Unidad actuación. En cuanto a planeamiento estoy algo verde

#1
A mis manos acaba de llegar, para la realizacion de un estudio previo, un área delimitada en el PGMU DE lORCA como una Unidad de Actuacion en suelo urbano junto a una especie de ficha urbanística y su ordenanza correspondiente.

La cuestion es que tengo que analizar la documentación para informar a la Promotora con la que trabajo del número aproximado de viviendas que se podrían ejecutar aquí y no sé bien por donde tomar la información.

¿Las cesiones a realizar para zonas verdes y equipamientos son únicamente las que indica la correspondiente ficha urbanística o hay que cubrir unos mínimos establecidos por normativa general?

Estoy intentando aclararlo con la Ley del Suelo de Murcia y la verdad, o soy "mu" torpe o no lo aclara.

¿Se hacen las mismas cesiones mínimas obligatorias para una UA que para un PP?

Agradecería que alguien me iluminara lo más pronto posible. Pronto tendré a alguien pidiendome la informacion.

Gracias de antemano!!!!!!
 
#2
Vamos por partes.

Una unidad de ejecución es un AMBITO DE GESTION de suelo urbano no consolidado. NO ES UNA FIGURA DE PLANEAMIENTO.

las cesiones para equipamientos, zonas verdes, aprovechamiento municipal,... se fijan SIEMPRE en una figura de planeamiento. Puede ser un Plan General de Ordenacion Urbana, o planeamiento de desarrollo (Plan Parcial, Plan Especial,...)

Cuando se ha fijado para un ámbito concreto un nivel determinado de cesiones con una figura de planeamiento, ESO VA A MISA simpre y cuando esa figura tenga aprobacion definitiva y haya sido publicada en el boletin correspondiente.

Salvo que se modifique la Ley Urbanística de tu Comunidad Autónoma y que expresamente se obligue a una revisión de plan, esos parámetros son inamovibles.

Saludos.
 
#3
Respecto a si las cesiones en una Unidad de ejecución (suelo urbano no consolidado) son las mismas que las de un sector de suelo urbanizable delimitado (no confundir con Plan Parcial, el PP es una figura de planeamiento, no un ámbito de planeamiento o gestión, cuidadin), la respuesta es DEPENDE.

depende de lo que diga la figura de planeamiento superior, normalmente un Plan general. El plan establece qué cargas debe soportar cada ámbito. Ese reparto de cargas debe respetar unos parámetros básicos establecidos en la Ley Urbanísitica aplicable y en los correspondientes reglamentos que la desarrollan.

En general, a bote pronto, NO COINCIDEN las cesiones en uno y otro tipo de suelo, porque las unidades de ejecución suelen ser terrenos mas o menos pequeños, donde la materialización de cesiones tiene unos límites claros, mientras que un sector de suelor urbanizable normalmente es mucho mayor, y permite soportar mayores cargas, y si no échale un vistazo al viejo reglamento de planeamiento del 79 y revisa los estándares urbanísticos para planes parciales.

Saludos.
 
#4
Gracias vorpal!!!!

Aún me cabe una duda más.

De la Unidad de Actuacion que estoy estudiando me han pasado una ficha urbanistica en la que se delimita la superficie de cesion para equipamientos además de que en el plano de zonificacion ya me marcan donde deben ubicarse.

A parte de esta ficha, para el Estudio en cuestion me han pasado una distribución de parcelas muy básica y se deja una superficie para espacios comunes (imagino que espacios ajardinados)

Mi duda estaba en la supuesta cesion para espacios verdes obligatoria para otras figuras de planeamiento ¿en este caso se habrán propuesto zonas verdes de manera voluntaria para cualificar el ámbito de urbanizacion?

Saludos!!!
 
#5
Habria que saber si esa distribucion de parcelas y de edificios en las aprcelas es vinculante o no.

Si es vinculante ya sabes lo que tienes que hacer, y si no es vinculante tal vez puedas modificar las alineaciones y las volumetrías con un Estudio de Detalle.

De todas formas no te compliques. Lo que tienes que hacer es centrarte en el APROVECHAMIENTO. En algun sitio te dirá cual es el aprovechamiento medio o algo así de esa unidad de ejecución. Supongo que habrá que hacer una cesión de aprovechamiento al Ayuntamiento del 10%, por lo que a tí te quedará un 90% del aprovechamiento total.

El como lo dispongas sobre el terreno ya es cosa tuya, pero basa los números en ese 90% de aprovechamiento lucrativo privado.

Saludos.
 
#6
otro apunte, quizas no necesario, pero dado que los legisladores autonomicos siempre andan remozando las leyes del suelo...

Revisa bajo que ley del suelo se redacto el susodicho plan y si hay otra vigente; revisa disposiciones transitorias.

Si esta bajo la ley actual no hay duda;
si no a ver bajo que condiciones se redacta el planeamiento; supongo que para una ue no desarrollada habrá un plazo para desarrollarla segun esa ficha o adaptar la ficha a la nueva ley...

revisa tbn el dato de viviendas por hectarea, en algunas leyes del suelo ya no aparece ( solo m2xm2 de uso resd. ) pero en otras aun sigue vigente.

un saludo
 
#7
otro apunte;

te comentaba lo anterior por lo siguiente:
-si en la ficha te marca cesion de equipamientos y no te marca de espacios libres me asalta la duda.
-¿que te marca la ley del suelo en cuanto a cesiones obligatorias en suelo urb. no consolidado?
-¿determina cesiones de eq. y de e.v. o permite cajear los unos por los otros en casos determinados?
-¿como serían las cuentas aplicando las determinaciones de la ley del suelo?

(lo que nos devuelve al tema de bajo que ley se desarrollo ese plan; si es bajo la vigente habrias de cumplir la ficha y punto, puesto que ya estará revisado y aprobado por la CC.AA.)

otro saludo.
 
#8
consulta

Vamos por partes.

Una unidad de ejecución es un AMBITO DE GESTION de suelo urbano no consolidado. NO ES UNA FIGURA DE PLANEAMIENTO.

las cesiones para equipamientos, zonas verdes, aprovechamiento municipal,... se fijan SIEMPRE en una figura de planeamiento. Puede ser un Plan General de Ordenacion Urbana, o planeamiento de desarrollo (Plan Parcial, Plan Especial,...)

Cuando se ha fijado para un ámbito concreto un nivel determinado de cesiones con una figura de planeamiento, ESO VA A MISA simpre y cuando esa figura tenga aprobacion definitiva y haya sido publicada en el boletin correspondiente.

Salvo que se modifique la Ley Urbanística de tu Comunidad Autónoma y que expresamente se obligue a una revisión de plan, esos parámetros son inamovibles.

Saludos.
 
#9
Hola,ante todo un saludo atodos los presentes y muchas felicidades en el año que empieza.Quiero hacer dos preguntas y agradecer de antemano a quien quiera responder:es posible que exista una unidad de actuación en suelo urbano ya consolidado?creo que la figura no corresponde pero se de un grupo de manzanas con casas terreras donde el ayuntamiento actua como si fuera terreno urbanizable (Guanarteme-Las palmas G.C.) y la otra pregunta es:si las cesiones en una unidad de ejecución dependen del PP para conocer que tipo de cargas debe soportar un determinado ambito,que información debo pedir al ayuntamient sin que me remitan al BOE
 
#10
Hola,ante todo un saludo atodos los presentes y muchas felicidades en el año que empieza.Quiero hacer dos preguntas y agradecer de antemano a quien quiera responder:es posible que exista una unidad de actuación en suelo urbano ya consolidado?creo que la figura no corresponde pero se de un grupo de manzanas con casas terreras donde el ayuntamiento actua como si fuera terreno urbanizable (Guanarteme-Las palmas G.C.) y la otra pregunta es:si las cesiones en una unidad de ejecución dependen del PP para conocer que tipo de cargas debe soportar un determinado ambito,que información debo pedir al ayuntamient sin que me remitan al BOE
Desconozco la Legislacion urbanísitica canaria, pero creo que se peude hacer una "desconsolidacion" del suelo urbano consolidado si media un cambio de uso (por ejemplo de industrial a residencial...) o si es precisa una actuacion integral de reurbanizacion (porque los servicios están mal o por lo que sea). Suele ser un Plan especial, que puede ser de reforma interior (PERI) de infraestructuras... eso ya depende de la legislacion autonómica.

El Planeamiento es un documento público. En el Ayuntamiento deben facilitarte su consulta. Lo mejor es que hables con el técnico municipal.

Saludos.
 
#11
cargas en unidad de actuacion

Gracias VORPAL,te vengo leyendo desde hace mucho lo mismo que a otros participantes y estoy aprendiendo la tira con vuestras experimentadas respuestas.Efectivamente la u.a mencionada estaba ocupada por pequeñas industrias casi sin infraestructuras,lo que pasa es que ha sido rodeada de zonas residenciales nuevas y la escaces de suelo urbano consolidado es notable aqui en Canarias y el que hay esta impensable para los prmotores inmobiliarios.Esta unidad en concreto resulta muy atractiva pero arriesgada por el volumen de cesiones que exije el ayuntamiento con muros de contención,viales,jardines que suponen casi un 40% del suelo y los propietarios creen tener oro de colores.Quiero comprar una u.a.que es la única que queda del grupo de fincas participantes y el propietario insiste que en sus 2115 m2 caben 21 viviendas en parcelas de 100m2,según un arquitecto amigo suyo.En el ayuntamiento me remiten al BOE (BOC) y mucho me temo que al ser un suelo residual,respecto a la u.a. las cargas sean de aupa.¿que opinas? un saludo.
 
#12
:cool: Despues de muchas idas y venidas,por fin tengo claro que no es posible la compra de la u.a. en cuestión,porque el propietario no quiere entender que el precio que pide no tiene sentido si el suelo no reune las condiciones de solar.Insiste en que su suelo es urbano(no consolidado,pero urbano)y que debo ser yo, como promotor, quien haga frente a los gastos de urbanización,me encargue de las cesiones al ayunt.etc;pero su precio es como si ya estuviera dotado de infraestructuras.¿Os lo podeis creer? Y es una pena porque el sitio es estupendo y a mi me gustaría desarrollar un proyecto muy bonito usando materiales tales como piedra,ladrillo,madera,tejas y suelos de barro cocido,con colores terrosos,ocres etc;Hace unos años estuve con mi familia en la campiña francesa y pude ver unos chalecitos preciosos,me los quede en la memoria y con la ayuda de un arquitecto los hé proyectado y sueño con construirlos.Por ahora sigo buscando el solar idoneo en un ambiente semi rúral,aquí en las islas canarias.
 
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