Valoración de apartamento turístico residencializado

lamacab

Novel
Buenas otra vez.
Para la valoración de un apartamento situado en suelo turístico, que debería ser de uso turístico pero que realmente se usa como segunda residencia, ¿en el título del informe debo indicar "vivienda" o "apartamento turístico"?
Realmente, el complejo ya no se encuentra en el listado de explotaciones del Patronato de Turismo, ni existe empresa explotadora. Cada propietario lo usa como quiere. El plan general ha tendido a corregir esta situación de fuera de ordenación, pero yo entiendo que se debe valorar lo que es realmente.
Comparables hay de sobra.

Saludos y gracias.
 

lamacab

Novel
OK. Pero lo valoro por comparación. No dispongo de datos económicos de explotaciones y hay demasiados testigos.
 

Trasgo

Platino
Yo tengo un burro, como se venden muchas caballerías entiendo que hay comparables... pues imagina que es una cebra y no un burro... el plan general no tiende, dice y clasifica el suelo y los usos admisibles. Si la explotación económica es una ruina deberán pensar en cambiar la calificación antes de vender como residencial. ¿Valoras una vivienda o un apartamento turístico? Si es vivienda se compara con vivienda, y si es apartamento turístico se compara con estos, no mezcles cosas distintas, si no tienes comparables como apartamentos turísticos solicita datos de explotación... si no aportan esa información la inversión es ruinosa, valora por el método de coste.

Siento ser tan duro, @lamacab, hay cosas que no se deben confundir. Consulta con el controlador asignado de la tasadora si tienes dudas.
 
Antes que el método del coste, yo aplicaría el principio de mayor y mejor uso.

Si lo están usando como vivienda y se permite y nadie va a decir nada nunca, ¿por que no aplicarlo? (además, seguramente la previsión sea que que el uso de vivienda se normalice. Quizás utilizar algún factor de corrección para la "legalización").

Se supone que el uso de vivienda es menos lucrativo que el turístico (que siempre puede uno decir que soy el propietario y me lo alquilo todo el año).
https://www.st-tasacion.es/es/mas-alla-del-valor/mayor-y-mejor-uso-en-la-valoracion-inmobiliaria.html
 

lamacab

Novel
No estoy mezclando, @Trasgo, comparo con otros apartamentos turísticos que también están en venta. Por eso de que el TSJ ha garantizado el alquiler vacacional en suelo turístico.
Y lo de que el uso vivienda es menos lucrativo que el turístico, habría que decírselo a los propietarios que tenían por ley cedido el arrendamiento a una empresa explotadora. Por algo se ha residencializado.
El PG sí dice que el uso ha de ser turístico, y hubo una avalancha de alegaciones. Pero en este mercado global, me temo que no es el mayor y mejor uso.
Gracias a todos por las aportaciones.
 
Como apartamento turístico se podría valorar por su rendimiento, pero en ese caso se debe valorar también por coste y aplicar el menor valor, lo que prácticamente invalida el método de capitalización.

Como residencia propia, por lo que dices, habría comparables y mercado, pero deberías agregar una advertencia de su uso ilegal o alegal y ello conllevaría una reducción importante de valor (no es lo mismo vender una vivienda con todo en orden que vender cualquier otro tipo de local aunque puedas vivir en él y obtener cédula de habitabilidad).

Para no tener problemas, valora por comparación con otros apartamentos turísticos, ya que ese es su uso permitido y no hay que aplicar ninguna reducción, ya que el estar ocupado por su propietario no se puede considerar una carga o impedimento para su venta.
 
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