Valoración de terrenos rústicos extrañamente alta

#1
Hola a todos, me han pasado para que revise, una valoración pericial de unos terrenos porque resulta extrañamente alta.

Se trata de una parcela de unos 18.000m2 en monte, situada al lado de un polígono y la quieren usar para ampliar el polígono. En el plan de ordenación urbanística viene como permitida la urbanización para uso industrial.
En el informe pericial (conforme a la ley actual de 2008) dice que se trata de una parcela rústica, monte bajo, erial a pastos e improductiva.
La valoración la hace por capitalizacion de rentas, real o potencial, según la ley actual.

El problema viene porque le ha asignado una rendimiento bruto anual de la parcela de 3.100€ por Ha. y unos gastos totales de 1.900€ por Ha.
Por lo tanto, le da un rendimiento neto de 1.200€.
No entiendo de dónde ha podido sacar ese rendimiento, por esta zona (en la provincia de León) una finca de regadío no llega a esos valores, y ésta se trata de un terreno de secano en monte.

Sigue aplicando la fórmula para calcular la renta total. RT=50% (I-G) = 1.200€/2 = 600€.

Para calcular el valor total VT= RT / %C.
Marca un tipo de interés de 4.01 para el mes de abril del 2009. Me parece que es incorrecto poque ha cogido el tipo de interés de 10 años y no el de 3 años como marca la ley.

VT=600/0,0401 = 15000€/Ha.

Lo normal es que un terreno de estas características esté valorado por la zona en 6.000€.

Fija un coeficiente de ponderación de 1.5 al estar al lado de un polígono,
Le da un valor total de 15.000 x 1.5 = 22.500€/Ha.

A ver si alguien me puede echar una mano, porque no sé de donde ha podido sacar estos valores de producción para un terreno de monte sin producción, que hace que el resultado final multiplique por 2.5 la valoracion de otros terrenos de la zona.
Gracias
 
#2
Pues se ha inventado los datos. Si no justifica de dónde se ha sacado dicho rendimiento la valoración no tiene ningún valor.
He visto valoraciones de suelo forestal a unos 0,30 euros/m2.
 
#3
Valoración de terrenos extrañamente alta

En primer lugar es imprescindible conocer la calificación del suelo y, en su caso, su estado de desarrollo.
En segundo lugar tambien resulta necesario saber en que fecha era obligatorio efectuar la valoración y que Ley del suelo estatal estaba en vigor en ese momento.
Si se tratade una valoración en la que es aplicable la Ley actulmente vigente, habrá que calcular el valor del suelo rústico. En cuyo caso el perito más adecuado es un ingeniero agricola.
Saludos.
 
#4
valoración de terrenos extrañamente alta

Tengo que añadir que lo que he dicho anteriormente resulta vigente siempre que se trate de valoraciones administrativas.
Saludos.
 
#5
Hola,
Como ya dije,se trata de suelo calificado como urbanizable para uso industrial. Está al lado de un polígono. Es un monte bajo, erial a pastos e improductivo. No hay más que arbustos en ese terreno.
Se trata de una compra entre administraciones (ayuntamiento - pedanía del ayuntamiento).
La peritación se realizó en Abril 2009. Por lo tanto, se debe usar la ley del 2008 y considerarlo como rústico, lo extraño es de dónde ha sacado ese rendimiento 3.100€/Ha. de una parcela improductiva y que nunca ha tenido cultivo. En el informe dice que según parámetros de organismos oficiales correspondientes, pero no dice cuáles.

Saludos
 

antoni0

Gran maestro
#6
La finalidad de la valoración es una compra entre Administraciones. No hay legislación que obligue al tasador. El que vende, vende al precio que quiere. Posiblemente, el vendedor es un Ayuntamiento y el que compra es la Autonomía. El Ayuntamiento quiere alguna perrica del rico, y por tanto da un valor alto. 1,5€/m2 es un poco alto pero tampoco es una exageración en mercado libre para una suelo calificado urbanísticamente. No estamos hablando de hipotecas ni expropiación ni garantías.
 
#7
La finalidad de la valoración es una compra entre Administraciones. No hay legislación que obligue al tasador. El que vende, vende al precio que quiere. Posiblemente, el vendedor es un Ayuntamiento y el que compra es la Autonomía. El Ayuntamiento quiere alguna perrica del rico, y por tanto da un valor alto. 1,5€/m2 es un poco alto pero tampoco es una exageración en mercado libre para una suelo calificado urbanísticamente. No estamos hablando de hipotecas ni expropiación ni garantías.
Vaya..., yo entendía que aunque fuera una compra entre administraciones, eso estaría legislado.. Por que despues pasa lo que pasa...

Inocente de mi...
 

antoni0

Gran maestro
#8
La compra entre es Administraciones es libre, con la ventaja que el precio pactado y que se paga es el que figura en los documentos. Lo que está legislado es que debe de haber una valoración que justifique el precio pactado, pero el papel lo aguanta todo: Siempre se puede justificar un mayor valor, que lógicamente estará avalado por los técnicos de ambas partes.
 
#9
¿Estás seguro que el precio entre administraciones es libre?
Lo que me habían dicho es que la tasación debe hacerla un funcionario de carrera y que además debe ser un técnico competente (ingeniero agrónomo).
En este caso lo ha hecho un ingeniero de caminos que no es funcionario de carrera.
Sólo hay una valoración de un técnico y esa tasación se usa para ambos.
Yo pensaba que se usaban los precios de expropiación que para terrenos similares están por 0.6€/m2
Al final para la venta usan un metodo de oferta pública de venta donde el ayuntamiento va a pujar por el precio de salida, que es el valor peritado.
 

antoni0

Gran maestro
#10
Si se trata de una subasta, la finalidad de la valoración es fijar el tipo de subasta. Se desprende de lo que dices que el tipo lo fija la Comunidad, y el Ayuntamiento puja como uno más.
En mi opinión el vendedor pone el precio que quiere, y lo avala con un informe técnico. Ese informe necesario para no malvender los bienes públicos, es para fijar el tipo mínimo, no para fijar el precio de venta. Y si la venta es pública no veo ningún propblema. Si la objección que pones es que el tipo es alto,.. pues se quedará desierta la subasta.
 
#11
Estoy de acuerdo con antonio0, si la finalidad de la valoración es la subasta pública su valor no tiene nada que ver con el valor de expropiación.

Además la Ley del suelo te dice que la valoración del suelo rústico se debe hacer mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales, la que sea superior. Por lo tanto, aunque actualmente la finca sea un erial se puede valorar teniendo en cuenta que allí se podrían cultivar por ejemplo olivos, teniendo en cuenta los ingresos y gastos potenciales que se podrían dar así como subvenciones.

Lo que sí es verdad es que debería haber citado la "fuente oficial" de la que ha sacado ese rendimiento potencial para que su informe esté bien fundamentado.
 
#12
re general

Estoy de acuerdo con antonio0, si la finalidad de la valoración es la subasta pública su valor no tiene nada que ver con el valor de expropiación
Lo cual es la mejor prueba de que en la práctica el que hace la Ley hace la trampa: la administración comptente expropia ese terreno y paga el valor de expropiación que determina la Ley posiblemente esos 0,6 E/m2. A continuación se lo vende a otra administración o lo saca a subasta pública y resulta que por milagro divino (digo legal) ahora ya no vale 0,6 E/m2 que ha pagado sino 1,5 E/m2. Y todo excrupulosamente legal.
 

antoni0

Gran maestro
#13
Cuando una Administración expropia, lo debe hacer con una finalidad, la "causa expropiandi" que legitime la expropiación. La Administración tiene un plazo para ejecutar las obras o utilizar lo expropiado, (y otro para mantener la utilización) pasado el cual el antiguo propietario puede solicitar la reversión.
 
#14
re antoni0

Cuando una Administración expropia, lo debe hacer con una finalidad, la "causa expropiandi" que legitime la expropiación. La Administración tiene un plazo para ejecutar las obras o utilizar lo expropiado, (y otro para mantener la utilización) pasado el cual el antiguo propietario puede solicitar la reversión.
Esa es efectivamente la teoría, pero ni aún así pone en cuestión la aberración conceptual que supone que el valor de expropiación de un terreno sea uno y el valor de subasta del mismo sea otro. El principio de finalidad de las valoraciones segú el cual el valor deun terreno es distinto según sea la finalidad de la valoración es una aberración legal, muy criticada por la mayoría de los expertos, y desde luego por cualquiera que tenga dos dedos de frente: es como si compras 1 kg de filetes en el mercado y te cobran diferentes si vas a freirlos, asarlos en barbacoa o a guisarlos con salsa. Un ejemplo práctico: la administración expropia un suelo para hacer un poligono industrial y paga el valor de expropiación. A continuación saca a a subasta las parcelas o sencillamente se lo vende a otro ente administrativo que es el encargado final de gestionar el poligono industrial y resulta que por arte de birlibirloque ¡¡¡el precio del mismo bien, es decir del suelo, ya es distinto!!!! En fin, muy coherente no se puede decir que sea.
 

antoni0

Gran maestro
#15
La competencia para urbanizar es exclusiva de la Administración. Ésta por diferentes causas la delega (leyes del suelo 1956-1976-1982-1998), pero eso no quiere decir que no sea propia facultad de la Administración. Al delegar esa facultad, el mercado la ha considerado como propia, y la valora como tal. El suelo vale lo que vale. Y el hecho de que la Administración le ponga una trama encima da expectativas de negocio al propietarios de los terrenos, pero eso mientras exista esa delegación.
El suelo vale lo que vale, pero no se paga lo mismo en el mercado si tiene trama o no.
Em consecuencia, la aberración es pagar más por freir el suelo con asfalto, que por utilizarlo en plantar nabos.
Esto podría originar un nuevo hilo, ya que tiene enjundia para ello.
 
#16
re antoni0

Em consecuencia, la aberración es pagar más por freir el suelo con asfalto, que por utilizarlo en plantar nabos.
Esto podría originar un nuevo hilo, ya que tiene enjundia para ello.
No solo no estoy de acuerdo sino que creo que obvias lo más importante: Es la propia administración la que IMPONE por LEY si en un terreno se plantan nabos o por el contrario se urbaniza (lo de freirlo con asfalto es una curiosa forma de llamarlo, pero ese si que es otro tema). Lo esencial es que DONDE SE PLANTAN NABOS NO SE URBANIZA y viceversa, y eso por decirlo de forma suave, por exclusivo (Y NO REGLADO) criterio de la Administración. Por lo tanto tienes o un suelo para plantar nabos con lo cual su valor es el de los suelos para plantar nabos o un suelo en el que puedes urbanizar cuyo precio es completamente distinto por mucho que la actual Ley del Suelo se empeñe en decir lo contrario. Pero yendo más lejos, en caso de que existiera ese hipotetico suelo en el que pudieras decidir libremente si plantas nabos o lo urbanizas, no hay que ser muy listo para saber que si lo vendieses al precio del suelo de los nabos estarías haciendo lisa y llanamente el primo: como sabes bien sin duda, este es el pricipio de valoración de la máxima utilidad (debería llamarse más propiamente máximo beneficio) que no recoge más que la obviedad de que si algo se puede dedicar a varias cosas distintas (plantar nabos y urbanizar en tu ejemplo) el valor corresponde a lo que da más beneficio (obviamente achicharrar el campo con asfalto).
 

antoni0

Gran maestro
#17
Insisto, el derecho a urbanizar es de la Administración, no del propietario del suelo. Si ésta dice que no lo delega, lo paga como lo que es campo de nabos.
Los propietarios están convencidos que el derecho a urbanizar es suyo.
Alguna Ley (1992) estableció de forma clara cómo se adquirían los derechos, y esa adquisición era progresiva, a medida que se colaboraba con la Administración, esta le concedía derechos al propietario.
 
#18
No os preocupéis que la subasta no va a quedar desierta. El Ayuntamiento va a ser el único pujador y va a coincidir con el precio de salida. Es un precio amañado alto para desviar una subvención desde un ayuntamiento a un pueblo del mismo ayuntamiento.

En el informe de tasación habla de erial a pastos improductivo, o cereal secano nunca de olivos (además en León lo tendría difícil). Sólo que no dice de dónde saca la producción. Entiendo que el peritaje ya no es correcto por ese motivo. No hay nada que genere 3.100 euros de ingresos en esa zona, ni siquiera las tierras de regadío.

Lo que intentan es desviar la máxima cantidad posible de dinero.
 
#19
re antoni0

Insisto, el derecho a urbanizar es de la Administración, no del propietario del suelo. Si ésta dice que no lo delega, lo paga como lo que es campo de nabos.
Los propietarios están convencidos que el derecho a urbanizar es suyo.
En mi C.A., esto lo regula para el caso del suelo Urbanizable ordenado el TRLOTyENC en su Art 71 Régimen del Suelo urbanizable ordenado que dice:
2 Los propietarios de suelo urbanizable ordenado tendrán los siguientes derechos:
a)derecho al aprovechamiento urbanístico resultante....
b) salvo que la administración actuante haya optado por la ejecucon pública los derechos de:
1)PROMOVER LA TRASFORMACIÓN DE LOS TERRENOS MEDIANTE LA URBANIZACIÓN.

De acuerdo con esto el derecho a urbanizar suelo urbanizable ordenado es del propietario a menos que la administración haya optado por por la ejecución pública.
 

antoni0

Gran maestro
#20
Y eso no es lo que he dicho yo?
El derecho es delegado por la Adiministración, salvo que no quierea delegarlo y urbanice ella misma. Y si urbaniza la Administración al no existir ese derecho no lo paga puesto que es una expectativa, y las expectativas no se pagan, (salvo las indemnizaciones que prevé la Ley).
 
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