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Hay un boletin de la Provincia de Toledo.
Donde pone la Valoración del Justiprecio.
efectos de su valoración y de su comparación con las fincas queaquí se estudian, debemos formular el mismo juicio emitido apropósito del informe municipal arriba descrito. Es decir, quedicho documento constituye otro claro indicio de que Numanciade la Sagra es un municipio en expansión demográfica yconstructiva, y de que, en consecuencia, en los valores de las fincasrústicas próximas a núcleos urbanos o a desarrollos urbanísticosde dicha localidad, tiene un peso inestimable el «factorsituacional». No obstante, y como quiera que la fecha del contratocomentado es coetánea con la fecha a la que referir nuestravaloración, debemos resaltar la cláusula por la que se pacta elabono de la totalidad del precio «sesenta días después de que seapruebe de forma definitiva el Proyecto de Urbanización yParcelación por el Ayuntamiento de Numancia de la Sagra(Toledo), y se eleve a público el presente contrato privado decompraventa», por lo que, dada la fecha en la que se firmó, dadoque a día de la fecha ni siquiera se ha publicado en el «DiarioOficial de Castilla-La Mancha» la apertura del período deinformación pública, y teniendo en cuenta que la tramitación deun PAU sobre suelo rústico (por tanto, con modificación delplaneamiento general municipal y previo estudio de impactoambiental) hasta su aprobación definitiva suele prolongarse porun período mínimo de dos años, su precio «a contado» debedisminuirse, al menos, entre un 12 por 100 y un 15 por 100, conlo que llegaríamos a un valor similar al arrojado por el ArquitectoMunicipal, 21,03 euros/metro cuadrado.
–Anejo número 17 «Expropiaciones e indemnizaciones» delestudio de valoración de la Autopista de Peaje AP-41 que sirvióde base al estudio-económico financiero del concurso público parala adjudicación de la concesión de dicha Autopista. Dicho estudiofue realizado por la Administración expropiante (concretamente,
por la Dirección General de Carreteras del Ministerio de Fomento),
y, después de describir en sus primeros apartados las condicionesagronómicas de los terrenos rústicos afectados por la Autopista,
en su Apartado 5 «Valoración», y dentro de su subapartado «Suelo»
se afirma que «para la valoración de los diferentes tipos de suelose ha realizado un muestreo de campo del que se ha obtenido lavaloración de los terrenos afectados, teniendo en cuenta criterios
de valoración agronómica y precios de valoración de proyectossimilares, habiéndose evacuado consultas con organismoscompetentes, como Cámaras Agrarias, Servicios de ExtensiónAgraria, etc., de todo lo cual resulta la siguiente relación de preciosunitarios a aplicar:
Cultivos Precio unitario
Secano herbáceas .................... 4,65
Olivar secano ........................... 7,20
Viña secano ............................. 8,50
Regadío herbáceas ...................
Huerta regadío .........................
Pradera ....................................
10,00
12,00
1,50
Erial-pastos ..............................
Monte bajo ..............................
Otros usos (industrial) .............
Reforestado .............................
1,20
0,72
18,00
5,00
Suelo urbanizable .................... 72,00
.O.P. de Toledo 10 3 Octubre 2008
Número 228 B.O.P. de Toledo 10 3 Octubre 2008
Número 228
Ahora bien, toda vez que la inmensa mayoría de los suelos nourbanizables de Numancia de la Sagra están dedicados al cultivode labor secano herbáceas, deberemos descontar de dicho preciomáximo el precio unitario de 4,65 euros/metro cuadradocorrespondiente a la parte del precio retributiva de factoresestrictamente agronómicos para ese tipo de cultivo, según elestudio agronómico realizado por la Dirección General deCarreteras, por lo que la diferencia, 25,35 euros/metro cuadrado,
constituiría, por tanto, el valor máximo que podríamos asignar alfactor situacional que estamos aquí estudiando.
En este sentido, todos los Vocales especializados de esteJurado, tanto de Rústica como de Urbana, de acuerdo con su
experiencia profesional ante el mercado de este tipo de suelos nourbanizables influidos por el factor situacional, están de acuerdoen asignar un tercio del valor de dicho factor a los serviciosurbanísticos y/o a su inclusión en un sector de algún PAU entramitación, atribuyendo los dos tercios restantes a los demásparámetros que complementan ese factor situacional, en lostérminos antes vistos, en particular la distancia al suelo urbano oa los desarrollos urbanísticos en tramitación al tiempo de referirla valoración.
Dentro de este último apartado, y si, como hemos visto, elfactor situacional no influye en el precio de las fincas rústicascuando éstas se encuentran, en municipios como el de Numanciade la Sagra, a más de 1.000 metros, mediante un simple cálculode proporcionalidad podemos elaborar el siguiente cuadro devalores según la distancia a los núcleos urbanos o a desarrollosurbanísticos:
–Hasta 125 metros de distancia: 16,38 euros/metro cuadrado.
–Desde 125,01 hasta 250 metros: 14,33 euros/metro cuadrado.
–Desde 250,01 hasta 375 metros: 12,28 euros/metro cuadrado.
–Desde 375,01 hasta 500 metros: 10,24 euros/metro cuadrado.
–Desde 500,01 hasta 625 metros: 8,19 euros/metro cuadrado.
–Desde 625,01 hasta 750 metros: 6,14 euros/metro cuadrado.
–Desde 750,01 hasta 875 metros: 4,10 euros/metro cuadrado.
–Desde 875,01 hasta 1.000 metros: 2,05 euros/metro cuadrado.
Por otra parte, si la finca contase con algún servicio urbanístico
o estuviese incluida en el sector de algún PAU que no hubieseentrado en vigor a la fecha a la que referir la valoración, el factorsituacional sería el resultado de sumar al precio unitario obtenidopor distancia, en los términos arriba señalados, la cantidad de8,19 euros/metro cuadrado.
Finalmente, al factor situacional así obtenido deberemos añadir
el valor estrictamente agrario, según el tipo de cultivo a que sededique la finca, a la vista del acta previa a la ocupación,
constituyendo la suma de ambos parámetros el valor unitario delsuelo expropiado en pleno dominio de la finca en cuestión.
Sobre la base de estos cálculos, y a la vista de las distanciasobtenidas, se elaboran las fichas individuales de cálculo del
justiprecio de cada una de las fincas a las que esta DecisiónEjecutoria de justiprecio se refiere.
Todo ello, sin perjuicio de incluir también aquellos elementosdistintos del suelo y otros conceptos indemnizatorios que resultenaplicables a cada una de las fincas, en los términos que analizamosa continuación.
Noveno.–Demérito de partes de finca no expropiadas eindemnización por división de finca.
Siguiendo a reiterada jurisprudencia, se valorará el deméritosufrido en la parte no expropiada de una explotación agraria, bienpor su reducida extensión, bien por su división en varios trozosseparados e incomunicados, o bien por la concurrencia de ambascircunstancias, en un porcentaje sobre el valor del suelo(puramente rústico) expropiado, en los términos calculados en elestudio del mercado puramente agronómico aprobado por laDirección General de Carreteras en relación con el presenteProyecto expropiatorio. En este sentido, este Jurado, a propuestadel Vocal Ingeniero Agrónomo, aprueba el baremo que acontinuación se reproduce, si bien con dos límites, que debencumplirse simultáneamente:
Primero.–Que cada uno de los restos no expropiados tenganuna superficie inferior a 120.000 metros cuadrados (12 hectáreas),
ya que, según dichos Vocales, esta es la superficie por encima dela cual se necesita para realizar las labores del resto/s de finca
más de una obrada de tractor, prueba inequívoca de que aumentanlos gastos fijos de la explotación disminuyendo, sin embargo, losingresos.
Segundo.–Que el porcentaje existente entre cada uno de esosrestos no expropiados de finca y la superficie total inicial de lamisma no sea superior al 80 por 100.
El porcentaje sobre la superficie de suelo no expropiada queproceda aplicar en cada caso se reflejará en la liquidaciónindividualizada de cada finca. Si no se conociese la superficie del
resto o restos no expropiados, dicho porcentaje, siguiendo aconstante jurisprudencia, se calculará sobre la superficieexpropiada. No obstante, para evitar llegar a esa situación, si en
el expediente no figurase dicha superficie, este Jurado de oficioestablecería a efectos de cálculo de este concepto indemnizatoriola superficie que figure en la Oficina Virtual del Catastro
(
www.ovc.es), procediendo, en su caso, particularmente cuandoexista división de finca en dos o más trozos separados, a medirsobre plano las superficies de dichos trozos, mediante su división
en triángulos. El baremo, con las matizaciones y límitesintroducidos, es el siguiente:
% Resto de finca/superficie total % del valor del suelo sobre
superficie no expropiada
Hasta un 5% 85%
Más del 5% y menos del 10% 80%
Más del 10% y menos del 20% 70%
Más del 20% y menos del 30% 60%
Más del 30% y menos del 40% 50%
Más del 40% y menos del 50% 40%
Más del 50% y menos del 60% 30%
Más del 60% y menos del 70% 20%
Más del 70% y hasta el 80% 10%
Más del 80% 0%
