Unifamiliar en Navarra (Navarra90)

#1
¡Hola! Somos una pareja de Pamplona, Navarra, que está valorando desde hace un par de años comprar un terreno, donde poder formar nuestro hogar.

Queremos una vivienda unifamiliar por el jardín y por poder estar más tranquilos que en un piso, por eso de no tener vecinos encima y debajo, aparte de que nos gusta la tranquilidad de un pueblo. Quizá os suene raro, pero primamos la zona a la casa. No sé si me explico, pero sabemos que donde lo queremos vamos a pagar el terreno caro. La idea es comprar ahora el terreno y en un tiempo indefinido ponernos a edificar, ya que mientras tanto estamos ahorrando, solo tenemos para el terreno sin meternos a hipotecas.

Dicha esta explicación, tenemos un terreno que cuadra en nuestra búsqueda, de 450 m², unos 12 de frontal x 40 de largo. Por él nos pide un particular alrededor de 200.000 €.

Ahora vienen nuestras dudas, ya que aún no hemos acudido a ningún profesional, antes queríamos preguntar por aquí a ver qué nos decíais.

Nuestras dudas:

1. ¿Qué gastos de ese terreno habría que sumar aparte del pago al vendedor?
El que más nos interesa, por ser el más elevado, es el ITP, mirando la normativa me parece que es un 6% a pagar a Hacienda Navarra. Si es otro, agradecería que nos sacarais del error. Alrededor de 12.000 €.
La inscripción en el Registro de la Propiedad sería un 0,3% del valor al ser entre 150.000-600.000, ¿no? Alrededor de 700 €.
Entiendo que la gestoría y notaría serían alrededor de 1.000 €.

2. Mañana pedimos la nota simple, aunque nos han dicho que está sin cargos y demás. Entendemos que habría que mirar también el plan parcial territorial, por si la parcela tuviera alguna deuda, ¿no?
También querríamos saber sobre las servidumbres, por si algún tubo pasa por debajo, pero no tenemos ni idea de dónde mirarlo.

3. Está en una zona urbanizada (entre 2 casas con la calle puesta...), con lo que creo que habrá que urbanizar poca cosa, pero ¿qué gastos podría tener?

4. También, esta semana, tenemos cita con el arquitecto del ayuntamiento, le preguntaremos todas las dudas y qué podríamos exactamente construir ahí. En cuanto lo tengamos, os asaltaremos con las dudas, ya con algo más real a la vista. ¿Algo que NO podemos olvidarnos de preguntar?

5. ¿Qué pasos seguiríais antes de lanzarnos a por el terreno? ¿Qué debemos mirar?

6. La idea siempre ha sido casa prefabricada, es lo que hemos mirado, pero una vez tengamos el terreno y los gastos que pueden ser, junto con un posible proyecto, lo decidiremos, porque una cosa que siempre nos ha interesado era hacer algo de sótano. La casa de al lado sabemos que tiene un sótano muy grande, ya nos enteraremos de más, por ahora todo son cábalas.

Mil gracias y lo sentimos por lo verde que estamos, suerte que existen este tipo de foros donde por lo menos nos podéis orientar.

¡Un saludo!
 
#2
Hola.

Yo no te puedo ayudar con muchas de tus dudas, pero también soy de la zona, y estoy en la misma situación. Aunque, sin duda, estoy mirando terrenos más lejos de Pamplona, o al menos no en Gorraiz o Beloso, lo digo por el precio del terrenito, ja ja ja, que ni se le acerca.

Los gastos que calculas están mas o menos correctos. ITP del 6%, y lo otro también. Consulta el valor catastral del suelo, no sea que lo compres por debajo (no creo) y que luego Hacienda te reclame.

Mírate la normativa, el plan de ordenación urbana, del ayuntamiento en cuestión. Yo en este tiempo me he ojeado el de varios de ellos. Cuanto más reciente ha sido su aprobación, más restrictiva es la normativa en cuanto a estética, aunque depende mucho de qué ayuntamiento sea. En algunos no puedes ni "tirarte un pedo" y que este no sea en "euskera", no sé si me explico (vamos, que te tocará hacer algo tipo caserío).

Te digo esto, porque veo que tu idea es la casa prefabricada, y la mía también. Es cierto que hay un par de empresas que hacen casas prefabricadas con la estética típica de la zona, supongo que las conocerás, pero por si acaso te lo comento.

Se puede hacer sótano perfectamente, solo que te sube el precio algo en la excavación. Pero, de hecho, una de esas empresas que te comento tiene una casa tradicional en su web de las que ya ha hecho, que va con sótano.

Me interesa saber si has mirado algo de la casa, con qué empresas y si tienes un precio aproximado. No se pueden poner esos datos en el foro, así que si puedes pasármelos por privado, te lo agradecería.

P. D.: En el foro las casas prefabricadas no gustan mucho, ya te lo adelanto.
 
#3
Hola @alimon, gracias por tu respuesta.

Miraré el plan de ordenación para ver qué cuentan y ese tema restrictivo de la estética, aunque, si te digo la verdad, no me prima tanto la estética exterior frente a la parte de dentro. Si hay que pasar por algún aro, se pasará ;)

Lo de la casa prefabricada, como comento, es la idea, por el tema €. Pero también lo es porque aún no hemos contactado con ningún arquitecto, ya que sin terreno, lo veíamos una tontería. Una vez veamos claro lo del terreno, antes de nada, iríamos con algún arquitecto y veríamos la viabilidad del proyecto.
Así que a los que no le gustan las prefabricadas, agradeceríamos una opinión, por si nos estamos equivocando en esa futura elección, es por eso que nos hemos animado a escribir, para que nos contéis vuestras experiencias, que seguro que nos ayudan.

Solo hemos mirado una empresa de prefabricadas en plan visita y demás, @alimon, con lo que por ahora ¡poco te puedo contar!

Ya tenemos la nota simple, en la cuál pone "Tiene uso residencial unifamiliar y superficie de 450 m cuadrados edificable conforme a las determinaciones del plan parcial vigente, con un aprovechamiento máximo total de 354 m cuadrados". ¿Qué significa ese aprovechamiento?

En cuanto avancemos un poco o la gente del foro nos dé sus opiniones, te comento, @alimon, pero por ahora ¡no te puedo ayudar en nada! :)

Mañana nos toca arquitecto municipal, a ver a qué conclusiones llegamos.
 

lufegut

Gran maestro
#4
El problema, @Navarra90, no es si el prefabricado es bueno o es malo "per se". El problema es cuando el autopromotor va a la empresa de prefabricados atraído por el embrujo de un precio imposible. Las cosas tienen un precio, y el prefabricado, si es de calidad, no es más barato. Tiene otras ventajas (limpieza, rapidez de ejecución, facilidad para el control de obra...), pero el precio no es precisamente su gran ventaja. Al menos a día de hoy.

Este tipo de empresas juegan con el precio porque ofrecen "su producto", que generalmente no incluye una serie de partidas, como cimentación, urbanización, etc. que vas a tener que ejecutar sí o sí. Cuando se pone todo en la ecuación, la variable precio deja de ser tan favorable.

Dicho esto, yo vivo en una prefabricada, y estoy muy contento con ella, pero barata precisamente, pues no.
 
#5
¿Qué significa ese aprovechamiento?
Que puedes construir hasta 354 metros cuadrados, lo cual está bastante bien, es casi un 0,8 de la superficie.

Ten en cuenta que cada ayuntamiento es un mundo a la hora de contabilizar la superficie construida. Serían 354 entre todas las plantas que quieras, o te permitan construir en el solar.

Luego, ya hay ayuntamientos que te permiten hacer sótano y o áticos, y dentro de estos, los que contabilizan el sótano como superficie construida, los que no, o los que contabilizan un porcentaje. Luego, hay ayuntamientos que no permiten hacer sótanos.

Así, que conozca, te digo algunos, por si te sirve.

Pamplona: Permite sótanos y áticos de hasta 1,5 m desde solera. Pero al ser el más grande, depende de la zona, mejor consultarlo. Cuenta un % como superficie construida. El diseño debe ser aprobado en función de la zona.

Galar: Permite sótanos y áticos. El sótano no cuenta como superficie, el ático sí. El diseño de la vivienda es libre, salvo en casco histórico. Techos planos, diseño moderno...

Egues: Permite sótanos y áticos, que no cuenta como superficie construida hasta cierta altura. Permite el diseño totalmente libre de la vivienda en todos los nuevos desarrollos, que es casi todo, menos cascos históricos de Egues y poco más. Por razones obvias, aquí están las urbanizaciones de lujo...

Noain y Berian y todo el valle: No permiten sótanos, excepto Beriain que sí, pero previa consulta. Permiten áticos que cuentan como superficie construida. No permiten el diseño libre. Los tejados tienen que ser inclinados y con teja, a dos, tres o cuatro aguas. No permiten que la planta superior sea menos de un 75% de superficie de la inferior. No permiten retranqueos de planta superiores a un 30% de la superficie de la planta baja. Cuentan como superficie construida desde el cierre o la linea del terreno, es decir, que todo lo que desplaces la casa con respecto a la alineación de fachada cuenta como terreno construido. Los porches cuentan al 50% de la superficie. Las terrazas no pueden ser de las de 25 m² o del 20% de la superficie de la vivienda. Los garajes, que son de obligatoria construcción, cuentan como superficie. El diseño de la vivienda es relativamente libre, dependiendo de donde esté en cuanto a colores, materiales y estética, siempre con esa condiciones. En general, en nuevos desarrollos se permiten. También te digo que luego el ayuntamiento, presentando alegaciones, te suele aprobar modificaciones sobre esto, como la superficie de garajes que deje de contar, y algunas cosas más, menos la estética de los tejados, que son inclinados de teja (puede ser negra), pero nunca planos.

Ayuntamientos del norte de Pamplona (Iza, Esteribar...): Permiten sótanos y áticos, y no cuentan como superficie, y ahí acaban las facilidades. Son los más restrictivos a nivel estético y constructivo. Las viviendas tienen que ser de determinadas formas, todas tradicionales, con determinados materiales y colores, y colocación de elementos muy determinados (de hecho, solo hay 2 colores), obligan a utilizar madera, muchos de ellos no permiten materiales que imiten a la madera o a la piedra, debe ser natural. Es obligatorio tener al menos un garaje en la parcela. Varios de ellos no permiten piscinas, ni siquiera desmontables. Los elementos decorativos exteriores tienen que ser de determinadas formas, los revestimientos también... Son los que menos superficie de aprovechamiento permiten sobre el solar. Por ejemplo, en el caso de Iza, permiten construir un 0,35 de la superficie, o sea que que en un terreno de 450 m, podrías construir 157 m de vivienda sin contar sótano.

Espero que te sirva de ayuda. La verdad es que vivimos en un sitio muy restrictivo constructivamente. Eso sí, cobrar cobran igual, si no más.

Aquí puedes consultar el plan de ordenación de cada municipio:
http://siun.navarra.es/buscar.aspx
Busca el ayuntamiento que te interese, y después en la pestaña de "planeamiento urbanístico municipal".
Ármate de paciencia, son tochos de 200 páginas.
 
#6
El problema es cuando el autopromotor va a la empresa de prefabricados atraído por el embrujo de un precio imposible. Las cosas tienen un precio, y el prefabricado, si es de calidad, no es más barato
Entendemos totalmente lo que dices, que no nos fiemos de las ofertas esas que salen. Lo vamos a valorar, por ahora nos centraremos en el terreno, ya que, como digo, no nos corre prisa la casa, porque no empezaremos hasta dentro de un tiempo. Pero una vez lo tengamos, valoraremos ambas opciones, a ver qué nos convence.

¡Gracias!
 
#7
@alimon, jode, vaya respuesta, ya estás puesto... ¡mil gracias!

¡Entendido! Pensábamos que era algo malo, pero ¡está muy bien! Mañana vamos con el arquitecto, a ver qué nos cuenta, pero mientras tanto buscaré en el SIUN.

Os cuento, creo que no nos dejamos nada, ¡mañana asaltaremos al pobre arquitecto con nuestras dudas!
 
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