Tasadora, valora a mitad de precio real

doix5605

Plata
Hola, la tasadora me tasa en 110.000€ la construccion de una casa unifamiliar de 120 m2 de planta y 120 de sotano con piscina(no incluimos terreno), y el valor real es de 250.000€, con la consiguiente denegacion de la hipoteca, no creeis que tasan demasiado a la baja?.Decir que tengo ya hecho y pagado el 50% de laconstruccion.
 
Es difícil en un foro, sin ver la tasación, sin ver la vivienda, sin conocer el mercado, acertar si está bien hecha o no.
Cuando dices que el valor real es de 250.000€ ¿en qué te basas?.
La mayoría de las tasadoras tienen un departamento de atención al cliente o similar que atiende las reclamaciones de sus clientes. Y muchas veces admiten modificar el valor de tasación si se dan argumentos razonables (no del tipo: es que para que me llegue con el 80% necesito que la valoración salga en XXX.XXX). Yo lo intentaría por ahí en primer lugar.
 

menok

Bronce
¿No ves muy baja la tasación? está hablando de 120m2 con piscina.

O es que solo te han tasado lo que llevas construido doix5605?

Doix5605, se puede saber que banco es?
 

doix5605

Plata
Es difícil en un foro, sin ver la tasación, sin ver la vivienda, sin conocer el mercado, acertar si está bien hecha o no.
Cuando dices que el valor real es de 250.000€ ¿en qué te basas?.
La mayoría de las tasadoras tienen un departamento de atención al cliente o similar que atiende las reclamaciones de sus clientes. Y muchas veces admiten modificar el valor de tasación si se dan argumentos razonables (no del tipo: es que para que me llegue con el 80% necesito que la valoración salga en XXX.XXX). Yo lo intentaría por ahí en primer lugar.
Me baso en facturas y presupuestos, yo pongo calidades altas y el tasador no lo tiene encuenta. Decir en favor del tasador que PEM es bajo, 106.000 €, creo.
 

doix5605

Plata
La Tasadora es Tecnicasa y el Banco pastor, la tasacion es del total estimado por ellos.
 
La Tasadora es Tecnicasa y el Banco pastor, la tasacion es del total estimado por ellos.
Hombre, ninguno de los dos son ejemplo de buen hacer, pero no son de los peores. Por otra parte que el informe valore en 110.000€ sólo quiere decir que "como garantía hipotecaria" tiene ese valor, no que valga eso en el mercado ni que no hayas pagado mucho más pero las garantías hipotecarias tienen unas condiciones.

Piensa, supongo que no será el caso, que si tienes una superficie no legalizable al valor de mercado de la vivienda todavía deberías deducirle el valor de restaurar la legalidad.
 

dardhal

Esmeralda
Por otra parte que el informe valore en 110.000€ sólo quiere decir que "como garantía hipotecaria" tiene ese valor, no que valga eso en el mercado ni que no hayas pagado mucho más pero las garantías hipotecarias tienen unas condiciones.
Como "garantía hipotecaria" significa que en el mejor de los casos si el banco se come la propiedad por impago del prestatario le va a sacar una cantidad similar a lo que está tasando la vivienda. Es la jodienda de pedir dinero en la parte descendente del ciclo, cuando ya los bancos están escaldados de tanto crédito hipotecario moroso y tanto inmueble en cartera depreciándose por momentos.

Lo mismo que antes nos beneficiábamos de la expectativa de que los pisos se encarecieran con el paso del tiempo y te daban tasaciones exorbitadas y créditos al 120% de la tasación, ahora las tornas han cambiado, y no sólo se tasa a la baja, sino que dan menor porcentaje que nunca sobre tasación. Porque los precios están bajando y no se ve suelo a los mismos.

Así que tanto antes como ahora las tasaciones se "adelantaban" al precio de los pisos, antes previendo subidas constantes y ahora anticipándose a que continuen las bajadas. Y gracias que dan dinero, porque en el estado que están las cuentas de muchos bancos y los tipos de interés les saldría más a cuenta comprar deuda pública que dar créditos, más margen de ganancia y riesgo menor.
 
Así que tanto antes como ahora las tasaciones se "adelantaban" al precio de los pisos, antes previendo subidas constantes y ahora anticipándose a que continuen las bajadas. Y gracias que dan dinero, porque en el estado que están las cuentas de muchos bancos y los tipos de interés les saldría más a cuenta comprar deuda pública que dar créditos, más margen de ganancia y riesgo menor.
Pues no estoy de acuerdo contigo... la tasación para garantía hipotecaria (o para un seguro, por ejemplo) es un valor fijo; si no, estaría tasándose el valor de mercado (para una compra-venta, por ejemplo). Luego es el banco el que valora los riesgos y puede financiar mayor o menor porcentaje sobre esa tasación; pero, en principio, el banco no debería influenciar el valor de la tasación ni solicitar que ésta sea un valor de mercado.

Los préstamos con garantía hipotecaria son de un plazo muy largo y sus garantías no pueden estar influenciadas por razones coyunturales... si la tasadora te lo ha tasado en 110.000 es que es lo que vale (o no... eso acláralo con ellos); si tu te has gastado 200.000 en construir algo que vale 110.000 pues debes hablarlo con la constructora y, muy especialmente, con tu arquitecto... pero no con el banco ni con la sociedad de tasación.
 
No sé, hasta donde yo conozco, el banco te da un % (inferior al 80%) del valor de tasación, con lo que la misma se ha de ajustar al valor de mercado en el momento de la tasación (no entro en si este es bajo o alto), por lo que si me paro a pensar que en el foro me he cansado de ver que un PEM de 1000 €/m2 (aunque en algunos casos pueda ser menor), más, su correspondiente % (licencias, proyectos, beneficio….), más el terreno…… me da como resultado que ni Dios financiaría con un crédito hipotecario……. Sé que parece un silogismo, pero algo me falla en algunos de vuestros argumentos.

Yo, a parte de los 120 m2 de “sótano”, creo que está infra-tasado, si es como comenta.
 

dardhal

Esmeralda
Pues no estoy de acuerdo contigo... la tasación para garantía hipotecaria (o para un seguro, por ejemplo) es un valor fijo; si no, estaría tasándose el valor de mercado (para una compra-venta, por ejemplo). Luego es el banco el que valora los riesgos y puede financiar mayor o menor porcentaje sobre esa tasación; pero, en principio, el banco no debería influenciar el valor de la tasación ni solicitar que ésta sea un valor de mercado.
La valoración de un inmueble para una aseguradora o para un banco que presta dinero para la adquisición de ese mismo inmueble no tiene nada que ver, ni se hace según los mismos parámetros de valoración. El seguro valora a coste de reconstrucción (para el inmueble, el contienente), porque caso de tener que echar mano de la póliza, al cliente se le garantiza la reconstrucción del inmueble, según una estimación del coste de reconstrucción completa por metro cuadrado, según calidades constructivas del inmueble. Al banco que concede una hipoteca para comprar o construir un inmueble lo que le importa, llegado el caso de tener que ejecutar la garantía, es el precio real de mercado del inmueble, tras descontar gastos, gestiones, abogados, subastas, etc. Y según el caso, el precio real de mercado del inmueble se puede parecer mucho, poco o nada al coste de reconstrucción del inmueble.

No es que el banco influencie nada, porque se supone que las agencias de tasación son independientes, pero las agencias de tasación no tasan el coste de reconstrucción del inmueble, que también, sino sobre todo el precio de mercado del inmueble, por eso en las tasaciones el informe recoge datos tan alejados de lo que es el coste de construcción como es si alrededor hay colegios o comercios, o si los pisos a la venta en los alrededores cuestan ocho u ochenta. Y es lógico, si dejas de pagarle al banco, este se queda con una inversión fallida que tiene que recuperar, y para recuperar el dinero y
aparte de perseguir hasta el infinito al deudor, sólo tiene el bien hipotecado, del cual lo que le importa es el precio al que puede deshacerse de él, no el precio que cuesta construirlo.

Los préstamos con garantía hipotecaria son de un plazo muy largo y sus garantías no pueden estar influenciadas por razones coyunturales... si la tasadora te lo ha tasado en 110.000 es que es lo que vale (o no... eso acláralo con ellos); si tu te has gastado 200.000 en construir algo que vale 110.000 pues debes hablarlo con la constructora y, muy especialmente, con tu arquitecto... pero no con el banco ni con la sociedad de tasación.
"Es lo que vale" no me sirve para el precio de las cosas. Porque donde vivo, "es lo que vale" en 2002 eran 130.000€, en 2007 eran 210.000€, y ahora vuelven a ser 150.000€ y cayendo en picado. El banco hace una inversión a muy largo plazo con una garantía de recuperar la inversión basada en el precio de venta del inmueble durante toda la vida del mismo, pero especialmente durante los primeros años de vida del crédito. Y desde luego, ante la evaluación de la operación, la sociedad de tasación no puede valorar
igual el mismo inmueble con perspectiva de revalorización anual del 20%, como ha pasado, o con depreciación del 10% anual, como está pasando. Tan "coyuntural" han sido las subidas de 20% anual como las caídas del 10% anuales. Tanto si es por medio de una tasación que anticipa el precio de venta del inmueble, como si es por un cálculo de riesgos del banco, que sobre la tasación fuera de mercado decide dar sólo un 40% para cubrir la depreciación, el resultado es el mismo: se financia cada vez menor porcentaje de la operación.

En este caso concreto que nos ocupa, algo se ha tenido que hacer muy mal cuando se tasa una vivienda autopromovida (es decir, quitándose márgenes intermedios) en la mitad de lo que efectivamente cuesta construirla. Puedo entender que se tase la casa por debajo del coste de construcción si el mercado ahora mismo no da ni ese dinero por una casa nueva en esa ubciación, pero 50% menos...por los comentarios que he leído parece que en efecto algo no se ha hecho bien.
 
Discrepo de nuevo... no confundamos valor con precio. Las tasaciones deben estar a la altura de eliminar de su cálculo aquellos precios "especulativos" y los "artificialmente bajos" (en los últimos años... prácticamente todos): cuando valoran un inmueble no te dan un precio "de venta" actual (a no ser que se lo pidas) sino un "valor objetivo" del bien.

Esa es la razón por la que los bancos las están pasando como las están pasando: solares urbanizables "tasados" como urbanos sosteniendo proyectos de inversión... que ahora pasan a ser "suelo rústico improductivo"... (pese a que en mercado sus "precios" apenas han variado desde entonces); se ha "comprado por 100.000 y se siguen vendiendo por 80.000... y resulta que vale ¡10!
 
la tasación para garantía hipotecaria (o para un seguro, por ejemplo) es un valor fijo; si no, estaría tasándose el valor de mercado (para una compra-venta, por ejemplo). Luego es el banco el que valora los riesgos y puede financiar mayor o menor porcentaje sobre esa tasación; pero, en principio, el banco no debería influenciar el valor de la tasación ni solicitar que ésta sea un valor de mercado.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.
En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos.


Como ya sabrás estas definiciones corresponden a la ECO 805
 
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