Terraza de uso y disfrute privativa

Estimados foristas, soy nuevo aquí, soy API y tengo una duda sobre una tasación reciente. Se trataba de un piso bajo dúplex con acceso a una terraza de esquina de 165m2 (la vivienda en dos plantas suma 108m2). La terraza está inscrita con la vivienda como uso y disfrute privativo. En este caso esa terraza es la guinda que aprecia claramente el valor de mercado de la vivienda. De tal forma que hemos pedido una tasación para la compraventa con hipoteca y nos encontramos con que el tasador sólo ha imputado unos 27 m2 (de los 165) de la terraza y los suma a los construidos de vivienda, a partir de ahí los multiplica por el valor unitario que obtiene de unos 8 testigos, curiosamente ninguno de ellos con terraza de similares o parecidas características a la del piso tasado. Conclusíón el valor que le sale está claramente un 15% por debajo del que tenemos bien probado como valor de mercado. La tasación fue reclamada y el tasador dice, entre otras cosas, que las terrazas de uso y disfrute no tienen la misma consideración que las que se inscriben como parte de la vivienda. En mi modesta opinión no veo diferencia alguna, pero el tasador dice que aplica una nueva norma legal de hace pocos años. Yo creo que no se sostiene lo que dice y que simplemente esta mal tasado. ALGUIEN ME LO PUEDE ACLARAR ¿? Muchas gracias.
 

antoni0

Platino
La terraza de uso y disfrute, en mi opinión no cuenta en superficie construida ni útil: CERO.
Sin embargo sin duda el uso y disfrute tiene un valor añadido, en cuanto en la homogeneización de testigos debe considerarse una bondad del objeto a la hora de comparar con testigos que no la tienen. En cuanto se valora? Tirando por alto, y en mi opinión no debería superar el 10%. Por otra parte la superficie del piso 165m2 supone un demérito por ser muy grande a la hora de comparar con pisos del orden de 100m2.
 
vale, pero ¿donde pone que una terraza inscrita como parte de la vivienda, aunque sea como uso y disfrute privativo, no tiene valor a efectos de tasación?. ¿En que Ley lo dice?. Una tasación no debe ser más que una aproximación al valor de mercado de un inmueble, elaborado sin presiones, de acuerdo a un mercado más o menos estable y en función de un método y de una ley. Yo os digo que nadie debería cuestionar el valor de mercado de esta vivienda, puesto que hay demanda real para ella en un determinado precio (un 15% por encima de la tasación que han hecho) y hay testigos de zona similares que reafirman el valor de la primera. Entonces, mi pregunta es, ¿en que norma se basa el tasador para no considerar apenas la terraza por el mero hecho de estar inscrita como "uso y disfrute". Sólo quiero saber eso, lo demás son especulaciones personales pero no normativa legal. GRACIAS POR LA AYUDA.
 

antoni0

Platino
Lo que se valora en una tasación para hipotecas es un derecho: el derecho de propiedad.
Si no lo tiene es difícil valorarlo.
Se puede decir que se valore el uso y disfrute, pues es otro derecho. Pues bien, si te dan hipoteca sobre ese derecho adelante. Valora la terraza por el método de comparación o el que quieras y esté permitido en la ECO, y aplica las normas del derecho de uso (se encuentra en las normas fiscales).
En realidad pordrían darla, el derecho de uso es inscribible según la ley hipotecaria
Artículo 2.
En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:
Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, trasmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.
 
Gracias Antonio. Entiendo pues que, si está inscrita la superficie de terraza, aunque sea como uso y disfrute, es lícito valorarla, ya que lo contempla la Ley Hipoecaria y no lo niega la ECO. Uno puede entender que no tenga el mismo valor el uso y disfrute que la propiedad, aunque honestamente, en este caso no veo la diferencia práctica. La terraza será privativa y parte de la vivienda mientras ésta exista, incluso así se afirma a nivel de Comunidad de Propietarios ya que se considera la misma a la hora de calcular su coeficiente de participación en los gastos. La cuestión según parece es que al final estamos sujetos a la interpretación del tasador y, en mi caso, éste niega ese derecho. Lo que parece claro entonces es que esta negación actual no se basa en ninguna firmeza legal y que igual pedimos otra tasación a otra empresa y ésta si la valora.
 

antoni0

Platino
Más que otro tasador tendrás que buscar otro banco.
 
Buenas, disculpad que me entrometa en el tema, pero me encuentro en una situación similar. Yo creo que en este caso la normativa legal me ampara.

Voy a adquirir un inmueble y la semana pasada realizaron la tasación. La vivienda tiene 90m útiles + 43m de terraza, es un ático dúplex. También tiene trastero y garaje. Esta terraza sí que es en propiedad y, como tal, figura en el registro.

En la tasación viene un desglose donde se especifica el valor de los 90m, del garaje y del trastero, pero en ningún sitio figura la valoración de los 43m de terraza.

Si no he interpretado mal, el artículo 5 apartado d) de la orden ECO/805/2003 ( y de su respectiva modificación EHA/3011/2007), especifica que al superar el 15% de la superficie total, ha de justificarse su valoración dando un precio unitario distinto. ¿Esto es así? De ser así, ¿qué opciones tengo?, ¿a dónde puedo acudir?

La opción de cambiarme de banco está, pero yo creo que en este caso algo más podré hacer, no?

Gracias de antemano, un saludo
 
Hola, no ha sido necesario cambiar de banco, simplemente adevertir que ibamos a poner una reclamación ante el defensor del cliente del Banco de España, entonces el banco en cuestión, primero ya nos admite tasar con cualquier otra entidad homologada (hasta ahora tenía que ser sólo con una y con la que ellos dicen) y además dice que se allana a lo que ésta diga. Hemos buscado otra empresa tasadora, pedido una pretasación y en ella ya se valora la terraza razonablemente y de forma separada como efectivamente marca la Ley. Total problema resuelto. Gracias por vuestros consejos y comentarios.
 

coaatab

Novel
Buenas, disculpad que me entrometa en el tema, pero me encuentro en una situación similar. Yo creo que en este caso la normativa legal me ampara.

Voy a adquirir un inmueble y la semana pasada realizaron la tasación. La vivienda tiene 90m útiles + 43m de terraza, es un ático dúplex. También tiene trastero y garaje. Esta terraza sí que es en propiedad y, como tal, figura en el registro.

En la tasación viene un desglose donde se especifica el valor de los 90m, del garaje y del trastero, pero en ningún sitio figura la valoración de los 43m de terraza.

Si no he interpretado mal, el artículo 5 apartado d) de la orden ECO/805/2003 ( y de su respectiva modificación EHA/3011/2007), especifica que al superar el 15% de la superficie total, ha de justificarse su valoración dando un precio unitario distinto. ¿Esto es así? De ser así, ¿qué opciones tengo?, ¿a dónde puedo acudir?

La opción de cambiarme de banco está, pero yo creo que en este caso algo más podré hacer, no?

Gracias de antemano, un saludo
Efectivamente tienes la razón, cuando la terraza es de uso exclusivo de la vivienda, nada de uso y disfrute, que conste que es exclusiva de la vivienda en escritura y siempre que supere el 15% de la superficie, la terraza se debe valorar como un anejo más, por el método que se vea conveniente (lo más normal es que sea por coste).
En el caso de que no supere el 15% se deben buscar testigos con terraza en las mismas situaciones, para que sean homogéneos.
En el caso de que una vivienda tenga una terraza pero de uso y disfrute de los metros que sea, entonces los testigos tambien deben ser homogeneos, porque no hay que olvidar que una terraza con uso y disfrute es un plus para la vivienda y que afecta al valor, pero no se le puede computar ni un solo metro a vivienda, ni siquiera como anejo.
Saludos
 

agj

Bronce
Efectivamente tienes la razón, cuando la terraza es de uso exclusivo de la vivienda, nada de uso y disfrute, que conste que es exclusiva de la vivienda en escritura y siempre que supere el 15% de la superficie, la terraza se debe valorar como un anejo más, por el método que se vea conveniente (lo más normal es que sea por coste).
En el caso de que no supere el 15% se deben buscar testigos con terraza en las mismas situaciones, para que sean homogéneos.
En el caso de que una vivienda tenga una terraza pero de uso y disfrute de los metros que sea, entonces los testigos tambien deben ser homogeneos, porque no hay que olvidar que una terraza con uso y disfrute es un plus para la vivienda y que afecta al valor, pero no se le puede computar ni un solo metro a vivienda, ni siquiera como anejo.
Saludos
Cuando comentas que si la terraza tiene más del 15% de la superficie normalmente se valora con el método de coste, que valor del suelo le atribuyes?
 
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