Unificación de unidades de actuación

#1
Hola buenas.
He recibido información de Urbanismo indicándome que se ha solicitado la unificación de tres UA y me dán un plazo para alegaciones.
La cuestión es que no entiendo mucho del asunto y no se si es bueno, malo o qué.
En caso de que no me interese. ¿Que puedo alegar?.
Un saludo y gracias por vuestras respuestas.
 

sparus

Gran experto
#2
No es habitual la unión de 3 unidades. Sin saber los pormenores del asunto y como mera especulación, suena a que un propietario con propiedad en las 3, en las cuales tiene mayoría en una(s) pero no en otra(s), busca unificarlas para ser mayoritario en el conjunto y así poder acometer el desarrollo. Si te interesa o no...
 
#3
Gracias Sparus.
La cuestión es que si es mayoritario en uno/s pero no en todos. ¿Porque no desarrolla tan solo en el que lo es? ¿Porque puede interesarle agrupar?.
 

sparus

Gran experto
#4
Si tiene más del 50% (o lo que marque la ley del suelo de tu CCAA) del conjunto de las Unidades de Actuación, puede iniciar la tramitación constituyendo la Junta de compensación, y sabiendo que, con su mayoría, tiene la voz cantante. Si, por contra, tiene en una de las UA el 90% y en las otras mucho menos, manda -y mucho- en la primera, pero en las otras depende del resto de propietarios. E incluso puede que la propiedad no sea toda suya, sino que haya un tercero al que también le interese dicha situación.
 

davidn

Gran experto
#5
Como te ha dicho Sparus, puede ser por una búsqueda de mayorías. Si el Ayuntamiento ve que con eso se puede desarrollar la unidad, tiene visos de que se pueda aprobar.

Lo que tienes que verificar en la propuesta de unificación es si las cargas están correctamente "balanceadas". Me explico, en una unidad podría existir una actividad en curso con derechos de indemnización que no existe en las otras. La unificación, sin más, daría lugar a que esa carga se reparta entre las tres proporcionalmente, cuando dos de ellas no la tenían.
 
#6
Pues la cuestión es que tienes razón, la notificación de Urbanismo (Murcia) decia que la solicitud estaba presentada por D. Fulano de tal y otros.
Pues entonces estoy doblemente "jodido" puesto que ya estoy metido en una UA con otro terreno de otro Planeamiento y ahora "Dos tazas de caldo". Y sin dinero para pagar la urbanización.
Gracias por tu información Sparus.
 
#8
Pues la cuestión es el comentario de Davidn me pone los pelos de punta.
Tengo que recoger la información para aclararlo todo.
Si eso es así, que quiera que los demás cooperemos en los gastos de indemnización por desalojos, etc. ¿Yo puedo alegar que no me interesa la unificación de los planes por cuestiones económicas?.
 

sparus

Gran experto
#9
La hipótesis que plantea davidn es más que plausible. Solicita en la alegación, además de todo lo que estimes oportuno, que se presente una memoria con el balance estimado de cargas. Si no tienes dinero para pagar los gastos, siempre puedes pagar en suelo.
 
#10
Pagar en suelo. Sparus.
Vamos a ver como se hace eso.
Datos:
Superficie del ambito: 303.500 m2
Edificabilidad: 0.6 incrementable en un 10 % si tambien increm. dotaciones.
Cesiones: 10 % más 10 % si incrementamos edificabilidad.
Estimación total de los gastos de urbanización: 19.000.000 euros.
Mi parcela: 1.462 m2.
No se que más datos necesitas.
Te agradezco de antemano la aclaración.
Todos estos casos son ácidos para los estómagos de los neófitos.
 

sparus

Gran experto
#11
Pagar en suelo. Sparus.
Vamos a ver como se hace eso.
Datos:
Superficie del ambito: 303.500 m2
Edificabilidad: 0.6 incrementable en un 10 % si tambien increm. dotaciones.
Cesiones: 10 % más 10 % si incrementamos edificabilidad.
Estimación total de los gastos de urbanización: 19.000.000 euros.
Mi parcela: 1.462 m2.
No se que más datos necesitas.
Te agradezco de antemano la aclaración.
Todos estos casos son ácidos para los estómagos de los neófitos.
Los datos de facturación :D
En serio, es tan simple como proponerle a la Junta que tus gastos te los cobre en edificabilidad. Pero cada caso es un mundo...
 

davidn

Gran experto
#12
Con tan poco porcentaje llegar a cualquier arreglo es difícil.

Procura vender al mayoritario o vete preparando unos 100.000 leuros. Lo mejor para conseguir un buen precio es que empieces a interponer recursos para que deseen quitársete de encima.
 
#13
La cuestión davidn, es que cuando no sabes de estos asuntos todo te viene grande, ya se que no mejor es acudir a un abogado urbanista (que cuesta dinero), te sientes tan minúsculo que crees que no valdrá de nada y si añades que eres un trabajador cualquiera con algo de patrimonio (esta finca en cuestión, porque si tubiera algo más, lo vendia y a pagar que luego cobraré) pero sin liquidez para afrontar los gastos.
Todo el mundo te dice "Si eso el día de mañana valdrá mucho", ya claro y yo entre hoy y el día de mañana pues si no como, ni visto, podré ahorrar para pagar algo de urbanización.
En resumen no quiero sincerarme tanto que os deprimo.
¿Que puedo alegar si hoy día todo esto está regulado y ya se guarda ellos con no estrellarse y obrar en margen de léy?.
 

sparus

Gran experto
#14
Como te dice davidn, tienes muy poco porcentaje, aunque una edificabilidad de unos 500m2 nunca es despreciable. En la práctica, puedes intentar seguir hasta el final siendo minoritario, o vender.

En la primera opción, seguramente van a intentar laminarte en cuanto puedan para quitarte de enmedio, probablemente con una derrama cuando peor te venga. En el segundo caso, tu opción pasa por o bien vender ya y salirte del lío cuanto antes, o bien hacerles desear quitarte de enmedio para agilizar la tramitación. Esta última opción te obligaría a unos gastos de abogados y asesoría que igual no te compensan, así que...:rolleyes:
 
#15
Sparus no se de donde sacas los 500 m2/techo.
Según mis calculos:
1462 m2 x 0,60 (C. Edif.) = 877'20 m2 x 0,90 (Cesiones) = 789'48 m2 techo.
Si incrementamos en un 10 % las cesiones tambien podemos hacerlo con la edificabilidad y en resument 868 m2 techo.
¿Es así o no?.
 

sparus

Gran experto
#16
Sparus no se de donde sacas los 500 m2/techo.
Según mis calculos:
1462 m2 x 0,60 (C. Edif.) = 877'20 m2 x 0,90 (Cesiones) = 789'48 m2 techo.
Si incrementamos en un 10 % las cesiones tambien podemos hacerlo con la edificabilidad y en resument 868 m2 techo.
¿Es así o no?.
Sí, es así. Era por poner una cifra, ni lo calculé :eek:
 

davidn

Gran experto
#17
La cuestión davidn, es que cuando no sabes de estos asuntos todo te viene grande, ya se que no mejor es acudir a un abogado urbanista (que cuesta dinero), te sientes tan minúsculo que crees que no valdrá de nada y si añades que eres un trabajador cualquiera con algo de patrimonio (esta finca en cuestión, porque si tubiera algo más, lo vendia y a pagar que luego cobraré) pero sin liquidez para afrontar los gastos.
Todo el mundo te dice "Si eso el día de mañana valdrá mucho", ya claro y yo entre hoy y el día de mañana pues si no como, ni visto, podré ahorrar para pagar algo de urbanización.
En resumen no quiero sincerarme tanto que os deprimo.
¿Que puedo alegar si hoy día todo esto está regulado y ya se guarda ellos con no estrellarse y obrar en margen de léy?.
Lo que puedes hacer es no adherirte a la junta y así forzar la la expropiación. En ese caso suelen ser bastante generosos, porque es un trámite muy largo y los ayuntamientos suelen ser contrarios a ese tipo de actuaciones.

Si te adhieres pues eso, vete preparando unos 100.000 leuros para que al final te metan en un proindiviso.
 
#18
Davidn, no aderirme a la Junta considero que es peor.
Te pagarán a precio de expropiación, que no se cuanto es, pero ridículo seguro.
No que si que no se es como se valora el terreno para proceder a efectuar entrega de este a cambio de gastos de urbanización.
Gracias por las respuestas.
 

sparus

Gran experto
#20
Los precios de expropiación no suelen corresponder a las expectativas del propietario, pero eso no significa que sean ridículos. Si el suelo merece la condición de urbanizado a efectos de valoración (ojo, que no es lo mismo que a efectos urbanísticos), se paga bastante bien. Y tienes, de propina, la sobrevaloración que siempre introducen los Jurados de Expropiación...
 
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