Valoración de vivienda en edificio con aprovechamiento superior al materializado

lamacab

Novel
Buenas tardes.
He de valorar una vivienda en edificio de 64 años de antigüedad, al que el nuevo plan general asigna una edificabilidad de dos plantas por encima de las que tiene edificadas. Puedo valorarla por comparación, porque hay testigos suficientes. Sin embargo, ¿qué pasa con esas dos plantas de aprovechamiento que no se han edificado? ¿Debo usar un residual estático? No veo que el caso se encuentre dentro de los supuestos de uso de este método en la Orden ECO 805/2003. Sin embargo, estimo que sí.
Otra cosa: de usarlo, debería aplicar la homogeneización de comparables al valor en venta, porque dado el estado de conservación de la vivienda, que no del edificio, me hacen reducir bastante su valor.
Espero dictamen de expertos. Gracias.
 

Trasgo

Platino
Esa edificabilidad extra no se va a materializar en el inmueble, o ¿es posible?, en el mejor de los casos lo más practico es valorar la repercusión de suelo de esa edificabilidad, y como no sabemos si se va a materializar o no, o si los vecinos van a querer venderla (se tendrán que poner de acuerdo), habrá que minusvalorarla (60%-80%), a la vivienda solo puedes adjudicarle la pp que le corresponda conforme a la partición horizontal o pp del derecho de propiedad.
 
Plantea varios supuestos, para obtener el mayor valor que corresponda.

- La vivienda es una mierda, y no vale nada o muy poco: valoras el valor del suelo y restas los gastos de demoler.
- Es susceptible elevar esas dos plantas con un recrecido o refuerzo del edificio: valoras el precio de coste de la vivienda con su parte proporcional de suelo, y le sumas la parte proporcional de valor de suelo no edificado.
 

antoni0

Platino
Puedes valorar el solar solo.
Puedes valorar el vuelo y sumarlo al valor del edificio actual.
Puedes valorar el suelo y sumarle la construcción actual, con depreciación del suelo.
Puedes calcular el tiempo que le queda al edificio y calcular el valor actual de una renta futura.
Puedes mezclar conceptos.
...
Depende siempre del objeto de tu tasación y las circunstancias del momento.
 

ALYRODRI

Esmeralda
Si es a los efectos del RDL 7/2015 (y su reglamento de valoraciones) yo entiendo que no. Allí te dicen que hagas una doble valoración: 1º suelo + edificio (con el aprovechamiento materializado exclusivamente), 2º suelo sin edificio (con el aprovechamiento potencial). Y te quedas con el más alto.
A otros efectos, yo te diría que sí, que valores el edificio y sumes el aprovechamiento correspondiente a las plantas no edificadas pero edificables, porque la lógica del mercado determina que un edificio de x plantas (con posibilidad de edificar x+2) vale más que uno de x plantas (que no puede ser ampliado).
 

lamacab

Novel
Hola de nuevo. He calculado el valor residual de suelo y es altísimo, dado que actualmente en la promoción inmobiliaria más probable se ejecutarían dos sótanos de garaje y un bajo comercial, aparte de las dos plantas de más de vivienda, y la ubicación es muy buena. Mi duda ahora es: para asignar los valores residuales de suelo de cada uso a la vivienda que tengo que valorar, el de residencial obviamente correspondiendo con la superficie de la vivienda. ¿Pero el de comercial y garajes? (de este último son dos plantas). Porque si divido el valor que me sale del edificio entre el número de propietarios, me sale una barbaridad. Tengo un problema con la parte proporcional del derecho de propiedad y es que en escritura en letra dice una cosa y entre paréntesis en número dice otra, o sea, que no sé el porcentaje exacto.
 

Trasgo

Platino
Eso no puedes considerarlo, o ¿has tenido en cuenta el coste de sacar a los vecinos durante dos años de sus viviendas? Sé sensato y entrega ya esa valoración.
 

lamacab

Novel
@Trasgo: si te lee mi novio, te vota 4 president "for the rest of your life". Sin embargo, @carsanor , me pongo en el lugar de la encargante, y no me gustaría que nadie me robara mis derechos de vuelo y subsuelo. Estoy algo oxidada: ¿alguien, por favor, podría explicarme qué gasto del PEC (900) es el que no se incluye en el coste de construcción por contrata a nuevo (750) en el ejemplo que copio a continuación? Es de sociedad tasadora.

Honorarios proyecto de edificación 3,25% PEC
Honorarios dirección obra de edificación: 3,00% PEC
Licencia municipal obras de edificación: 3,00% PEC
Seguridad y salud: 3,00% PEC
Imprevistos: 0,50% PEC

Gastos fiscales de escrituración: 1,00% venta
Comercialización y publicidad: 3,00% venta
Gastos de administración del promotor: 2,00% venta
Seguros: 1,50% PEC

USO VIVIENDA:
Cálculo del valor del suelo por el método residual estático:

Valor de mercado primario: 4.350
Margen "b" del beneficio del promotor: 18,00
Coste de construcción por contrata a nuevo (PEC): 900,00
Gastos necesarios para la promoción: 375,75
Valor de repercusión de suelo: 2.291,25

Repercusión de suelo: 2.291,25
Coste de construcción por contrata: 750,00
Gastos necesarios para el CRB: 226,13
Coste de reemplazamiento bruto (CRB-a nuevo): 3.267,38
 

Trasgo

Platino
Esos datos te los facilita la sociedad, habla con tu controlador y que te los remita, seguramente dispongas de ellos y lo tengas traspapelado en la carpeta.
Esos datos dejan entrever que el valor obtenido para el suelo no es correcto...
Soy políticamente incorrecto y poco diplomático, no creo que me votara...
 

lamacab

Novel
Son de un ejemplo que tengo en otra ciudad. Yo no tengo controlador, ni nada, más que a ustedes. Entiendo que el coste de reposición a nuevo está depreciado por las calidades y sistema constructivo del edificio. No se me ocurre otra razón.

P. D.: Te votaría: él lo es más.
 
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