Unas dudillas sobre el tema de la reparcelación

El ayto. no mueve el tema de la reparcelación aunque el PGOU establece que por sistema de cooperación tendría que hacerlo. En el PGOU no se establecen plazos y el ayto insiste que es mejor que los propietarios mismos lo mueven porque no quieren provocar peleas al tratarse de diferentes intereses: Muchos propietarios ya tienen su casa hecha, edificadas en los años '70 y '80 y al raíz del cual se declaró toda la zona urbano no consolidado hace unos años... Otros propietarios no tienen ninguna edificación y estan esperando a que se realiza la urbanización (p.ej. hay electricidad en unas calles si, y otros no) y reparcelación.

Intento aconseguir que más del 50% de los propietarios estan interesados para mover todo el asunto nosotros mismos. Pero diferentes propietarios tienen algunas dudas a que no puedo responder pq no sé exactamente cómo se realiza una Reparcelación. Me podeís ayudar un poco?

1. ¿Hay alguna organización que nos puede informar en detalle del proceso? ¿Exsite alguna documentación de la que pueden disponer los propietarios para hacerse un idea?
2. Muchas fincas son grandes, de unos 3000 a 5000 m2. ¿Pueden pedir sus propietarios que se segregan aquellas fincas durante la reparcelación (respectando el tamaño minimo establecido por el PGOU) o tienen que hacerlo ellos mismos depués de todo el proceso?
3. Para dar agua y electricidad a todos los solares se tienen que ampliar/modificar sus redes. ¿Tienen que contribuir también los propietarios que ya disponen de estos servicios?

Muchas gracias por adelantado!!!!!!!!!!
 

antoni0

Platino
1. ¿Hay alguna organización que nos puede informar en detalle del proceso? ¿Exsite alguna documentación de la que pueden disponer los propietarios para hacerse un idea?
El proceso es relativamente sencillo aunque largo:
junta de propietarios
bases y estatutos
proyecto d ereparcelación
proyecto de urbanización
ejecución de la urbanización
cada uno de los procedimientos lleva, la redacción del documento, aprobación inicial, información pública y aprobación definitiva.
Los documentos son de tipo técnico-jurídico. hay que ir a un profesional normalmente arquitecto+ jurista. El rpoyecto de urbanización es conveniente colaboración del Ingeniero de Caminos. Ellos le informarán de todos los pasos.
2. Muchas fincas son grandes, de unos 3000 a 5000 m2. ¿Pueden pedir sus propietarios que se segregan aquellas fincas durante la reparcelación (respectando el tamaño minimo establecido por el PGOU) o tienen que hacerlo ellos mismos depués de todo el proceso?
El desarrollo de la unidad de actuación se puede hacer por partes, si es posible hacer el encaje económico.

3. Para dar agua y electricidad a todos los solares se tienen que ampliar/modificar sus redes. ¿Tienen que contribuir también los propietarios que ya disponen de estos servicios?
Eso lo dirá el proyecto de reparcelación y el proyecto de urbanización que es posterior, aunque en este caso quizá es conveniente tramitar conjuntamente, ya que al existir redes hechas (y sobre todo el tema de quién las pagó) la cuestión de suficiencia de redes influye en los costes. En todo caso tienen que contrinuir todos los propietarios tengan o no tengan casa, en mayor o menor medida.
De su exposición se deduce que el tema es complicado. Convienen técnicos-jurídicos que tengan algo de exprieencia.
 

luisoso

Novel
Tus dudas son tan amplias que la mejor recomendación que podemos darte es que consultes a un buen profesional de tu zona. Para no aportar más dudas con nuestras respuestas necesitaríamos muchos más datos, que no caben en este foro.
 

perabeles

Bronce
Además de lo que te han comentado los compañeros, para ejecutar vosotros mismos la "reparcelación" y urbanización de la zona, si el Ayuntamiento no quiere aplicar el Sistema de Cooperación, sería quizás conveniente solicitar que se tramite la modificación del Sistema de Actuación al de Compensación. En este último caso, al Proyecto de Reparcelación, en algunas comunidades autónomas, se le denomina Proyecto de Compensación, aunque en la práctica resulten generalmente identicos.
De todas formas, para tomar la iniciativa es importante contar con la voluntad de los propietarios del 50 % del suelo, que dices.
 
OK compañeros, muchas gracias. Si obtengo suficiente apollo en el pueblo, propondré cambiar al sistema de 'compensación' y buscaré un buen profesional.

Una cosa, si me permitís... Tal como ya decia, muchos propietarios tienen fincas grandes. Me preguntan si pueden, durante la reparcelación, dividir sus fincas para 'pagar' el coste de urbanización con suelo. Por ejemplo, una señora que tiene una finca de 7000m2 (que tal vez se quedan en 5000m2 despues de la cesión obligatoria a viales) propone dividir su finca en 5 solares de 1000m2 y quedarse con solo una finca de 1000m2, para que ella no tiene que pagar tanto a la urbanización. És eso posible? ¿Y puede ella tal vez incluso decidir con qué parte se quedará?

¡¡¡GRACIAS POR ADELANTADO!!!
 

paules

Diamante
Solamente a modo de añadidura y teniendo en cuenta que shunyata se encuentra en Cataluña.

Al no tener ningún interés el ayuntamiento en tomar la iniciativa en tramitar la reparcelación como tampoco de imponerla a los propietarios, de lograr el acuerdo de los propietarios de mas del 50% de la superficie total reparcelable o si se consigue constituir una asociación administrativa, tenéis la posibilidad de redactar el proyecto de reparcelación y colaborar en la ejecución de las obras de urbanización, para ello :

Deberá tramitarse y aprobarse ( por el ayuntamiento ) el correspondiente proyecto de delimitación de la actuación.

Desde la fecha de su aprobación definitiva tendréis tres meses de plazo para presentar el proyecto de reparcelación, iniciando de ese modo los trámites para su aprobación.

Otra de las fórmulas posibles sería que el ayuntamiento concursara la concesión de la gestión urbanística integrada del polígono, en cuyo caso el beneficiario de la adjudicación sería el encargado de tramitar la reparcelación con las mismas garantías de publicidad y audiencia a todos los propietarios, que si la hubiesen tramitado ellos mismos.

También es posible pagar los costes de urbanización cediendo terrenos edificables ( entiendo que nunca antes de ser urbanizados ), con independencia de que estén situados dentro o fuera de la actuación urbanística, pero tal circunstancia debe contemplarse y ser aprobada en la reparcelación.

Ésta es una explicación muy superficial de algunas de las posibilidades que tenéis. Como ya te han comentado, para tramitar estos procedimientos es conveniente que lo haga una empresa especializada debido a su complejidad.
 
También es posible pagar los costes de urbanización cediendo terrenos edificables ( entiendo que nunca antes de ser urbanizados )
¡¡¡Gracias paules!!!

La cuestión es ahora si las cesiones pueden ser también segregaciones de terrenos que són en este momento aún indivisibles (al no poder segregar antes de reparcelar). Hay un montón de gente que no tiene pasta pero sí terreno, y les gustaría ceder gran parte de su terreno, y quedárse solo con la superficie minima establecida por el PGOU.

Podría ser eso posible?
Porque si lo es, llegamos a más ser más que los 50%!
 

paules

Diamante
Creí haberlo explicado.

Las cesiones de propietarios incluidos en un polígono que no pueden o quieran sufragar la totalidad de los costes de urbanización correspondientes, han de ser en terrenos edificables y, lógicamente, un terreno incluido en una actuación urbanística no desarrollada, al no ser edificable, tampoco es susceptible de cesión o, como tú dices segregación.

Si no recuerdo mal, ya en otra ocasión se planteó una cuestión parecida. Abundando en lo entonces debatido, teniendo en cuenta que el suelo urbano no consolidado es equiparable al urbanizable delimitado y que en éste suelo, mientras no tenga los instrumentos de desarrollo aprobados, es de aplicación el régimen previsto para el suelo no urbanizable, considero, que la venta y consiguiente segregación de una parte de tu parcela anterior a la aprobación de dichos instrumentos sí sería posible siempre y cuando los terrenos resultantes de la división cumplieran con la unidad mínima de cultivo establecida en el municipio para el suelo no urbanizable. Pero en ese supuesto ya no estaríamos hablando de una cesión a cambio de coadyuvar en los costes de urbanización que puedan corresponderte, sino de la venta y segregación de un terreno cuyo nuevo propietario tendría los mismos derechos y obligaciones que otro cualquiera.

Otra cuestión a considerar es la posibilidad de vender una cuota indiviso de tu parcela a un tercero en documento privado estudiando con detenimiento su conveniencia. En ese supuesto tu copropietario aportaría su cuota-parte en los costes de urbanización, pero en la misma proporción sería propietario de la parcela edificable resultante, lo cual creo sería un problema si no pudiera dividirse.

Posibilidades haberlas ahilas, pero creo que la mas adecuada es encontrar un inversor que coadyuve a sufragar los costes de urbanización del o los propietarios interesados, con adjudicación de terrenos edificables en el proyecto de reparcelación, en proporción a su colaboración en los costes, en detrimento de los derechos de los propietarios que no alcancen a pagar su parte.

Se trata de aplicar el principio de equidistribución en la redacción del proyecto de reparcelación, que para eso está. Pero ni por asomo pienses que sacar adelante el desarrollo del sector podréis hacerlo por sí solos los propietarios, vosotros con tener la iniciativa es suficiente, que no es poco.
 
Paules, te estoy muuuy agradecido.
Llevaré tu explicación a la próxima reunión.
Ahora si lo entiendo más, aunque veo que es un tema más complicado de que ya pensaba!
 

antoni0

Platino
Por ejemplo, una señora que tiene una finca de 7000m2 (que tal vez se quedan en 5000m2 despues de la cesión obligatoria a viales) propone dividir su finca en 5 solares de 1000m2 y quedarse con solo una finca de 1000m2, para que ella no tiene que pagar tanto a la urbanización. És eso posible? ¿Y puede ella tal vez incluso decidir con qué parte se quedará?
Las pérdidas "normales" de terreno suelen ser del orden del 50%. Si hay agente urbanizador, es decir alguien que paga en efectivo y cobra en terrenos, depende del valor de los terrenos, y del acuerdo a que se llegue con el agente para saber lo que queda.
No sólo se pierden los viales, sino las zonas verdes, las zonas de equipamiento, y el 10% (o más) de solares lucrativos de cesión obligatoria. La figura del agente debe estar recogida en la legislación autonómica.
 
Arriba