Valor de espacio libre público

perabeles

Bronce
A efectos administrativos, o de establecer el valor servidumbre de conducciones, un espacio libre público cuyo aprovechamiento ha sido materializado en las parcelas privadas a las que inicialmente se encontraba vinculado, obviamente cedido al ayuntamiento ¿Se continúa valorando en función de aquél aprovechamiento?. En "buena lógica" parece que ya no se econtraría vinculado al aprovechamiento lucrativo privado que fué motivo de su cesión al Ayuntamiento.....
Es una duda que tengo siempre que se me presenta un caso y pese a lo que diga la ley del suelo. Sobretodo cuando, apesar de aplicar el coeficiente F = 0,60 de las Normas Técnicas de Valoración Catastral.
 

antoni0

Platino
El valor de la ocupación del dominio público, viene establecido por la Ordenanza fiscal municipal correspondiente.
 

perabeles

Bronce
Si, la ocupación ha sido valorada. Pero me han pasado el expediente para que valore una servidumbre de acueducto (abastecimiento de agua propiedad de una industria, es decir, privada). El Espacio Libre Público por el que discurrirá el conducto fué cedido al desarrollar una unidad de actuación situada en primera línea de playa y en un municipio "de moda" donde los valores del suelo son especialmente altos. La servidumbre de "marras" calculada según el valor del aprovechamiento bruto de la unidad de actuación, aplicandole la reducción del 40 % (coeficiente F= 0,6) y despues el 50 %, conforme establece abundante jurisprudencia, sale una cantidad, a mi juicio desproporcionada.
 

Rufo

Novel
Pero Antoni0, eso traslada el problema que plantea Perabeles al momento de redactar la ordenanza; en general los Ayuntamientos se encuentran con la misma disyuntiva.
En cualquier caso, no es lo mismo un aprovechamiento lucrativo del una superficie de espacio público por parte de un particular (y a su vez no es lo mismo tal uso de tipo comercial, como las terrazas de las cafeterías, con una mera reserva de paso para un vado de acceso a garajes), que el aprovechamiento por un particular de una conducción enterrada (los cables de Ono, etc..). Sobre terreno público creo que no cabe hablar de servidumbres, sino de autorizaciones administrativas, si es de un particular, o de un uso normal delmismo en el caso de las infraestructuras públicas.

La verdad es que si nos olvidamos del tema de la servidumbre, es una cuestión muy interesante: ¿cómo valorar una zona verde ya cedida al Ayuntamiento?.
Otro supuesto interesante es la valoración de una expropiación a un particular, de suelo cuyo aprovechamiento ya se ha materializado en una construcción no afectada: no tiene ningún sentido valorarlo igual que la parcela de al lado, todavía no construida, en la que la expropiación de manera clara le disminuye el aprovechamiento materializable.
 

antoni0

Platino
Efectivamente, la tasa por ocupación del suelo o subsuelo de la vía pública se encuentra en la mayor parte de las ordenanzas fiscales. En el momento de redactarlas hay que hacer un estudio bastante serio de porqué se cobra esa tasa.

Las compañías deagua luz gas, pagan por ley una tasa establecida (creo que es el 1.5%) sobre el total de facturación.
Ahora está caliente el tema de ocupación del subsuelo por las compañías de móviles no incluidas en el apartado anterior. (Ya que llevan en parte su señal por el subsuelo aunque la mayor parte de la gente no lo sabe)
 
Otro supuesto interesante es la valoración de una expropiación a un particular, de suelo cuyo aprovechamiento ya se ha materializado en una construcción no afectada: no tiene ningún sentido valorarlo igual que la parcela de al lado, todavía no construida, en la que la expropiación de manera clara le disminuye el aprovechamiento materializable.[/QUOTE]

en este caso....¿se os ocurre algún enfoque?
si es para expropiación habría que aplicar la Ley del Suelo.....pero no sé bien en que supuesto entraría....interesante, si.
 

antoni0

Platino
Depende mucho de la casuística, fechas y momentos de valoración.
Si un edificio se ha retranqueado y no ha cedido formalmente le retranqueo de la alineación efectuado, podría reclamar su expropiación. Si yo estuviera en el otro lado de la mesa, defendería que de hecho ya lo ha cedido aunque no haya formalizado la cesión en escritura pública, ya que ha materializado el aprovechamiento.
Todas las Leyes del suelo obligan al propietario a ceder los viales.
Actualmente las leyes urbanísticas ya contemplan esas casuisticas, y no suele haber problemas, los problemas suelen ser de casos antiguos.
No obstante hay sentencias que dan la razón al solicitante de la expropiación con aprovechamiento materializado.
 

Rufo

Novel
La cuestión puede plantearse con suelos que no eran de obligada cesión al construir, sino que por determinadas cuestiones sobrevenidas es necesaria su expropiación con posterioridad

Una posibilidad de valoración es la siguiente: como la edifiabilidad del terreno ya está materializada en la edificación existente, lo que hace la expropiación es diminuir la edificabilidad de la parcela en el futuro, en un supuesto de solicitud de licencia de nueva construcción cuando se agote la vida útil del edificio existente.
Es decir, se trataría de calcular el valor actual del valor de la edificabilidad que se pierde dentro de "n" años; siendo "n" la vida útil que le queda al edificio
 
me parece interesante lo que propones,rufo, pero .....:
-el terreno que se expropia no tiene edificabilidad, y no tengo claro que si en el futuro se derriba el edificio no le vayan a dejar construir la misma superficie (es más, estoy convencido de que no se la reducirian).
Estoy pensado en una UE en la que la edificabilidad se materializa en una parte del ámbito y el resto se destina a zonas verdes privadas (que son las que mas tarde se expropian).
Quizas el método sea aplicar un residual a partir de valores de venta distintos: no es lo mismo un edificio con zonas verdes privadas que otro que no las tenga (o que las que tenga sean públicas).La diferencia de valor del suelo entre los dos casos sería el valor de expropiación.
Lo malo es que es muy dificil afinar tanto en el valor de venta ya que se requiere una muestra amplia y homogenea de los dos casos, que normalmente es dificil :)imposible) de conseguir
 

antoni0

Platino
Quizas el método sea aplicar un residual a partir de valores de venta distintos: no es lo mismo un edificio con zonas verdes privadas que otro que no las tenga (o que las que tenga sean públicas).La diferencia de valor del suelo entre los dos casos sería el valor de expropiación.
Completamente de acuerdo.
 

perabeles

Bronce
Sí, pero en la práctica, como dice sanfernando, va a resultar "imposible" encontrar suficientes valores de mercado que te puedan orientar para efectuar la tasación.
También estoy de acuerdo en que es un tema interesante. Gracias a todos por vuestras opiniones y consejos.
Saludos.
 

perabeles

Bronce
Servidumbre de paso de acueducto

Para calcular el valor de una servidumbre de canalización, como comentada al principio, he "descubierto" un método cuando el predio dominante solicita la servidumbre para eliminar un obstáculo en su finca privada y colocar la canalización sobre suelo público. Se trataría entonces de valorar el beneficio que obtiene el particular (por ejemplo plazas de garaje que no podría edificar) al trasladar el obstáculo a suelo público. ¿Os parece adecuado?
Saludos y gracias a todos.
 

antoni0

Platino
Es bastante general en expropiación que la servidumbre se pague por el 50% del valor del terreno, pero lo que planteas es más correcto, pues el valor de la servidumbre es la diferencia de lo que vale sin ella y con ella.
 
No sé si estoy comprendiendo bien el caso.....

pero si le valoras la servidumbre que se va ha establecer en el espacio público en el beneficio que puede obtener por aumentar la edificabilidad (plazas de garaje) en el terreno que deja de tener el conducto, pues entonces no le traerá cuenta hacer las plazas de garaje (porque las hace para obtener un beneficio).

No creo que tenga sentido valorar una servidumbre en función del aumento de beneficio.....suena mas bien a concesión administrativa y a tasas, como ya se había apuntado en el foro.

si no lo he entendido....disculpas!!!






un saludo
 

perabeles

Bronce
Sí lo has entendido sanfernando. En el caso que tengo que valorar, el particular podría modificar el trazado de la canalización (atraviesa diagonalmente su propiedad) dentro de su parcela de la manera que menos le perjudicase. Sin embargo, prefiere solicitar la imposición de una servidumbre perpetua de canalización sobre el Espacio Libre Público colindante.
 
es probable que ese caso lo mejor sea capitalizar la tasa por ocupación del subsuelo, teniendo en cuenta las posibles subidas anuales de dicha tasas, en un periodo igual a la vida util que se prevea para la conducción.
Pero es un tema de ocupación temporal renovable y no de servidumbre.
Si de lo que se trata es de establecer una servidumbre el tema puede cambiar.....
 

Rufo

Novel
¿La canalización es de una red pública (saneamiento, agua, etc..)?. En este caso no creo que se pueda hablar de servidumbre. Lo normal es que este tipo de redes generales están situadas sobre suelo público (normalmente viales). Si no recuerdo mal, el código civil cuando se refiere a las servidumbres legales (por ejemplo una servidumbre de paso a fincas rústicas) permite la alteración de su ubicación, si le conviene al predio sirviente, pero corriendo con los gastos del cambio. Por similitud, me parece que lo más adecuado sería que el afectado pague los costes de la reubicación de la canalización. Y punto.

Sería bueno saber de qué tipo de canalización estamos hablando. También sería bueno saber por qué existe actualmente esta canalización: ¿fue por expropiación?, ¿cuanto se pagó?.
 

perabeles

Bronce
La canalización se hizo hace muchos años. Pertenece a una gran industria (canalización privada) y, en su día, el terreno del que hablamos era todo propiedad de dicha empresa. Por motivos que ahora no vienen al caso, una parte de esa gran finca de propiedad industrial se recalificó a edificable y fue vendido a otros particulares. Se tramitó la correspondiente unidad de actuación. Y ahora, la última parcela que falta por edificar, tiene el problema que os he contado. La conducción de agua de la gran industria atraviesa practicamente en diagonal la finca edificable, que está rodeada de Espacio Libre Público cedido al Ayuntamiento. Para construir el sótano necesita alterar el trazado de la canalización, y un tramo prefiere hacer que discurra por el terreno de uso y dominio público del que os estoy hablando.
Perdonar por la falta de información y por continuar con este tema de "detalle" que quizas no interese demasiado al personal.
Gracias a todos y saludos
 
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