Valoración equipamiento privado

Buenos días.
Valoración de complejo deportivo (club de tenis). Se ubica en suelo urbano consolidado.
Finalidad: Asesoramiento Valor de Mercado (no finalidad ECO)
No aplico normativa ECO.
No dispongo de datos para valorar por comparación.
El valor que pensé a aportar es el de VRN. Problema, el suelo.
No dispongo de datos para calcularlo a partir del estudio del inmueble como ILEE por actualización de rentas.
En otro tema del foro (valorar un colegio) que se proponía obtener el valor del suelo por el método residual a partir del aprovechamiento del entorno.

Pero, si es urbano consolidado, opino que no dispone de aprovechamiento lucrativo, o ¿No es así?
¿Alguien puede aportarme alguna idea de cómo obtener el suelo?
Gracias
 

antoni0

Platino
Puedes emplear la ley de suelo, que te dice (si es urbanizado) que el aprovechamiento a considerar es el del entorno.
 
Puedes emplear la ley de suelo, que te dice (si es urbanizado) que el aprovechamiento a considerar es el del entorno.
Pero el asesoramiento de valor de mercado no se rige por lo dispuesto por la ley del suelo (Artículo 21.1, apartados a, b, c, d.) que se refiere a expropiaciones, reparto en ordenación territorial, venta o sustitución forzosa y responsabilidad patrimonial de la administración pública. ¿Podría aplicarlo para asesorar en una operación de compraventa?
 

Rufo

Novel
¿Cuál es la calificación urbanística?; ¿el uso actual es coherente con lamisma? (No es lo mismo que un club deportivo esté en una parcela clasificada para hacer bloques, que en una clasificada como dotacional deportivo, o que el uso esté fuera de ordenación).

¿Es compra entre particulares o está la adminsitración de por medio?.
¿El que la quiere comprar pretende en principio seguir con la actividad?
¿Dispones de datos de cuál es la "rentabilidad" del negocio?.
 

Rufo

Novel
¿Cuál es la calificación urbanística?; ¿el uso actual es coherente con lamisma? (No es lo mismo que un club deportivo esté en una parcela clasificada para hacer bloques, que en una clasificada como dotacional deportivo, o que el uso esté fuera de ordenación).

¿Es compra entre particulares o está la adminsitración de por medio?.
¿El que la quiere comprar pretende en principio seguir con la actividad?
¿Dispones de datos de cuál es la "rentabilidad" del negocio?.
donde dije "clasificada" digo "calificada"
 
El suelo está calificado como Equipamiento Privado de uso Deportivo.
Es compra entre empresas
El que la quiere comprar la va a reformar y a explotar
No, no dispongo de ningun dato de la rentabilidad, por eso el único valor que entiendo que puedo aportar es VRB.
Gracias.
 

antoni0

Platino
El suelo está calificado como Equipamiento Privado de uso Deportivo.
Es compra entre empresas
El que la quiere comprar la va a reformar y a explotar
No, no dispongo de ningun dato de la rentabilidad, por eso el único valor que entiendo que puedo aportar es VRB.
Gracias.
Pues no tienes otra opción que calcular el VAN. Si no conoces datos de rentabilidad y
costes se los preguntas, te informas, etc. Se necesita el estudio del negocio, y o bien te lo dan, o bien te lo están pidiendo (eso vale pasta).
 
Estoy con antoni0, creo que te toca valorarlo como inmueble destinado a explotación económica y, una vez que lo tengas, ver dónde te quedas respecto a valores de reposición. Este tipo de valoraciones son un engorro, pero es lo que hay.
 
Solución final:
Puesto que no me facilitaban la información, pensé en calcular el suelo mediante comparación de coeficientes de aprovechamiento publicados en el pgou para el suelo urbano no consolidado del municipio. Es decir, busqué una media del valor real del aprovechamiento para diversos usos de los que sí podía calcular residual estático tras homogeneizar, y al final híce una media con el coeficiente del suelo de equipamiento privado deportivo.
Eso sí, avisé al solicitante de que no cumplía ninguna normativa, y que era una solución nada ortodoxa, y que el valor era una aproximación a la realidad en la que la parte del valor del suelo se basaba en valor urbanístico y no en valor de mercado.
El solicitante me instó a ofrecerle el valor,y bueno admito críticas severas de los compañeros del foro.
 

antoni0

Platino
Alguien me dijo en una ocasión:
Si sabes lo que vale es fácil justificarlo.
Si no sabes lo que vale, no lo sabrás por muchos números que hagas.
 
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