¿Terreno urbano no consolidado?

dieb11

Oro
Hola a todos. Esta tarde estaba como de costumbre, mirando en miparcela.com a ver que habia por la zona de madrid donde me encantaria algun dia construirme algo, y he encontrado una parcela que me ha hecho saltar del sofa y despertar a mi mjer de la siesta. Se trata de una parcela de 1500 metros, en un barrio de los mas caros de madrid, a una cuarta parte de lo que cuestan terrenos parecidos.

He ido a verlo, y todo incluso mejor que en el anuncio. Los alrededores tienen construidos chalets muy bonitos y parece una zona agradable. Ahora bien, al lado, hay como una carretera/camino cerrada, y parece que la parcela no tiene acceso. Ademas, en el terreno hay una casa derruida (quemada) y una antigua piscina.

Me he puesto en contacto con el dueno, un senor muy simpatico, y me ha contado que se trata de un terreno urbano NO CONSOLIDADO. Que para construir hay que hacer las calles simultáneamente, poniéndose de acuerdo los vecinos. La parcela tiene agua y electricidad.. La verdad es que yo no tengo ni idea de esto, solo se que es mi sueno construime una casita. Voy a intentar escaparme esta semana del trabajo y ir al ayuntamiento a preguntar, pero seguro que aqui me lo explicais mejor. Que es esto de no consolidado? Es factible el que se pueda construir algun dia? seria un error absoluto el comprarme este terreno esperando que cambie n el futuro cercano? Se puede financiar la compra de un terreno asi? el dueno me ha dicho que a el le queda una hipoteca de 40mil euros en el terreno.

Cualquier informacion que me podais dar sera muy agradecida!

Gracias de antemano,


Diego
 

dieb11

Oro
Ademas de lo que ya he escrito, se podria poner una casa prefabricada en un terreno no consolidado? y una modular como las que hace a-cero?
 
me parece que lo que tienes en mente no seria a corto plazo
urbano no consolidado = a terreno rustico

por lo tanto puede que en un futuro sea un terreno urbano pero como esta todo hoy en dia puede que sea mañana o dentro de 20 años

cuidado con estas cosas,enterate muy bien

la financiacion para este tipo de terrenos es complicada,suele ser el 50% de la tasacion cuando es urbano si es rustico es mas complicado

lo de la casa de madera,en algunos sitios no dejan,enterate bien
 

dieb11

Oro
Osea que es lo mismo que un terreno rustico? Es increíble! esto esta pegado al núcleo urbano, y rodeado de casas! Según el duenio, solo le hace falta ponerse de acuerdo para hacer las carreteras... en el caso de que quisiera arriesgarme, cuanto se debería pagar por el? en los alrededores el metro cuadrado esta casi a 1000 euros. El dueno pide 230.000 y son 1490 metros...como lo veis? cuanto ofreceríais?
 

paules

Diamante
Yo lo veo de la única forma que puede verse :

1.490 X 1.000 = 1.490.000 € de valor según parcelas contiguas.

230.000 + 40.000 = 270.000 € de valor de compra.

Por tanto 1.490.000 - 270.000 = 1.220.000 diferencia entre valor del suelo del sector y el de compra.

La verdad, regalarte alrededor de 1.220.000 € lo veo muy extraño.

Pero bueno, la cuestión es como lo ves tú, no nosotros.
 
ten encuenta que una vez que reparcelas pierdes un 50% o 60% y aparte tienes que pagar el coste la de la reparcelacion que puede variar pero puede ser unos 100 euros metro

aparte queda ponerte deacuerdo con tus futuros vecinos,que seguro que hay muchos que no tendran ganas de hacer nada

creo que te tendras plantear un poco las cosas
 

dieb11

Oro
Yo lo veo de la única forma que puede verse :

1.490 X 1.000 = 1.490.000 € de valor según parcelas contiguas.

230.000 + 40.000 = 270.000 € de valor de compra.

Por tanto 1.490.000 - 270.000 = 1.220.000 diferencia entre valor del suelo del sector y el de compra.

La verdad, regalarte alrededor de 1.220.000 € lo veo muy extraño.

Pero bueno, la cuestión es como lo ves tú, no nosotros.


Hombre, es logico que pida bastante menos que lo que piden en la zona, ya que los 1.000 euros/metro son terrenos edificables y este no. Aquí, en realidad, estaría comprando la posibilidad de que este terreno se recalifique relativamente pronto. Por eso, a la hora de valorar este terreno, como se hace? No hay una regla facil como 1/4 del valor del terreno colindante que sea urbano consolidado (o algo asi?) Un perito cuanto valor le podría dar a este terreno? Por cierto, esos 40.000 que le sumas a los 230.000, que son? Como podreis ver, soy in completo ignorante en estos temas. Agradezco vuestras respuestas.

Os voy a pegar parte del email que me ha escrito el duenio para que lo veáis.


Hola Diego. Lo que hay que hacer para construir en la parcela es ponerse de acuerdo con los otros propietarios y hacer un Proyecto de Urbanización y Reparcelación. Esto significa que hay que dibujar las calles (la idea del ayuntamiento está en la ficha APR, pero no tiene porque ser esa) y definir nuevas parcelas, que el ayuntamiento impone sean de 700 m2 por lo menos.
Luego se reparten las parcelas resultantes entre los propietarios, en función del terreno que haya aportado. Yo estimo que, con las cesiones a viarios, a mi terreno le tocarías 1,5 parcelas de 700 metros. Se podría o vender el derecho de 0,5 o comprar para completar 2 parcelas.
El vecino de al lado (Dr. Agha) quiere que las parcelas que le toque sean las de su casa, porque la tiene ya hecha. Su terreno es, también, Urbano No Consolidado.
Hasta ahora lo que se ha hecho es unos proyectos iniciales de parcelación (mi yerno, arquitecto, se ha ocupado de ello), también hemos iniciado los contactos con el propietario mayoritario (familia herederos) que están de acuerdo en reparcelar.
Cuanto tiempo llevaría esto es el gran misterio. Si yo creyera que en un año está resuelto vendería mi parcela en un millón de euros (busca precios por la zona y verás que no es un farol). Lo que pasa es que ese tiempo será mas bien de tres años. Tampoco es mal negocio esperar, pero yo ya me jubilo y mis hijos han abandonado la idea de vivir allí cerca, con lo que mi plan de estar todos juntos se ha esfumado, y vendo mi propiedad. Si quien la compre hace buen negocio me alegraré mucho por él. Respecto a rehabilitar la ruina existente, no creo que el ayuntamiento diera permiso, pero como mi propiedad está escriturada como vivienda, sería cuestión de pelearlo. Lo que si dejan es colocar una vivienda prefabricada. Yo no lo he hecho porque vivo en un adosado muy majo y si hago eso perdería calidad de casa.
 
no soy experto pero creo que no todo lo que te dice es cierto o que a lo mejor no se a informado bien antes de dicirte eso

normalmente cuando reparcelas se suele quedar el ayuntamiento con un 50% del terreno,normalmente suele ser mas por lo tanto que te toque 1.5 parcela de 700 metros lo veo muy dificil,pero casi me juego una copa en la cafeteria que ese terreno no llega a los 700 despues de reparcelacion

si es para invertir,tal vez hagas una buena compra,pero para lo que tu quieres que es poder construir una casa en periodo corto de tiempo lo veo muy dificil,pero bueno habla con todos los vecinos implicados y informate en el ayuntamiento antes de pagar esa pasta por una posible parcela urbana

lo del banco ya ni te lo digo otra vez,pero creo recordar que cuando lo mire yo hace un año en banaesto si era rustico no te hacian hipoteca,tenias que sacar un personal:eek:
 

paules

Diamante
Hombre, es logico que pida bastante menos que lo que piden en la zona, ya que los 1.000 euros/metro son terrenos edificables y este no. Aquí, en realidad, estaría comprando la posibilidad de que este terreno se recalifique relativamente pronto.Totalmente de acuerdo, por eso no puedes decir que el precio ofertado es una cuarta parte del valor de los terrenos de la zona. Habrá que tener en cuenta otras consideraciones. Por eso, a la hora de valorar este terreno, como se hace? No hay una regla facil como 1/4 del valor del terreno colindante que sea urbano consolidado (o algo asi?) Un perito cuanto valor le podría dar a este terreno? Por cierto, esos 40.000 que le sumas a los 230.000, que son? es el valor de la hipoteca que te tendrás que subrogar si formalizas la compra, ¿ o crees que deberá ser él quien la cancele antes de la compra ?
Como podreis ver, soy in completo ignorante en estos temas. Agradezco vuestras respuestas.

Os voy a pegar parte del email que me ha escrito el duenio para que lo veáis.

En mi opinión deberías verificar cuales son las determinaciones del planeamiento respecto a ese sector, si como dices es una de las zonas mas caras de Madrid, los costes de urbanización, con toda seguridad, no serán “ pecata minuta “.

Si lo que te indica el vendedor es cierto ( mejor informarte en el ayuntamiento ) la unidad de ejecución correspondiente a ese sector deberá desarrollarse por el sistema de compensación. No es una cuestión baladí sopesar la intención de los propietarios o propietario mayoritario del sector de promover su desarrollo, no olvides que tu solo no lo podrás sacar adelante y pasarías a ser propietario de un terreno en el que no podrías edificar.

Es posible que si el planeamiento establece plazos para desarrollar la unidad de ejecución por iniciativa privada, pero si estos son incumplidos y así lo indica el planeamiento, el ayuntamiento puede cambiar al sistema de cooperación, dado ese supuesto y para que puedas construir, ¿ cuantos años habrán transcurrido para entonces?.

Podrías considerar que la parcela resultante, después de las cesiones, será de alrededor de 700 metros que es la parcela mínima establecida pero ¿ y si te quedan menos y tienes que comprarle al vecino una porción de la suya con los que cumplir con los requisitos del planeamiento para edificar, has pensado la cantidad que te podría pedir ?, ¿ y en que situación te encontrarías si no te la quieren vender ?

No se de tus necesidades de construir ni de tus posibilidades económicas, ni conozco la ubicación de ese terreno, pero creo que antes de comprar hay que asegurarse de lo que se compra, nadie da duros a cuatro pesetas.
 

CRC

Novel
Ten mucho cuidado con las cosas que te ocultan. Pues todas las casas que hay a tu alrededor son ilegales, ya que estan edificadas en terreno rustico un ejemplo que te puede ayudar es lo que pasa con algunas viviendas que se contruyeron en una urbanizacion que conozco y que te digo el nombre por E-Mail . Tuvieron que hacer una junta de compensacion y trabajarse muy mucho al ayuntamiento, cedieron todo el terreno que el ayuntamiento les pidio y tubieron y tienen que correr con todos los gastos de urbanizacion del lugar (dando gracias a Dios que se pueda finalizar)
El que mejor te puede informar si se puede legalñizar es el Ayuntamiento o la junta de distrito
 

dieb11

Oro
Gracias a todos por vuestras respuestas. Este terreno esta en pozuelo de alarcon, en madrid. Como veo, es bastante mas complicado de lo a simple vista puede parecer. Económicamente, no me sobra...en casa entran unos 3500 euros netos, pero por la naturaleza de mi negocio seguramente se incremente relativamente rápido en los próximos anios. Mi necesidad de construir es nula. Estoy alquilado en una zona excelente, a un precio BUENISIMO, y me quedan 4 anios de contrato.

De todas maneras, siempre he pensado que para gastarme 600mil euros en un piso como en el que vivo (por el que pago 1100 al mes de alquiler), o un adosado antiguo y malo, prefiero comprarme una parcela, ir pagandola, y cuando pueda, construirme un chaletillo donde pueda vivir siempre (hijos, etc.). El problema es que aquí en Madrid , o te vas a la sierra, o las parcelas te salen por un ojo de la cara. En fin, a ahorrar lo que pueda, a seguir currando y ampliando mi empresa, y ya se vera.
 
Arriba