Tira de cuerdas (obra construcción) ¿qué siginifica? ¿quién lo hace?

#1
Hola:

Estoy en tramite de licencia para la obra. He presentado lo que me ha dicho el arquitecto en mi ayuntamiento, pero me he dado cuenta, que en la solicitud impresa de obra mayor, pone que hay que solicitar tira de cuerdas para obras de planta nueva.

¿Que quiere decir esto? Donde voy a construir habian antes viviendas y ahora un solar.

Un saludo.
 
#2
La tira de cuerdas viene a ser una comprobacion de alineaciones del proyecto sobre el terreno por parte de la Administración, digamos que te marcan las alineaciones y se levanta un acta de todo ello.

Saludos.
 

Mies

Gran experto
#4
vorpal ha dicho:
La tira de cuerdas viene a ser una comprobacion de alineaciones del proyecto sobre el terreno por parte de la Administración, digamos que te marcan las alineaciones y se levanta un acta de todo ello.

Saludos.
Vorpal: ¿puede el técnico municipal negarse a marcar las alineaciones sobre el terreno?. Tengo un problema con una alineación, no está clara sobre el terreno, el suelo es urbano pero no hay acerado ni calle asfaltada por uno de los laterales y francamente no sé por donde va la línea. He solicitado una tira de cuerdas pero el técnico municipal me ha contestado con un plano...el mismo que tengo yo, pero dice que solo lo comprabará sobre el terreno cuando tenga la licencia de obra :eek: :eek: :eek: y evidentemente yo lo quiero saber antes de redactar el proyecto ya que es posible que la parcela ni siquiera sea edificabe.... supongo que lo que estoy pidiendo a la administración es bastante razonable ¿o no?


perdona perCT por entrometerme en tu post pero viene a cuento de la tira de cuerdas...sorry
 
#5
Como todo en este bendito pais, es relativo, en función de la legislación de cada CC.AA.

En mis seis años de arquitecto municpal que fuí de 11 municipios, NUNCA hice una tira de cuerdas (la ley Aragonesa no la "reconoce" como tal), si "actas de inspección y comprobacion de replanteo".

PerCT: en el caso de tu CCAA no tengo ni idea si te harán "de oficio" la tira de cuerdas o no. Lo mejor es preguntarlo directamente en el Ayuntamiento.

Mies: las alineciones las establece el planeamiento. El técnico municipal, para evitarse problemas, (también el está sujeto al planeamiento pero en el "lado oscuro") simplemente te remite al plano. Lo que le pides al técnico es algo que no te aceptará, porque si se equivoca en su interpretación de las alineaciones, el marrón se lo comerá él. Posible solución: plantear un mini-estudio de detalle previo: dibuja una propuesta de plano de alineaciones y que la tramite el Ayuntamiento como un ED (aprobacion inicial, exposición pública y aprobacion definitiva), ya se que es un poco coñazo, pero es lo único que dará seguridad jurídica a esa actuación, tanto a tí como al técnico de la Administración (que tampoco quiere problemas)

Saludos.
 

Mies

Gran experto
#6
vorpal ha dicho:
Lo que le pides al técnico es algo que no te aceptará, porque si se equivoca en su interpretación de las alineaciones, el marrón se lo comerá él
Esa es la cuestión de fondo, pero yo he solicitado una tira de cuerdasy la tira de cuerdas supone hacerla sobrel solar, mirar el plano ya se hacerlo yo solito lo que quiero es la comprobación in situ y el consentimiento del Ayuntamiento a la linea trazada. Lo que él viene a responderme es ahi tienes el plano: interprétalo tú igual que yo. pero eso no es lo que yo pido...eso no me aclara las alineaciones ni me saca de dudas...eso no es una tira de cuerdas :eek:

Si se puede hacer una comprobación de replanteo después también se puede hacer ahora...yo lo que digo es: el planeamiento aprobado por el Ayuntamiento marca unas lineas sobre un plano.. márquelas también usted sobre el terreno, el plano debe corresponder a una realidad, las alineaciones las ha trazado usted no yo...

perdonadme...me estoy poniendo pesado pero creo que llevo razón ...ya empiezo a estar un poco quemado con este tema
 
#7
Creo que no lo acabo de entender, Mies, corrigeme si me equivoco:

Las alineaciones estan perfectamente definidas en el plano, pero no encontrais una forma de trasladarlas sobre el terreno ¿es eso?

¿Seguro que no hay ningun punto de referencia que pueda servir? se me hace muy raro que ese terreno no tenga ningun hito o referencia que te permita medir la distancia de tu alineación a ese hito, o a cualquier referencia. ¿Que nivel de detalle tiene ese plano que te han dado? ¿se lo ha mirado un topografo? ahora hay cacharros acojonantes para medir (GPS, estaciones de reflexión directa,...)

Te propongo que marques esa alineacion según tu interpretación y que vaya el técnico municipal a comprobarla. Hazlo por escrito, documenta todo con fotos,... cúbrete bien las espaldas.

Ahora, voy con otra interpretación: ¿te llevas mal con el técnico municipal y simplemente te quiere putear? (tiene pinta de eso). En ese caso, haz tu la tira de cuerdas, llamas al técnico municpal para que vaya a comprobarlo un dia y hora concretos y te llevas a un notario para que levante acta.

A lo mejor soy malo y estoy pensando mal, y simplemente es que el técnico municipal tiene mucho trabajo en su oficina y no quiere salir salvo para lo mínimo (a veces es mejor así), o a lo mejor lo llamas para que vea el replanteo / tira de cuerdas y el tio va y te lo aprueba (que sea por escrito y que haya testigos por si acaso)

Saludos.
 

Mies

Gran experto
#8
Inu tranquilo se trata de una población aledaña y peculiar...

Vorpal, la verdad es que te agradezco mucho tus respuestas, vamos a ver si yo mismo consigo aclararme y aclararte a ti la situación,
Las alineaciones estan perfectamente definidas en el plano, pero no encontrais una forma de trasladarlas sobre el terreno ¿es eso?
No, no es eso, las alineaciones están más o menos claras en los planos pero el Ayuntamiento (léase el técnico municipal) no quiere trasladarlas sobre el terreno...

¿Seguro que no hay ningun punto de referencia que pueda servir? se me hace muy raro que ese terreno no tenga ningun hito o referencia que te permita medir la distancia de tu alineación a ese hito, o a cualquier referencia. ¿Que nivel de detalle tiene ese plano que te han dado? ¿se lo ha mirado un topografo? ahora hay cacharros acojonantes para medir (GPS, estaciones de reflexión directa,...)
Por supuesto que hay puntos de referencia, primero me dijo que no lo hacía sobre el terreno "porque no" textualmente, despues me dijo que no disponia de medios para hacerlo...

Te propongo que marques esa alineacion según tu interpretación y que vaya el técnico municipal a comprobarla. Hazlo por escrito, documenta todo con fotos,... cúbrete bien las espaldas.
En el terreno hay una parcela deslindada, la parcela de mi cliente, le he dicho que entonces compruebe si ese deslinde está bien hecho y me ha contestado que hasta que no haya una licencia de obra de por medio no lo hará... :eek: razón que me sorprende y que no sé a que viene...precisamente necesito saber la alineación antes de hacer el proyecto...Yo con mis medios he comprobado que la parcela queda medio fuera de la alineación oficial con lo que la parcela no sería edificable pero lo quiero es que él me lo corrobore, a lo mejor yo también estoy equivocado...

Ahora, voy con otra interpretación: ¿te llevas mal con el técnico municipal y simplemente te quiere putear? (tiene pinta de eso).
dejémoslo en que no me va a hacer favores...

Más bien me quedo con la interpretación que hacias en tu anterior intervención: No quiere pringarse. La alineación en cuestión va a afectar no solo a mi cliente sino a unos cuantos más de las parcelas colindantes y se puede liar una buena...
En fin, yo lo que quería saber es si de alguna manera puedo obligarle a mojarse o si se niega a hacerlo me tengo que aguantar y santas pascuas, desde luego si él no me aclara la alineación voy a rechazar el proyecto y el que sale perdiendo al final va ha ser el propietario, que no podrá hacer su casa y lo que es peor, seguirá sin saber si la puede hacer o no...

En cualquier caso no es algo que no se pueda resolver con una cinta métrica o un láser y buena voluntad, lo primero es fácil de conseguir, pero lo segundo me temo que va a ser que no...

Saludos y perdon por el rollo... ;)
 
#9
Hola Mies:

Vale, creo que lo he entendido, entre legaña y legaña a las 7:30 :eek:

Tienes un plano de planeamiento con unas alineaciones marcadas y por lo visto afecta a la parcela de tu cliente y más vecinos, haciéndolas inedificables. Sólo una pregunta ¿es suelo urbano consolidado? supongo que sí, pero por si acaso lo pregunto.

Es un peazo de marrón notable, si señor, para los particulares pero tambien y mucho para el Ayuntamiento y el técnico municipal. Normal que el técnico no quiera meterse, no es tonto.

La alineación marca el límite entre lo público y lo privado, por lo tanto hay un trozo de parcela de tu cliente que debe ceder al Ayuntamiento. Depende de la ley autonómica aplicable esa porción de terreno afectada por alineaciones debe cederse gratuitamente hasta un 15%, a partir de ahí EXPROPIACIÓN (repito, depende de cada CCAA), pero está claro que la parcela de tu cliente no tiene condición de solar edificable (no tiene marcadas las alineaciones). Si lo que queda de terreno despues de haber cedido lo afectado por alineaciones no alcanza la parcela mínima, tu cliente puede solicitar:

- que se le expropie e indemnice por la totalidad de la parcela.
- que se modifique a la baja la parcela mínima
- que se haga una reparcelación (reforma interior en suelo urbano)
- que se compense o permute con una parcela equiparable próxima de propiedad municipal.

pero en ningun caso es sensato plantear ahí un proyecto, salvo que tu cliente sea un kamikaze y no le importe que su edificio quede fuera de ordenación.

Saludos.
 

Mies

Gran experto
#10
Efectivamente Vorpal, básicamente es así. Lo que pasa es que a la conclusión de que la parcela no es edificable he llegado yo pero ante la negativa del técnico no tengo una confirmación por parte del ayuntamiento entonces no se puede iniciar trámite de ningún tipo...o si? no lo sé, eso es lo que pregunto. Además se da la circunstancia de que la parcela de mi cliente resulta de una parcelación legal (con licencia municipal) y la única que resulta no edificable es la suya, que es la última de la fila y la que es invadida parcialmente (supuestamente) por la alineación.

Lo que más me cabrea es la estrategia de "yo no hago nada a ver si se olvidan del tema, pasan unos añitos más y le toca el marrón a otro". Estas cosas acaban envenenándose por no hacer las cosas bien y en su momento. Lo más probable es que al final no pasará nada... yo le diré al propietario que no puede edificar y que se aguante, el propietario se cabreará pero acabará aguantándose por dejadez, ignorancia y un Ayuntamiento incompetente que utiliza la estrategia de la inacción...asi nos va.

¿por que me preguntas si el suelo está consolidado? habría alguna diferencia entre un caso y otro?
 
#11
Mies ha dicho:
¿por que me preguntas si el suelo está consolidado? habría alguna diferencia entre un caso y otro?
Afirmativo. Diferencia sustancial.
En suelo urbano consolidado el marron se lo come solo tu cliente propietario de la parcela afectada.

En suelo urbano no consolidado en la reparcelación se compensaría y se repartiría la afección proporcionalmente entre todos los propietarios.

Aparentemente se hizo una reparcelación municpal, por lo que se trata de un suelo urbano consolidado (aparentemente), si está inscrita en el registro de la propiedad (seguramente sí) es ya un acto firme, pero en caso contrario yo pediría la revisión de oficio de esa parcelación tan chapucera.

Saludos.
 

Mies

Gran experto
#12
La parcelación es firme y las parcelas estan registradas, y algunas han cambiado de propietario desde que se hizo ¿tendría alguna responsabilidad el Ayuntamiento por haber autorizado una parcelación en la que una de las parcelas se queda no edificable? o la responsabilidad es exclusiva de los propietarios por haberlo hecho mal

Las parcelas las repartieron entre cuatro hermanos no sé si a suertes o con qué criterio, pregunto: al que le tocó la china de la última parcela y se queda sin poder construir?? mala suerte???

Hay algún plazo en el que se pueda revisar la parcelación o una vez registrada ya no hay nada que hacer?
 
#13
Pues hombre, hay una dejación del propietario, que ha tenido mil y una oportunidades de poder presentar las alegaciones pertinentes y no lo ha hecho a lo largo de todo el procedimiento: exposicion pública, comunicación personalizada... todas las cosas que el procedimiento administrativo dispone para total publicidad y conocimiento de los interesados.

Sospecho que ahora es demasiado tarde.

Sólo se me ocurriría intentar modifcar algo:

- la alineación (con un estudio de detalle, aunque no se si sería posible solo con un ED y habría que ir a una modificación puntual o aislada del PG)

- la ordenanza que regule la parcela mínima.

Pero puede salir mas caro "el collar que el galgo"

Saludos.
 
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