Valoración de indemnización por invasión de zapata

#1
Hola.
Mi caso es el siguiente:
El vecino colindante a la finca de mi cliente ha invadido la parcela con su muro y la zapata, que además queda vista, en algunas zonas.
A la hora de hacer una reclamación (previa al juicio), los abogados me dicen que no saben cómo valorar la indemnización de la zapata. ¿Podríais facilitarme información de cómo valorarlo o bibliografía que pueda consultar? La valoración del suelo por invasión del muro ya la tengo. Gracias de antemano.
 
#2
Pues parece que es una servidumbre.
Busca la valoración de servidumbres.
Suelen ser de un tanto por ciento del valor del terreno.

¿Cómo has valorado la invasión del muro?
 
#3
Yo lo haría como si fuera una compraventa entre ambos vecinos de la superficie invadida a precio de mercado, sumando la pérdida de edificabilidad por esa merma de terreno y retranqueos, incluyendo los costes de notarías, registros, Catastro... y si se pierde alguna distancia crítica, como por ejemplo el frente mínimo de fachada, y se invalida la futura promoción de la finca haría la compraventa del total.

La capacidad negociadora del comprador es casi nula porque ya ha hecho usurpación. La otra salida es la demolición a su entero coste y reposición a origen.
 
#5
Gracias por la pronta contestación de todos…

El suelo es urbano, edificable. En cuanto a la edifiabilidad, tengo que consultarlo porque en el ayuntamiento dicen que es una cantidad fija por parcela, pero leyendo la normativa no está claro.

La valoración del suelo por invasión del muro la he realizado con el precio de mercado del suelo que lo he subido un 70%, para hacer una primera reclamación.

Parece que lo más lógico sería pedir la demolición del muro, como dice @JacoboCGB, lo malo es que la distancia a mi finca de la edificación del vecino sería de dos metros en vez de tres según normativa (¿sería una de las distancias criticas?).

Otra opción sería la venta del total de la parcela (que supongo que podría ser al precio que yo ponga por lo que decíais de la poca capacidad negociadora del que ha usurpado el terreno), a mi cliente no le importaría venderlo.

También hay un proyecto de edificación realizado, ¿esto también se le podría reclamar?

El ayuntamiento ha retranqueado su lindero para que entremos en frente de fachada. Al hacer el deslinde con ayuntamiento no me aceptaron la zapata además era darle más terreno al vecino, me lo valla y perdemos más terreno.

@carsanor, ¿podrías decirme considerando la zapata como servidumbre que % del precio del terreno aplicarías?
 

matatunos

Gran experto
#6
Yo creo que debes situarte en el peor de los escenarios posibles y pedir todo lo que consideres que puede compensar la pérdida, ponerte en el peor caso posible para la otra parte, que podría ser, bien la demolición de la zapata, que supongo que sujetara algo, que podría ser un simple muro... pero igual es un garaje completo...

O podría ser, como comentaban más atrás, la venta completa de la parcela por dejarla inútil para el proyecto para ella redactado, con los gastos que eso con lleve y incluyendo el daño por el retraso en la obra al tener que buscar un nuevo terreno y redactar un nuevo proyecto (si pagas alquiler y eso te puede llevar dos años, pues reclamas dos años de alquiler) el valor moral porque era el sitio ideal donde querías vivir el resto de tu vida y tener muchos hijos, porque es el terreno de tus ancestros desde la edad de piedra y tiene un valor sentimental muy profundo...

La otra parte también tendré su criterio de valoración y se hará exactamente lo mismo, ponerse en la situación más económica para ella, que a lo mejor es defender con un topográfico que su finca llega hasta ahí, o decir que te paga la servidumbre a un porcentaje ridículo sobre la tasación más baja que puedan conseguir.

a mi cliente no le importaría venderlo
¿Al principio hablas en primera persona sobre "tu finca" y ahora es la finca de un cliente?

¿Qué eres tú en este lío? ¿dueño? ¿arquitecto? ¿abogado?
 
#7
Gracias @matatunos por las ideas.
A tus preguntas, soy arquitecto, la finca es de un cliente, si he dicho mi finca es una forma de hablar para distinguir la finca del cliente y la del vecino.
Sobre la zapata, solo apoya el muro de la parcela.
 
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