¿Un autopromotor está obligado a contratar un OCT?

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¿Un autopromotor está obligado a contratar un OCT? Del antiguo foro (24/03/2003 a 13/10/2005):

@jose luis:

"Hola a todos, como autopromotor de una vivienda unifamiliar, ¿estoy obligado a contratar los servicios de un OCT?
Gracias."


@vorpal:

"Hola, @jose luis.
Los OCT los exigen en general las compañías de seguros para la póliza decenal. Si no tienes intención de vender la vivienda antes de 10 años creo que no necesitas el seguro decenal y por tanto tampoco el OCT.
Saludos."


@keops:

"@vorpal, ¿y si por alguna causa la quieres vender antes de ese tiempo y no has contratado OCT y seguro decenal?"


@vorpal:

"Esa es la cuestión, creo que el legislador no ha reparado en eso.
Al principio, era obligatorio el seguro decenal para TODAS las obras de nueva construcción destinadas a vivienda, lo que constituía un claro perjuicio económico para el autopromotor, que tenía que contratar un seguro por si se reclamaba a sí mismo. La broma pasaba del millón de las pesetas antiguas en la mayoría de los casos.
Entonces, al darse cuenta de esa pequeña chapuza, quitaron esa obligación para el autopromotor, lo que pasa es que nadie pensó que este señor podía vender su casa.
No creo que sea una casuística muy abundante, pero se me ocurren varias posibles cosas:
- Que no puedas vender tu casa antes de 10 años porque no puedas escriturar y registrar la compraventa.
- Que puedas venderla en contrato privado y esperar a escriturar pasados 10 años desde la recepción de la obra. Para eso el comprador ha de tener mucha confianza en el vendedor o constituir alguna garantía (aval o similar).
- Que puedas contratar un seguro decenal sin OCT. Seguramente habría una inspección general del edificio, y la póliza sería bastante más cara.
- Que puedas contratar un seguro con OCT. En ese caso el OCT te pediría TODOS los resultados de las pruebas y ensayos hechos en obra, y seguramente más pruebas y ensayos sobre la obra ejecutada (extracción de testigos, pruebas esclerométricas de impacto o ultrasonidos, pruebas de carga...). Todo eso vale una cifra.
De todas formas, a ver si alguien de algún OCT contesta también por aquí y nos saca de dudas.
Saludos."


@Mies:

"Yo creo que si no contratas seguro ni OCT y vendes antes de los 10 años pasa más bien poco, por no decir que no pasa nada. En ese caso es el comprador quien debe eximirte de la obligación de haber contratado seguro, o sea, que el que la compra debe saber que no tiene seguro, si esa circunstancia le da lo mismo (normalmente le da lo mismo) te comprará la casa corriendo ese "riesgo" y todos tan contentos.
Una vez construida, no se va a contratar seguro, puesto que si antes de construirla salía caro, después va a salir carísimo y ni al comprador ni vendedor les interesa gastarse pasta. Además, creo que no hay muchas compañías de seguros dispuestas a contratar seguros en esas condiciones.
Por escriturar y registrar la vivienda no creo que tengas problemas... si los tienes, creo que serás el primero... jeje (todavía se registran viviendas sin arquitecto... así que ya me dirás tú)."


@PerCT:

"Se me plantea la misma duda de OCT + seguro decenal, pero con una pequeña variación, voy a ser autopromotor de 3 viviendas unifamiliares, una para cada hermano, ¿estoy obligado o puedo ahorrarme el dinerillo?
Por supuesto que ninguna de las casas se va a vender antes de 10 años, son para disfrute mío y de mis hermanas.
Un saludo."


@vorpal:

"Vamos a ver.
Si cada uno de los tres promueve su propia vivienda entiendo que no te haría falta OCT.
Pero en cualquier situación en la que haya una transmisión de dominio (donación, venta...) entiendo que habría escrituras que pasarían por el Registro, por tanto me parece que sí.
Si quieres evitarte problemas, lo mejor es que ni te lo plantees: contrata seguro decenal y OCT y olvídate, cualquier otra cosa puede causarte problemas más adelante.
Saludos."


@PerCT:

"No, una persona promueve las 3 viviendas, y a modo de permuta, cede la propiedad de 2 viviendas a cambio del usufructo de las mismas.
Si el caso es que ya me ha dicho el arquitecto que hay que hacerlo, pero por si se podía hacer algo para evitarlo.
¿Cuánto puede costar este tema de OCT + seguros decenales?
Un saludo."


@vorpal:

"¿Qué es eso de "ceder" la propiedad? Cederás el uso (usufructo) pero no la propiedad, la propiedad se tiene o no se tiene, en pleno dominio o con cargas, pero siempre te queda la nuda propiedad salvo que vendas.
Si una persona promueve las tres viviendas, creo que no puede considerarse autopromotor, porque no promueve exclusivamente para sí mismo, sino que las otras dos viviendas van a ser destinadas a personas distintas. No sé si para apartamentos en alquiler, hoteles u otros edificios residenciales de un solo propietario hace falta seguro decenal y OCT, pero creo que en tu caso sí, porque en la operación de permuta, se firman contratos y escrituras de "cambio de terreno por cosa futura" (la obra) que para mayores garantías se escrituran y registran a la entrega a favor del permutante.
Fíjate que si no se hace así, te encuentras con el problema jurídico de que estás promoviendo sobre un terreno que no tienes en pleno dominio. De alguna forma deberías tener el terreno a tu nombre, bien sea transmisión onerosa o no para poder edificar sobre él, porque en otro caso si precisar financiación externa te vas a encontrar muchos problemas en caso de que necesites garantía hipotecaria.
Bueno, vale ya que no quiero complicar más la cosa.
Saludos."


@PerCT:

"Hola de nuevo:
Intento explicarme mejor:
- Tengo un terreno de mi propiedad.
- Yo construyo en el 3 viviendas como promotor-autopromotor o como me llame.
- El coste de la vivienda que yo ocupo lo pago yo, quedándome con el usufructo y propiedad de esa misma vivienda.
- El coste de las otras dos viviendas lo pagan mis hermanas, quedándose ellas con la propiedad y yo con el usufructo a cambio de que ellas no paguen por el terreno (esta sería la permuta, ellas reciben el terreno gratis y yo recibo el usufructo de la vivienda).
Esto me lo recomendó un asesor-abogado. No es una invención mía. Es un modo de abaratar impuestos, donaciones, etc. ¿Me he explicado bien? Lo mismo entendí mal cuando me lo explicaron, pero recuerdo que era así.
Un saludo."


@vorpal:

"A ver si lo entiendo bien:
Tú eres el propietario del terreno.
Construyes sobre el mismo tres viviendas a tu nombre.
Tú pagas una de ellas y las otras dos tus hermanas.
A cambio del terreno de las viviendas de tus hermanas tú recibes el usufructo de las viviendas.
Entonces, ¿tus hermanas no viven en esas viviendas? Si tú tienes el usufructo de las viviendas, ¿se las alquilas a tus hermanas?
Interesante, paréceme una especie de "leasing inmobiliario".
Saludos."


@vorpal:

"Perdón, más que "leasing inmobiliario" (donde sí hay transmisión de propiedad) parecería más un "renting", donde tú serías el propietario y alquilarías las viviendas con opción a compra a tus hermanas.
Si haces un renting a 10 años con compra obligatoria, transmites la propiedad pasado el periodo de garantía y, en principio, no habría necesidad de seguro decenal.
Muy interesante, sí señor."


@PerCT:

No no, qué lío.
Cuando se escrituren las casas, cada uno sería propietario de la suya. Pero el usufructo de las tres sería mío. En cada casa vive cada uno, aunque yo tenga el usufructo.
Es como si mis hermanas me compraran las casas, pero en vez de con dinero, me pagan con el usufructo. Pero no pagan alquiler ni nada, faltaría más. Ellas viven en ellas tan tranquilas como si fueran suyas en usufructo.
Muerto yo, el usufructo pasa al propietario de la casa, ¿OK?
Buff, que follón se está montando."


@vorpal:

"Si tú construyes las casas y escrituras dos de ellas a nombre de tus hermanas hay transmisión de propiedad, escritura y Registro: te hace falta seguro decenal y OCT fijo.
Lo del usufructo no me cuadra por ningún lado, ¿cómo puedes ser usufructuario de una casa si no la habitas? El usufructo de una casa es habitarla. Por eso te decía yo que si tus hermanas te ceden el usufructo y luego habitan las casas HAN DE PAGARTE porque el "uso" de la casa te corresponde, de lo contrario nuestros amigos de la AEAT pueden levantar un acta bastante maja.
Ten cuidado, que no me parece a mí que esté muy claro el asunto. Háblalo con tus asesrores legales, fiscales y tributarios, porque es una cosa oscura.
Saludos."


@PerCT:

"Vamos a ver.
Conozco muchos casos de personas que están viviendo en casas que no son suyas gratuitamente, y sin pagar nada. Por ejemplo, un padre tiene 2 viviendas y deja que un hijo viva en una de ellas. ¿Cuál es el problema?
Ese hijo corre con todos los gastos de la casa aunque no sea propiedad suya. ¿Es esto ilegal?
Si un día aparece alguien de Hacienda preguntando dices que te han dejado la casa unos días y listo.
Un saludo.
Edito para agregar terminología del tema:
Clases de usufructo:
El usufructo puede ser simple, cuando lo disfruta solo una persona, o múltiple cuando son varias, al mismo tiempo sucesivamente.
En razón del bien usufructuado se entiende por propio aquél que recae sobre bienes inmuebles, e impropio aquél que lo hace sobre bienes consumibles.
Se llama parcial cuando afecta solo a una parte del bien, y total cuando afecta al bien completo.
Y finalmente, se diferencian entre usufructo legal, que es aquél que la ley impone (como los que concede al cónyuge viudo sobre algunos bienes del premuerto) y el voluntario en virtud de un contrato bilateral o por un acto de última voluntad (testamento).
Derechos del usufructuario:
Derecho a percibir los frutos que obtenga del bien.
Derecho a disponer de su derecho de usufructo plenamente, enajenándolo o arrendándolo, salvo que se trate de un usufructo legal.
Derecho a mejorar el bien usufructuado.
Obligaciones del usufructuario:
Conservar la cosa en su forma y sustancia, es decir, sin destruirla ni dañarla, salvo en los usufructos sobre bienes consumibles o en los de explotación de minas, donde el poder alcanza a la transformación y al consumo.
Formar inventario antes de entrar al disfrute del bien.
Prestar fianza como garantía del cumplimiento de sus obligaciones.
Restituir el bien al término del usufructo.
Derechos y deberes del nudo propietario:
Derecho a que se respete la diligencia debida en el uso del bien.
Derecho a que se le restituya el bien una vez finalizado el usufructo en las condiciones pactadas.
Derecho a ejecutar la fianza para resarcirse de los incumplimientos de usufructuario.
Obligación de entregar el bien al usufructuario y permitirle el disfrute del mismo de manera pacífica.
Extinción del usufructo:
Por muerte del usufructuario.
Por expiración del plazo.
Por consolidación en un mismo titular del usufructo y la propiedad.
Por renuncia del usufructuario.
Por pérdida o extinción del bien.
Por resolución del derecho del constituyente.
Por prescripción al no usar el bien el usufructuario durante el tiempo marcado por a ley (en España, treinta años en bienes inmuebles o seis en muebles)."


@PerCT:

"Por lo que entiendo, tengo derecho pero no tengo obligación de usar el bien en usufructo, y si durante 30 años no lo uso, dicho usufructo expira. En 30 años ya estaré tieso y el usufructo habrá corrido el escalafón a mis hermanas.
Sigo sin ver problemas en el asunto.
Un saludo."


@vorpal:

"Es un pago en especie."


@PerCT:

"Como esto es un auténtico lío, cuando lo hable con el abogado ya te comentaré cómo queda el tema.
¡Un saludo!"


@lois:

"Menudo petate se está armando aquí. Si lo que uno quiere es ahorrarse la pasta de OCT y decenal, lo que se puede hacer es vender la construcción, no las casas hechas. Vendes la obra sin terminar y santas pascuas, antes de emitir la última certificación."
 
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