Valoración de finca con derechos urbanísticos

Hola a todos, soy nueva en este foro y tengo una duda sobre una valoracion.
Tengo que valorar para un contencioso con la administracion para una liquidacion de impuesto de sucesiones una finca "rustica" sobre la que se firmo un convenio con el ayuntamiento de fuenlabrada, donde el propietario cedia el terreno y el ayuntamiento convenia darle una parcela industrial. El propietario falleció (10 años despues) sin haber obtenido nada a cambio salvo el convenio firmado. De hecho aun aparece como rustica tanto en catastro como en registro.
¿como lo valoro?. La administracion lo ha valorado como industrial aplicando un coeficiente de depreciación de0,70 por no encontrarse desarrollado.
¿como se pueden obtener testigos similares?
Estoy perdida y necesito que alguien me oriente.
Gracias por adelantado a vuestra ayuda.
 

vorpal

VIP
Yo lo valoraría como rústuico salvo que se hubiera realizado la modificación de planeamiento instada en el conveio urbanístico suscrito.
Entiendo que el convenio no es en sí mismo una figura de planeamiento capaz de clasificar o calificar suelo, por tanto el convenio es un mero acuerdo o instrumento para instar la modificación del planeamiento, y sólo este puede dotar a un suelo de contenido o aprovechamiento urbanístico.

Mientras ese planeamiento no sea modificado, desde mi punto de vista el suelo tiene las características iniciales aunque potencialmente pueda llegar a ser urbano gracias al acuerdo suscrito en ese convenio.

Saludos.
 
Sigo con dudas

Gracias por tu respuesta, pero mi duda no es tanto la calificación del suelo, sino como valoro el que yo no disponga del suelo, quiero decir:
Si se hubiera aprobado el planeamiento que modifica el caracter del suelo (como es así), yo no dispongo de la parcela que en el convenio se dice que me daran, ya que no hay ninguna acta de entrega firmada, el propietario solo podia vender un convenio urbanístico, no una parcela real.
Espero que podais ayudarme. Gracias
 

vorpal

VIP
Amos a ver,
Entiendo que el objeto de tu encargo es la valoración de un inmueble independientemente de a quien pertenece, que eso es otra historia.
Da lo mismo que la finca sea de un particular o de la administracion, tendrás que valorar la finca aplicando unos métodos de valoración u otros en función de la finalidad de la tasación y del tipo de finca de que se trate.

Me reitero en lo dicho en mi anterior mensaje:

- Si no hay figura de planeamiento o modificación que clasifique / califique ese suelo como urbano X, es a todos los efectos de valoración un suelo inicial (estado inicial que tuviera en el planeamiento de partida).
- El hecho de que haya un convenio no indica mas que existe un compromiso entre dos partes de realizar una modificación del planeamiento que afecta a esa firma, pero mientras esa modificación no se lleve a cabo la finca sigue teniendo las características iniciales.

Saludos.
 

antoni0

Platino
Estoy con Vorpal. Un convenio es una declaración de intenciones y las inteciones no se valoran.
 
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