presupuesto para ver lo que te va a cobrar por hacerla, en la liquidación que te envio hacienda tendrás una hoja para cumplimentar la alegación y que tendrás que presentar junto con la nueva valoración.
He tenido varios casos similares y en todos hemos podido realizar una reducción sustancial de la valoración
Saludos
 

Rufo

Bronce
Me cuesta creer que en una ponencia de valores del año 1994 se fije un valor unitario para suelo urbanizable de 205€/m². Hay que emplear los conceptos "suelo urbanizable" y "suelo urbano" en su significado legal, no coloquial. Por la fecha y por la cuantía, parece más bien un valor de suelo urbano.

La actualización de valores de ponencia por un coeficiente, es técnicamente reprochable como sistema de valoración; lo que es incomprensible es que tal coeficiente sea inferior a la unidad. Es decir para "actualizar" un valor de 1994 a 2009 lo normal es aumentarlo, no disminuirlo. La administración de hacer la comprobación de valores mediante valoración pericial, en la que no cabe lo de actualizar valores de ponencia. Hay comunidades autónomas que han establecido como otro sistema de comprobación la multiplicación del valor catastral por un coeficiente; pero esto tampoco es lo que tú estás planteando.

- Pregunta en el Catastro de qué fecha es al ponencia, y si la parcela está valorada a efectos catastrales como suelo urbano o como suelo urbanizable (identifica la parcela con su referencia catastral). Entérate de cuándo se ha aprobado el plan general vigente; si es posterior, y no coinciden las clasificaciones de suelo, la valoración que te hacen es técnicamente una "m". Confirma en el Ayuntamiento que la clasificación del suelo es urbanizable como te dijo el tasador.

Por último, o quizá lo primero, compara el valor comprobado con lo que te ha costado la parcela (en tu escrito dices que "...lo escriture en 21.000€..", lo que no sé si es una mera cuestión de redacción, o que en verdad el precio de compra fue distinto al escriturado) Si realmente pagaste eso, y puedes confirmar que es un precio normal de mercado (vamos, que no fue un chollo que pillaste), quizá te merezca la pena gastarte el dinero en un perito.
 
El plan vigente es del 2007. Voy a poner algunas imágenes con datos:
 
La imagen de la nota simple del registro no se ve, la pongo de nuevo.
La carta de hacienda me llegó el pasado martes dia 30/03/2010 y me pone que tengo 10 dias para hacer alegaciones. ¿Qué son 10 días naturales o laborales?
¿Cuánto me puede costar que un perito me haga la documentación para alegar tasación contradictoria?
¿Alguno de ustedes estais disponibles?
Muchas gracias.
PD: si entras en la pagina del Catastro y mete la referencia catastral para saber si es válida, si le pones urbana, te dice que no es válida, sin embargo si le pones rústica te dice que si es válida.
 
He leido el Real Decreto 1020/93 y pone lo siguiente de la inedificabilidad temporal:

Norma 10. Coeficientes correctores del valor del suelo.
Coeficiente F). Inedificabilidad temporal.
En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.
y también he encontrado esto otro:

Norma 14. Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones.
Coeficiente M). Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco.
Para fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, que deberá ser justificada anualmente, se aplicará el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.
Cuando se trate de suelo sin edificar o suelo valorado por unitario, de acuerdo con lo preceptuado en la norma 9 precedente, este coeficiente será incompatible con el coeficiente F) de la norma 10.

Y a mi me han aplicado un coeficiente corrector del valor del suelo:
GASTOS URBANIZACION Y CESIONES OBLIGATORIAS........0,60
No he encontrado ningún coeficiente corrector que se llame así, pero puede encajar con el coeficiente M de la norma 14 que he puesto arriba, aunque ahi pone que sería un 0,80. Entonces deduzco que ya en este 0,60 que me han aplicado iría incluido el coeficiente F de la norma 10 de inedificabilidad temporal y no procede que me lo apliquen nuevamente, pero esto es lo que yo deduzco, no entiendo mucho de la materia, si alguién pudiera aclararlo me haría un favor. Otro dato que no he aportado es que la finca está afectada por una servidumbre a favor de Endesa y no sé si esto devaluará algo la parcela.
 

antoni0

Platino
A ver si empezamos a hablar con propiedad, porque decir Hacienda no es decir nada.
Se deduce de los post que se trata de determinar la base imponible en el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados. Es exigible por la Administración Autonómica, ya que es un tributo cedido.
La base imponible es

Artículo 10
1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Unicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.

Primera pregunta, ¿han tasado el bien transmitido por un valor superior a la realidad?
Contestada la pregunta, cómo se puede demostrar que el bien no vale lo que la Inspección de Tributos dice que vale?
Depende de lo peleón que se sea, pero hay maneras aunque implican gastos.
Una manera sería demostrar que la ponencia no recoge los valores reales e incumple la normativa de la Ley del catastro, ya que si la valoración individualizada para un tributo ha empleado como base datos que no son correctos podría ser impugnable.

En todo caso la clave es la contestación de la pregunta
¿Han tasado el bien transmitido por un valor superior a la realidad?
 
Javazquez78 esto te he podido investigar.

No se puede estar conforme con la valoración del inmueble que se me ha realizado ya que existen claros errores en la misma, ya que, se referencia a una ponencia catastral del año 1994, que no procede ya que para la fecha del hecho imponible (2009) procedería aplicar la ponencia de valores del año 2008 (efectos del 1 de enero de 2009) y en todo caso el valor de 1994 no sería ni mucho menos de 205 €/m², puesto que en 1994 el suelo tiene consideración de rústica y no procede aplicar el valor de urbano.

Según la ponencia de valores del año 2008 la totalidad de la finca tiene un valor catastral de 70.104 €, con una superficie de 4.676 m², de lo que procede establecer un (Vs) para el año 2008 de 15 €/m².

Por mucho que se apliquen valores y coeficientes correctores de actualización, no procede determinar, en ningún caso un precio unitario de 83,64 €/m².


Si quieres el informe visado dime donde te te mando la factura :p
 
Muchas gracias Octopussy por tu información, ¿esto mismo me puede servir como defensa, así tal cual o debería de ampliarlo con alguna otra información?, ¿donde puedo buscar información para inflar esto un poco y poder presentarlo?. ¿Tendría que ir al catastro con las escrituras para que me dieran esa información?. Aquí te dejo unas preguntas, ya que debido al precio de tus honorarios debes de currartelo un poco más :p.
Muchas gracias de nuevo.
 
A tus cuestiones no se responderte, pero los datos son fiables, si quieres certificación de catastro, tienes que acudir con las escrituras ya que actualmente la parcela pone

sin propietario conocido. :eek: :eek: ... y yo les he dicho, pero si esta clarísimo es de javazquez78 :p :p

suerte en tu pelea
 
Octopussy, he mirado un poco el RD 1020/93 y pone lo siguiente:

Norma 4. Suelo.
Sin perjuicio de la clasificación del suelo, resultante de la legislación y el planeamiento urbanístico, tendrán la consideración de suelo a los efectos de su definición como bienes inmuebles urbanos y su consiguiente inclusión en el catastro inmobiliario urbano:
a) El suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística, todo ello de acuerdo con las definiciones comprendidas en la legislación urbanística vigente.
b) Los que, no estando incluidos en el apartado anterior, dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público.
c) Los ocupados por construcciones de naturaleza urbana definidas en la norma siguiente.
d) Los que se fraccionen en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica de los mismos a otros efectos distintos de los catastrales.

En las escrituras y en la nota simple del registro me aparece como urbano, entonces no sé si puede servir la defensa que argumentas de que se tome el valor rústico como precio de partida. Estoy algo perdido en estos temas y por eso te pregunto esto.
Gracias.
 
Una de las claves es desmontar la valoración efectuada, es decir, quitarle credibilidad .... si esta mal hecha, no procede y listo.

Aunque como ya te comente hay que mirar el collar y el perro, en este caso 2.200 €, mal contados, hay que pensar mucho en la raza del perro.

PD: Ya me ha llegado la transferencia :p :p :p
 
Octopussy he encontrado un resquisio que me puede servir como defensa haber tú que opinas.
Me he leido un documento del catastro de donde ellos me han hecho la valoración y de donde han sacado lo de los 205€/m2
Aqui te pongo el link de dicho documento:

Según el catastro mi parcela pertenece al poligono 021 de la tabla de poligonos y a la zona de valores unitarios PU37D, por lo visto esto también fue lo que utilizó hacienda a la hora de hacer el calculo. Pues bien:

Si nos fijamos en esta última imagen y según lo que dicen los siguientes textos, el valor del suelo sería de 30€/m2 y no de 205€/m2 como dice hacienda.

y a parte no hay que aplicarle ningún coeficiente según este texto:

Todo esto lo he sacado de la página del catastro de un apartado que pone Ponencia de Valores -Valores colectivos.
Indicarme si me equivoco en algo. Gracias
 

Rufo

Bronce
Como indica el estracto que adjuntas, las zonas PU__ corresponden a suelo urbanizable programado, lo que es coherente con las referencias del planeamiento que pusiste anteriormente. Como aclara también el estracto, el valor de 205 €/m² de la zona PU37D será el que se aplique una vez que se desarrolle y urbanice el sector (es decir, aprobación del plan parcial,proyecto de compensación y ejecución de la urbanización), a los solares resultantes. Mientras tanto, la ponencia fija un valor correspondiente al suelo bruto de 30 €/m².
¿en qué estado de desarrollo está el sector?

Lo que no entiendo del planteamiento que ponías al principio, es a qué viene la fecha de 1994. Quizá corresponda a la antigua ponencia de valores, pero los datos de ponencia que ahora indicas parecen corresponder auna ponencia de 2007.

En definitiva, haría falta que aclarases:
¿Cuándo se realizó la compraventa cuyo valor declarado ahora te comprueban?
¿en qué estado de desarrollo estaba el sector cuando adquiriste el terreno?
¿compraste suelo bruto inicial o una parcela resultante del proyecto de compensación?
 
Hola Rufo ante todo gracias por tu respuesta y espero contestarte las dudas que planteas:
La perita de Hacienda en la carta que me envió pone que se ha basado en la ponencia del 1994 y le ha aplicado un coeficiente corrector del 0,68 para actualizarlo a la fecha de la compraventa que fue en noviembre del 2009. El porque ha hecho esto no lo se.
El desarrollo no está iniciado, ni ahora ni cuando lo compré, aún no hay nada hecho.
El suelo que compré es suelo bruto, hasta que no se inicie todo el proceso de aprobación del plan parcia, de constitución de junta de compesación y reparcelación no sé cual será la parcela que se me quedará, pero para esto aún queda al menos 2 años.
Espero haberte contestado todas tus dudas. Muchas gracias y un saludo
 
Evidentemente no puedes cantar victoria, como te comente hay que desmontar la valoración como sea, para que no proceda la liquidación.

Todo lo que encuentres y no te suponga desembolso, pues bueno, porque lo dicho para 2.200 € si pagas jaleo, te sale lo comido por lo servido.

En todo caso estos errores de la hacienda autonómica es por donde mas caña se le da y de momento ya tienes herramientas sobradas para contestar de un modo justificado.

El escrito incidir en que no se puede aplicar la ponencia de valores de 1994, que el valor escogido como Vs es erróneo a partir de aquí aceptar el resto y sale que te tienen que devolver pasta :p :p :p
 
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