Valor de expropiación de suelo rústico

#1
Mi problema es el siguiente el Ayuntamiento me quiere expropiar para un carril de bici 2.600 metros, de dos parcelas de Viñas.
Me quiere abonar 1,65 euros por metros más el 5%.
El total de las dos parcelas tiene 30.100 metros cuadrados y esta a unos 300 metros del casco urbano.
Las parcelas rustica no pueden tener menos de 15.000 metros cuardrados.
Por lo que si quisiera luego vender una parcela no puede ser.
Como sería la valoración, teniendo en cuenta que esta a menos de cuatrocienta metros del casco urbano, cultivo de viña.
Necesito ayuda para la valoración.
En el boletin Oficial número 228 del 3 de Octubre del 2008 de la Provincia de Toledo, hay una valoración de expropiación, son todas iguales.....
 
#2
Hola, lo que tienes entiendo que es el primer valor. Puedes rechazarlo y aportar informe contradictorio. Yo me buscaría un ingeniero agrónomo o ingeniero técnico agrícola para que te lo valore. Además del valor del terreno deberá tener muy en cuenta en este caso los coeficientes de depreciación que son los que te pueden elevar mucho el valor de lo expropiado.
 
#4
Que son los coeficientes de depreciación. Ya que no tengo ni idea.
Me han mandado un escrito del Ayuntamiento de la resolución del escrito que yo le manden donde me dice que ya se han enviado expediente espropietario a la Presidencia de Junta de Consejería de Castilla la Mancha.
Me da un mes de plazo para el recurso o dos para presentar el recuso ante el Juzgado o cotencioso Administrativo.
Por lo que de momento no me han dado valor.
Ya que el valor que me dieron fue en una reunión con el Alcalde fue verbal.
Un saludo y gracias.
 
#6
Pues todo lo que independientemente de la superficie expropiada, haga que se reduzca el valor del terreno que te queda o de su uso. Pueden ser limitaciones en el acceso, que la superficie que te queda tras expropiación no te mantenga las mismas condiciones que antes de la misma en cuanto a usos como la imposibilidad de realizar instalaciones o construcciones, etc.
 

antoni0

Gran maestro
#7
Te han tenido que solicitar las condiciones de avenencia, esto es, por cuanto estarías dispuesto a vender (en procedimiento ordinario).
Revisa el expediente en el Ayutamiento, porqu existen las comunicaciones vía BOP.
Si no estás de acuerdo con lo que te dicen que te dan, presenta un escrito en el Ayuntamiento diciendo que quieres por ejemplo 3€/m2 más el 5%. Y ya te dirán algo. Esta primera petición no necesita estar avalada por ningún informe pericial, pero si lo presentas mejor. (Aunque dadas las cifras que se manejan quizá no valga la pena).
 
#8
Según creo me tiene que venir la expropiación de dominio y seguramente es cuándo me dira lo que me quieren dar por los metros. Si te miras el boletin Oficial número 228 del 3 de Octubre del 2008 de la Provincia de Toledo, hay una valoración de expropiación y según parece me sale por uno 17 euros el metro cuadrado.
Un saludo y gracias.
 
#9
Yo no tengo idea de expropiación pero mirando el boletin Oficial número 228 del 3 de Octubre del 2008 de la Provincia de Toledo, hay una valoración de expropiación por el Justiprecio.
Yo pienso que al estar mis dos parcela a unos cuatrocientas metro de distancia, luego tendran que valorar el cultivo de viña, el 5%, la valoración del perjuicio que va a tener las parcelas al no poder segregarla. Ya que quedaria el total 27.500 metros cuadrados y para segregar una parcela debe tener 15.000 metros cuadrados creo yo.
Un saludo.
 
#10
La parcela mínima viene fijada en las correspondientes Instrucciones Técnicas de Planeamiento, y para un suelo agrícola de secano, lo normal es considerarlo como Suelo Rústico de Reserva, por lo tanto, la parcela mínima que podría ser segregada, sería de 10.000 m2 y no de 15.000 m2.

Consulte usted el planeamiento urbanístico de aplicación para sus parcelas (en su Ayuntamiento), ya que ahí figurará su clasificación de Suelo (que apostaría sin verlo, a que es Suelo Rústico de Reserva, o bien SNU Común, asimilable al SRR).

¿Las parcelas se encuentran juntas una de la otra, o a 400 metros de distancia una de la otra?
 
#11
Las dos juntas estaran a una distancia de unos 600 metros del casco urbano.
Me estais siendo de gran ayuda gracias
 

antoni0

Gran maestro
#12
Esa resolución (que no es firme) se refiere a una expropiación con la Ley 6/98, y estamos en el 2009, y si no te han comunicado nada oficialmente es de aplicación el RD2/2008 (Texto refundido de la ley de suelo), que para suelo rural establece el procedimiento de capitalización de rentas para fijar el valor.
 
#14
No esperes encontrarlo en ningún sitio. Bueno mejor dicho, podrás encontrar la teoría del método de capitalización de rentas que consiste básicamente en decir que el valor de un terreno se deduce de la renta que produce, (lo cual es de perogrullo y no aporta nada que no se sepa de antemano). Así lo 1º que hay que saber es la renta anual que produce la superficie a expropiar con el cultivo que tenga: en tu caso, cuanto produce al año esos 2.000 y pico metros de viñas. Lo que no vas a encontrar en ninguna normativa ni ley es el periodo de tiempo durante el que hay que contabilizar esa renta (a eso se llama capitalizar) para considerar que el valor de tu terreno es la renta anual multilplicada por esos X años. Esa X es la gran incognita de este método de capitalización de rentas y hasta donde a mí se me alcanza esa X no está especificada en ninguna normativa.
 
#16
En el foro de valdepenas.tk
Hay un boletin de la Provincia de Toledo.
Donde pone la Valoración del Justiprecio.
efectos de su valoración y de su comparación con las fincas queaquí se estudian, debemos formular el mismo juicio emitido apropósito del informe municipal arriba descrito. Es decir, quedicho documento constituye otro claro indicio de que Numanciade la Sagra es un municipio en expansión demográfica yconstructiva, y de que, en consecuencia, en los valores de las fincasrústicas próximas a núcleos urbanos o a desarrollos urbanísticosde dicha localidad, tiene un peso inestimable el «factorsituacional». No obstante, y como quiera que la fecha del contratocomentado es coetánea con la fecha a la que referir nuestravaloración, debemos resaltar la cláusula por la que se pacta elabono de la totalidad del precio «sesenta días después de que seapruebe de forma definitiva el Proyecto de Urbanización yParcelación por el Ayuntamiento de Numancia de la Sagra(Toledo), y se eleve a público el presente contrato privado decompraventa», por lo que, dada la fecha en la que se firmó, dadoque a día de la fecha ni siquiera se ha publicado en el «DiarioOficial de Castilla-La Mancha» la apertura del período deinformación pública, y teniendo en cuenta que la tramitación deun PAU sobre suelo rústico (por tanto, con modificación delplaneamiento general municipal y previo estudio de impactoambiental) hasta su aprobación definitiva suele prolongarse porun período mínimo de dos años, su precio «a contado» debedisminuirse, al menos, entre un 12 por 100 y un 15 por 100, conlo que llegaríamos a un valor similar al arrojado por el ArquitectoMunicipal, 21,03 euros/metro cuadrado.

–Anejo número 17 «Expropiaciones e indemnizaciones» delestudio de valoración de la Autopista de Peaje AP-41 que sirvióde base al estudio-económico financiero del concurso público parala adjudicación de la concesión de dicha Autopista. Dicho estudiofue realizado por la Administración expropiante (concretamente,
por la Dirección General de Carreteras del Ministerio de Fomento),
y, después de describir en sus primeros apartados las condicionesagronómicas de los terrenos rústicos afectados por la Autopista,
en su Apartado 5 «Valoración», y dentro de su subapartado «Suelo»
se afirma que «para la valoración de los diferentes tipos de suelose ha realizado un muestreo de campo del que se ha obtenido lavaloración de los terrenos afectados, teniendo en cuenta criterios
de valoración agronómica y precios de valoración de proyectossimilares, habiéndose evacuado consultas con organismoscompetentes, como Cámaras Agrarias, Servicios de ExtensiónAgraria, etc., de todo lo cual resulta la siguiente relación de preciosunitarios a aplicar:

Cultivos Precio unitario
Secano herbáceas .................... 4,65
Olivar secano ........................... 7,20
Viña secano ............................. 8,50
Regadío herbáceas ...................
Huerta regadío .........................
Pradera ....................................
10,00
12,00
1,50
Erial-pastos ..............................
Monte bajo ..............................
Otros usos (industrial) .............
Reforestado .............................
1,20
0,72
18,00
5,00
Suelo urbanizable .................... 72,00
.O.P. de Toledo 10 3 Octubre 2008
Número 228 B.O.P. de Toledo 10 3 Octubre 2008
Número 228
Ahora bien, toda vez que la inmensa mayoría de los suelos nourbanizables de Numancia de la Sagra están dedicados al cultivode labor secano herbáceas, deberemos descontar de dicho preciomáximo el precio unitario de 4,65 euros/metro cuadradocorrespondiente a la parte del precio retributiva de factoresestrictamente agronómicos para ese tipo de cultivo, según elestudio agronómico realizado por la Dirección General deCarreteras, por lo que la diferencia, 25,35 euros/metro cuadrado,
constituiría, por tanto, el valor máximo que podríamos asignar alfactor situacional que estamos aquí estudiando.

En este sentido, todos los Vocales especializados de esteJurado, tanto de Rústica como de Urbana, de acuerdo con su
experiencia profesional ante el mercado de este tipo de suelos nourbanizables influidos por el factor situacional, están de acuerdoen asignar un tercio del valor de dicho factor a los serviciosurbanísticos y/o a su inclusión en un sector de algún PAU entramitación, atribuyendo los dos tercios restantes a los demásparámetros que complementan ese factor situacional, en lostérminos antes vistos, en particular la distancia al suelo urbano oa los desarrollos urbanísticos en tramitación al tiempo de referirla valoración.

Dentro de este último apartado, y si, como hemos visto, elfactor situacional no influye en el precio de las fincas rústicascuando éstas se encuentran, en municipios como el de Numanciade la Sagra, a más de 1.000 metros, mediante un simple cálculode proporcionalidad podemos elaborar el siguiente cuadro devalores según la distancia a los núcleos urbanos o a desarrollosurbanísticos:

–Hasta 125 metros de distancia: 16,38 euros/metro cuadrado.

–Desde 125,01 hasta 250 metros: 14,33 euros/metro cuadrado.

–Desde 250,01 hasta 375 metros: 12,28 euros/metro cuadrado.

–Desde 375,01 hasta 500 metros: 10,24 euros/metro cuadrado.

–Desde 500,01 hasta 625 metros: 8,19 euros/metro cuadrado.

–Desde 625,01 hasta 750 metros: 6,14 euros/metro cuadrado.

–Desde 750,01 hasta 875 metros: 4,10 euros/metro cuadrado.

–Desde 875,01 hasta 1.000 metros: 2,05 euros/metro cuadrado.

Por otra parte, si la finca contase con algún servicio urbanístico

o estuviese incluida en el sector de algún PAU que no hubieseentrado en vigor a la fecha a la que referir la valoración, el factorsituacional sería el resultado de sumar al precio unitario obtenidopor distancia, en los términos arriba señalados, la cantidad de8,19 euros/metro cuadrado.
Finalmente, al factor situacional así obtenido deberemos añadir
el valor estrictamente agrario, según el tipo de cultivo a que sededique la finca, a la vista del acta previa a la ocupación,
constituyendo la suma de ambos parámetros el valor unitario delsuelo expropiado en pleno dominio de la finca en cuestión.

Sobre la base de estos cálculos, y a la vista de las distanciasobtenidas, se elaboran las fichas individuales de cálculo del
justiprecio de cada una de las fincas a las que esta DecisiónEjecutoria de justiprecio se refiere.

Todo ello, sin perjuicio de incluir también aquellos elementosdistintos del suelo y otros conceptos indemnizatorios que resultenaplicables a cada una de las fincas, en los términos que analizamosa continuación.

Noveno.–Demérito de partes de finca no expropiadas eindemnización por división de finca.

Siguiendo a reiterada jurisprudencia, se valorará el deméritosufrido en la parte no expropiada de una explotación agraria, bienpor su reducida extensión, bien por su división en varios trozosseparados e incomunicados, o bien por la concurrencia de ambascircunstancias, en un porcentaje sobre el valor del suelo(puramente rústico) expropiado, en los términos calculados en elestudio del mercado puramente agronómico aprobado por laDirección General de Carreteras en relación con el presenteProyecto expropiatorio. En este sentido, este Jurado, a propuestadel Vocal Ingeniero Agrónomo, aprueba el baremo que acontinuación se reproduce, si bien con dos límites, que debencumplirse simultáneamente:

Primero.–Que cada uno de los restos no expropiados tenganuna superficie inferior a 120.000 metros cuadrados (12 hectáreas),
ya que, según dichos Vocales, esta es la superficie por encima dela cual se necesita para realizar las labores del resto/s de finca

más de una obrada de tractor, prueba inequívoca de que aumentanlos gastos fijos de la explotación disminuyendo, sin embargo, losingresos.

Segundo.–Que el porcentaje existente entre cada uno de esosrestos no expropiados de finca y la superficie total inicial de lamisma no sea superior al 80 por 100.

El porcentaje sobre la superficie de suelo no expropiada queproceda aplicar en cada caso se reflejará en la liquidaciónindividualizada de cada finca. Si no se conociese la superficie del
resto o restos no expropiados, dicho porcentaje, siguiendo aconstante jurisprudencia, se calculará sobre la superficieexpropiada. No obstante, para evitar llegar a esa situación, si en
el expediente no figurase dicha superficie, este Jurado de oficioestablecería a efectos de cálculo de este concepto indemnizatoriola superficie que figure en la Oficina Virtual del Catastro
(www.ovc.es), procediendo, en su caso, particularmente cuandoexista división de finca en dos o más trozos separados, a medirsobre plano las superficies de dichos trozos, mediante su división
en triángulos. El baremo, con las matizaciones y límitesintroducidos, es el siguiente:

% Resto de finca/superficie total % del valor del suelo sobre
superficie no expropiada

Hasta un 5% 85%
Más del 5% y menos del 10% 80%
Más del 10% y menos del 20% 70%
Más del 20% y menos del 30% 60%
Más del 30% y menos del 40% 50%
Más del 40% y menos del 50% 40%
Más del 50% y menos del 60% 30%
Más del 60% y menos del 70% 20%
Más del 70% y hasta el 80% 10%
Más del 80% 0%
 
#17
Por otra parte, debe recordarse que en los suelos urbanizablesno cabe imputar indemnización por demérito de resto de finca,
pues en estos suelos, valorados con arreglo a su aprovechamientourbanístico, dicho aprovechamiento puede materializarse enterrenos del sector distintos a los iniciales. Por tanto, el único
demérito que pudiera predicarse por expropiación parcial odivisión de una finca sólo sería el de una explotación agrariaexistente sobre la misma, por lo que el valor de suelo sobre el que
aplicar el porcentaje de indemnización arriba explicado siempredebe ser su valor estrictamente rústico o agrario.

Décimo.–Otros elementos distintos del suelo.

Se acuerda por unanimidad valorar los elementos distintos delsuelo que figuren en las actas previas a la ocupación según el valor
unitario que se desprenda de la Base de Precios de la Construcción2002-2003 editado por la Junta de Extremadura en Internet (http:/
/cuadros.soft.es/juntaex/e/e36pa330/e36pa330.html), o bien de otra
Base de Datos también publicada en Internet, concretamente la delPREOC (Precios de referencia de la obra civil y de la construcción(www.preoc.es). En caso de que en ninguna de estas bases de precios
se valorase el elemento correspondiente, este Jurado lo valorarácon arreglo a los antecedentes de precios del mismo seguidos enotros expedientes de justiprecio.

Decimoprimero.–Ocupación temporal.

Los daños y perjuicios causados por la ocupación temporaldurante dos años son de dos tipos: Por una parte, la indisponibilidaddel bien por el propietario durante ese período, de tal suerte queéste, con independencia de que no podrá explotarloagronómicamente, tampoco podrá destinarlo a ningún otro usocompatible o permitido por la legislación urbanística, ni, en lapráctica, arrendarlo o venderlo, con lo que, desde el punto devista financiero, es un elemento del activo que se encuentraforzosamente inmovilizado (en este caso, el término contable conel que se conceptúa habitualmente a este tipo de bienes nuncapuede ser más acertado); y, por otra parte, el daño emergente y ellucro cesante producido a su explotación agraria, según el tipo decultivo a que tenga dedicada la finca.

En cuanto a la primera partida, ésta equivaldrá a los interesesfinancieros del justiprecio del suelo y demás elementos


B.O.P. de Toledo 113 Octubre 2008
Número 228 B.O.P. de Toledo 113 Octubre 2008
Número 228
expropiados calculados al tipo de interés legal vigente al tiempoal que referir la valoración (4 por 100) durante dos años, o, lo quees lo mismo, al 8 por 100 de dicho justiprecio.

En cuanto a la segunda partida, en los cultivos herbáceos seráigual al margen neto de explotación más el beneficio del agricultordurante dos cosechas agrícolas, en tanto que en los cultivos leñososhabrá que indemnizar, además, el arranque de la plantación, loscostes de la replantación y el lucro cesante durante las campañasagrícolas necesarias hasta alcanzar la explotación su plenaproducción. En el regadío, en su caso, habría que indemnizar loscostes de reposición del sistema de riego.

Siguiendo estos parámetros, este Jurado aprueba porunanimidad, a propuesta del Vocal Ingeniero Agrónomo, elsiguiente cuadro de indemnizaciones por daños y perjuicioscausados por la ocupación temporal:


Decimosegundo.–Perjuicios por rápida ocupación.

Se calculan en los gastos realizados y en el lucro cesante(margen bruto de explotación), por lo que atendiendo a los ingresosmedios de los distintos cultivos en la zona, se aprueban lassiguientes indemnizaciones para los diversos cultivos:

Cultivo I.R.O. (euros/metro cuadrado)

Trigo secano ........... 0,121770
Cebada secano ........ 0,056839
Avena secano .......... 0,046400
Trigo regadío .......... 0,138582
Cebada regadío ....... 0,128737
Maíz regadío........... 0,225907
Olivar secano .......... 0,124340
Viña secano ............ 0,179424


Decimotercero.–5 por 100 del premio de afección.

Este concepto viene determinado por ministerio de la Ley enel artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa, según el cual
«en todos los casos de expropiación se abonará al expropiado,
además del justo precio en la forma establecida en los artículosanteriores, un 5 por 100 como premio de afección...». Por tanto,
una vez obtenido el justiprecio del suelo y, en su caso, el de losdemás elementos distintos del suelo, procede añadir a su suma un5 por 100 de la misma, en concepto de premio de afección,
constituyendo la cantidad total así obtenida el justiprecioexpropiatorio. Por el contrario, a tenor de lo dispuesto en el artículo47 del Reglamento de la LEF, no procederá girar el 5 por 100 depremio de afección sobre las indemnizaciones por demérito deresto/s de finca no expropiada, ocupaciones temporales o porrápida ocupación.

Decimocuarto.–Intereses legales.
45230-Numancia de la Sagra (Toledo).

Características de la finca expropiada a efectos valorativos:

1. Clasificación urbanística: Suelo rústico (no urbanizable).
2. Cultivo: Labor secano.
3. Servicios urbanísticos: No.
4. Distancia a núcleos urbanos y/o desarrollos urbanísticos:
607,89 metros cuadrados.
Componentes del valor unitario del suelo en pleno dominio:

1. Puramente agrario: 4,65 euros/metro cuadrado (laborsecano).
2. Por servicios urbanísticos: 0,00 euros/metro cuadrado.
3. Por situación (baremo según distancia): 11,266667 euros/
metro cuadrado.
Valor unitario del suelo expropiado en pleno dominio:
15,916667 euros/metro cuadrado.

Liquidación:

85 metros cuadrados expropiados en pleno dominio x15,916667 euros/metro cuadrado = 10.743,75 euros.

590 metros cuadrados expropiados en régimen de servidumbrex 15,916667 euros/metro cuadrado x 0,75 = 7.043,13 euros.

5 por 100 de premio de afección sobre 17.786,88 euros =
889,34 euros.

675 metros cuadrados perjudicados por la rápida ocupación(cebada secano) x 0,056839 euros/metro cuadrado = 38,37 euros.

Total valoración: 18.714,59 euros.
B.O.P. de Toledo 2 3 Octubre 2008
Número 228 B.O.P. de Toledo 2 3 Octubre 2008
Número 228
 

antoni0

Gran maestro
#18
Estoy seguro que buscando encontrarás quien te diga lo que quieres oir: Que te van a pagar un pastón.
Mira las fechas de la información ya que varía mucho de una Ley a otra.
con la nueva Ley no se pagan expectativas, y todas las mejoras (proximidad, ...) como mucho doblan el valor agrícola.
la única expectativa pagada es la indemnización por no participar en procesos de urbanización, y eso si está clasificado por el PGOU.
 
Arriba