Valor de casa una vez construida

dieb11

Oro
Buenas. Tengo una duda que llevo intentando aclarar bastante tiempo. La pregunta es sencilla: si me compro una parcela, a precio de mercado, y construyo un chalet, una vez terminado, el valor de tasación del mismo imagino que sera algo superior a lo que me habrá costado construirlo verdad? Entiendo que esto puede variar mucho por el tema de calidades etc. pero digamos que todo a un punto medio, calidades normalitas y eso, ?hay alguna aproximación (como la de 1000 euros por metro construido de coste) de que plusvalía se le saca a una casa al hacértela tu mismo? he estado echando números y comparando, y me parece que ronda el 30%... aunque seguro que estoy equivocado. ?Alguien sabe algún estimado general? Gracias de antemano!
 

ciudalcampo

Esmeralda
Dieb11, puffff la pregunta da muchoi juego, desde mi modesta opinión el valor de una casa lo deciden muchos factores y en diferente proporción, por ejemplo hay una arquitecta japonesa de nombre impronunciable que dice que una casa vale lo que vale por tres factores: SITUACIÓN, SITUACIÓN Y SITUACIÓN, pufff yo no creo que sea así pero bueno si creo que tiene un peso importante.
Tienes casas alrededor con las que comparar?
tampoco vale la regla de que la casa tiene que ser no se qué porcentaje de la parcela... en fin, es complejo, el mercado manda.
 

dieb11

Oro
hola ciudalcampo. Se que conoces a la perfección las zonas donde busco por respuestas tuyas anteriores, pero en realidad no busco el valor de una casa especifica si no el porcentaje estimado o regla general para calcular la plusvalía que le podamos sacar al construirnos nuestra propia casa.

Ejemplo: Chalet de 300 metros en Pozuelo de Alarcon, con terreno de 10000. - coste total- 1 millón. Valor de tasación una vez construido- 1.3 millones - plusvalía - 30%

Ejemplo 2- Chalet 80 metros en cercedilla con parcela de 500metros - Coste total 120mil - Valor de tasación 156.000 - Plusvalía, 30%

Busco, si existe, un porcentaje "guía".
 

ciudalcampo

Esmeralda
ammm ok, pues en ese sentido no puedo decirte nada con precisión. En este sentido creo que los técnicos te van a responder como con los famosisisismos 1.000 euros metro cuadrado, pues depende.

Mira en la moraleja han construido unos chalets modernos que son una pasada, les ha costado TODO (terreno, licencias y tal) 16 millones de euros, son 8 challets, cada uno se vende en 6 millones, imagínate la rentabilidad.

El famoso chalet, que comenté aquí de mi zona que se vende en 4.750.000 euros, la parcela tenía un precio de venta de 800.000, por mucho que la construcción haya supuesto (son 1.550 metros cuadrados) pongamos 2.000 euros metro cuadrado, la rentabilidad supera el 30% pero no por mucho.

La florida, chalet en 1.200 metros de parcela y 500 metros cuadrados, 1.600.000 coste, precio de venta 3 millones...

es que la cosa está muy dificil para hacer una estimación.
 

Ruskin

VIP
Como aproximación, y sólo como aproximación, antiguamente se usaba esta reglilla: 1/3 el solar, 1/3 la construcción, 1/3 el "resto". Ahora las cosas han cambiado, pero en casos normales, si es que los hay, no debe variar mucho.

Saludos.
 
12 viviendas adosadas, promocion real de calidad "media".

Coste de suelo = 150.000 € ... "el chollo del siglo"
Coste de construcción = 1.000.000 €
Otros gastos = 300.000 €

Total= 1.450.000

Venta = 0
Rentabilidad = -1.450.000 €

Resultado final, arruinado y embargada hasta su vivienda.

PD: Los números no son reales, seguramente algo mayor todo
 

dieb11

Oro
Gracias por las respuestas. Octopussy, esta claro lo que dices. Si no vendes no ganas, y ahora no se vende un carajo. Lo bueno, en mi caso, es que no tengo ninguna intención de vender mi casa (el día que la tenga!). Estoy barajando la posibilidad de construir con un préstamo de un familiar, para una vez que este terminada la casa, hipotecarla para devolverle el dinero. Lo que me pregunto es, una vez terminada la casa, que porcentaje del valor de tasación puede llegar el coste total de la construcción. Si el préstamo (lo que me cueste la construcción y el terreno) esta por encima del 80% de la tasación final, no quiero meterme a hacer esto con el dinero de nadie. Ahora, si después de construir me queda un margen mas amplio, digamos que el préstamo a devolver es un 70% de la tasación, entraría con mas tranquilidad. ?Seria factible? Recordad que no hablo de precio de venta, o de lo que piden los demás que están intentando vender su casa, si no de valor de tasación.

Gracias por la ayuda.
 

Ruskin

VIP
Gracias por las respuestas. Octopussy, esta claro lo que dices. Si no vendes no ganas, y ahora no se vende un carajo. Lo bueno, en mi caso, es que no tengo ninguna intención de vender mi casa (el día que la tenga!). Estoy barajando la posibilidad de construir con un préstamo de un familiar, para una vez que este terminada la casa, hipotecarla para devolverle el dinero. Lo que me pregunto es, una vez terminada la casa, que porcentaje del valor de tasación puede llegar el coste total de la construcción. Si el préstamo (lo que me cueste la construcción y el terreno) esta por encima del 80% de la tasación final, no quiero meterme a hacer esto con el dinero de nadie. Ahora, si después de construir me queda un margen mas amplio, digamos que el préstamo a devolver es un 70% de la tasación, entraría con mas tranquilidad. ?Seria factible? Recordad que no hablo de precio de venta, o de lo que piden los demás que están intentando vender su casa, si no de valor de tasación.

Gracias por la ayuda.
El valor de tasación es el menor entre el valor de mercado y el valor máximo legal, entre otros, como entiendo que en tu caso no hay ningún condicionante, el valor de tasación, si la tasación está esta bien hecha, será el valor de mercado, es decir, lo que deberías cobrar por la casa si la vendes. El único problema son las fluctuaciones del mercado, que inciden fundamentalmente en el valor del suelo. Tú debes saber si el terreno que te compras es de los que pueden fluctuar, en el tiempo que transcurra en todo el proceso, en este caso si puede bajar.
 

dieb11

Oro
El valor de tasación es el menor entre el valor de mercado y el valor máximo legal, entre otros, como entiendo que en tu caso no hay ningún condicionante, el valor de tasación, si la tasación está esta bien hecha, será el valor de mercado, es decir, lo que deberías cobrar por la casa si la vendes. El único problema son las fluctuaciones del mercado, que inciden fundamentalmente en el valor del suelo. Tú debes saber si el terreno que te compras es de los que pueden fluctuar, en el tiempo que transcurra en todo el proceso, en este caso si puede bajar.
Gracias por tu respuesta Ruskin, tiene mucho sentido. Es aparente que la clave esta en conseguir una buena parcela a buen precio, puesto que es lo que va a dictar el valor del mercado. Ahora bien, anulando el factor fluctuación de mercado y manteniéndose el precio, a ti te parece realista el pensar que la tasación de la vivienda sea un 20 o 25% superior a lo que pueda costar el construirla? se podria utilizar esa regla que has explicado arriba de los tercios?
 

Ruskin

VIP
Gracias por tu respuesta Ruskin, tiene mucho sentido. Es aparente que la clave esta en conseguir una buena parcela a buen precio, puesto que es lo que va a dictar el valor del mercado. Ahora bien, anulando el factor fluctuación de mercado y manteniéndose el precio, a ti te parece realista el pensar que la tasación de la vivienda sea un 20 o 25% superior a lo que pueda costar el construirla? se podria utilizar esa regla que has explicado arriba de los tercios?
Como lo que se tasa es la finca, compuesta del suelo y de la casa, el valor de mercado sera el del solar, más la casa, más un coeficiente de mercado (creo que se llama así), por tanto, el valor de tasación, en condiciones normales, debe ser bastante mayor que el coste de la construcción. Puedes hacer una sencilla prueba, comparar lo que cuesta la parcela con lo que cuesta una vivienda similar terminada en la misma zona.
 

anazpe

Oro
Hola,

El incremento de valor de la vivienda en tasación con respecto al coste que te ha supuesto coincide con la rentabilidad del posible negocio. Como muchos te han dicho antes, esa rentabilidad depende de muchos factores, hay operaciones ruinosas y operaciones de éxito. Si fueras un inversor ¿Qué rentabilidad mínima esperarías sacar para decidirte a invertir el dinero? En la mayoría de los casos entre un 20-30%, por lo que no es nada descabellado partir de ese dato que tu facilitabas.

El problema ahora es que los estudios de mercado no son nada fiables y la tasación que te hagan se va a tener que basar en operaciones de venta que puedan ser comparables a la tuya. Algunos inmuebles podrán estar en venta a un precio prohibitivo y otros se pueden haber vendido por debajo del precio de mercado para hacer frente a deudas, por lo que esta cifra orientativa del 30% no tiene por que reflejarse en la tasación. Te puedes encontrar con los dos extremos: que te la tasen muy por encima de ese 30% e incluso que te la tasen por debajo de lo que te ha costado (Ya me ha pasado en un par de ocasiones).

Resumiendo, en circunstancias normales se puede hablar de que el valor de tasación puede ser un 30% superior al coste de construcción + suelo + gastos. El problema es que ahora mismo no estamos en lo que se puede considerar como circunstancias normales...
 

dieb11

Oro
Hola,

El incremento de valor de la vivienda en tasación con respecto al coste que te ha supuesto coincide con la rentabilidad del posible negocio. Como muchos te han dicho antes, esa rentabilidad depende de muchos factores, hay operaciones ruinosas y operaciones de éxito. Si fueras un inversor ¿Qué rentabilidad mínima esperarías sacar para decidirte a invertir el dinero? En la mayoría de los casos entre un 20-30%, por lo que no es nada descabellado partir de ese dato que tu facilitabas.

El problema ahora es que los estudios de mercado no son nada fiables y la tasación que te hagan se va a tener que basar en operaciones de venta que puedan ser comparables a la tuya. Algunos inmuebles podrán estar en venta a un precio prohibitivo y otros se pueden haber vendido por debajo del precio de mercado para hacer frente a deudas, por lo que esta cifra orientativa del 30% no tiene por que reflejarse en la tasación. Te puedes encontrar con los dos extremos: que te la tasen muy por encima de ese 30% e incluso que te la tasen por debajo de lo que te ha costado (Ya me ha pasado en un par de ocasiones).

Resumiendo, en circunstancias normales se puede hablar de que el valor de tasación puede ser un 30% superior al coste de construcción + suelo + gastos. El problema es que ahora mismo no estamos en lo que se puede considerar como circunstancias normales...

Muchas gracias por tu respuesta, creo que has dado en el clavo.
 
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